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XX年征地拆迁考察报告(1)
征地拆迁安置工作是制约我县工业园区建设、县城和集镇开发的瓶颈,为借鉴外地成功经验,找准我县工作切入点和突破点，3月3日—7日,县委副书记姚富正率县人大、县政协相关领导和县委办、县委组织部、县政府办、县就业局、嵩阳、杨桥、杨林三个乡镇的有关领导、部分村委会书记一行43人赴成都进行学习考察,学习借鉴成都征地拆迁、劳动就业、社会保障等方面的成功经验和做法。此次考察日程安排紧凑，内容精广相济，使大家开阔了眼界，丰富了见识，学习了经验，看到了差距，启迪了思维。现将考察情况汇报如下：
一、征占土地的几种方式成都市在拓展城市空间，加快工业化进程中，探索形成以下几种成功的土地使用办法：
土地换社保由政府对自愿放弃宅基地使用权和土地承包经营权的农民按规定给予补偿，并解决社会保障，以此解决农民的后顾之忧，激励农民自愿退出宅基地、承包地，由农村走向城镇，实现农民变市民。
“两股一改”实现土地权利共享、共赢推行农村集体资产股份化、农村集体土地股权化和以转变农民身份为主体的村民委员会改社区居民委员会工作。具体做法是：以村为单位将集体资产股份量化到人、集体土地股权到人;农村集体资产股份化和集体土地股权化后，交由村级股份经济合作社统一管理，合作社对全村的土地进行一次整理。对于有项目支撑的村由合作社统一与项目业主签订土地流转合同，按股份和股权享有相应的收益。暂时没有项目的，由村级股份经济合作社统一经营。
“三个集中”加快土地优化重组和合理流转在加快城市化、工业化进程与保护耕地、保护农民利益两者之间，成都找到一套行之有效的办法，被归纳为“三个集中”，即：“工业向园区集中，农民向城镇集中，土地向业主集中”。通过“三个集中”，加快土地的优化重组和合理流转，实现了土地资源的集约利用、农民经济生活空间的转移。
“五不一扶持”打造“五朵金花”成都市对于城市近郊发展，探索出一条不征地、不拆迁、不失业、不失利、不失权和加大财政扶持的“五不一扶持”的城乡统筹发展的路子，使当地农民实现离土不离乡，就地市民化。如锦江区三圣花乡通过打造“五朵金花”，使农民就地就业市民化，同时拥有租金、薪金、股金和保障金“四金”,成为令人羡慕的“新市民、新居民”。农民就地就业市民化后可获得四项稳定收入。一是租金收入：以转包、出租、互换、转让、入股等方式，土地向专业大户、工商业主和经营能人集中，形成规模化、集约化的农业生产基地。农民土地承包权流转，每亩每年可获得xxxx元以上的租金;农民房屋出租，每户每年可获得3-10万元租金。二是薪金：农民到龙头企业务工，每人每月可获得600元以上的薪金收入。三是股金：农户以宅基地和土地承包经营权入股乡村酒店、农家乐等项目，以“保底分红”的模式分享收益。四是保障金：农民达到社会保障条件后，每月可领取养老金，住院可报销住院费。
二、拆迁的三大“法宝”——“法制、民本、市场”
成都市在旧城改造拆迁中总结形成拆迁的三大“法宝”即：“法制、民本、市场”，既保证了拆迁的顺利进行，又最大限度的让拆迁户从中得到实惠，实现了城市改造和社会稳定。
法制——让拆迁更阳光拆迁与被拆迁、损失与补偿、迁移与安置等矛盾如何化解，是旧城改造的难点、焦点。成都市通过完善相关法律法规，以好的政策为拆迁提供强有力的法律保障。从房地产评估，到拆迁安置、补偿，从政策到标准，一律公开透明，让百姓监督。成都市民把这一举措称之为“阳光拆迁”。阳光拆迁规范了拆迁行为，实施了一系列严格的监管措施：一是公开拆迁项目发包。实行向具备拆迁资质的拆迁代办单位公开招标、邀标，并由纪检、监察、审计等部门予以监督，杜绝暗箱操作;二是建立代办拆迁单位责任制。凡拆迁工程必须依法办事，落实各项拆迁政策，让老百姓有足够的时间理解、消化政策，有足够的时间做好搬迁准备。坚决杜绝违法拆迁，野蛮拆迁，对拆迁居民的宣传动员工作必须做深做细;三是公示拆迁评估、拆迁补偿安置的十大项目。对拆迁评估、拆迁补偿安置的十大项目等在拆迁现场实行公示，增强拆迁工作的透明度，在拆迁中加强对拆迁工作人员实行严格监管，对违规、违法行为坚决依法查处;四是建立拆迁人员信用档案。在督促拆迁人员加强自律方面发挥了积极作用;五是建立健全资金监管制度。对拆迁资金进行严格监管，有效防范了代办拆迁单位通过虚报、冒报等方式套取拆迁安置款和改造资金被挪用等风险的发生。
民本——让改造更贴心成都市坚持“以人为本”做拆迁，实施了一系列维护被拆迁群众利益、扶助弱势群体的重大政策举措，让拆迁户在拆迁中得到更多实惠，更大利益。成都市引入了廉租住房政策，对“双困户”的拆迁，均可优先申请廉租住房租金补贴，且由成都市住房保障中心直接审批发放。为减轻有“低保证”的住房困难户在支付购房款方面的问题，又实行了对其一次性发放五年廉租住房租金补贴等政策。在资金方面，引入银行按揭，解决购房一次性支付困难。
拆迁户无论是选择“货币补偿”还是“产权调换”方式，都可以将想购买的二手房或拆迁安置房，通过成都市住房置业担保公司作抵押申请住房贷款，而且手续简便，速度快、费用低。
市场——让资源更优化成都市大胆引入市场机制和“经营城市”理念，探索出一条“政府主导，市场化运作”的旧城改造路子，让城市土地等资源更加优化配置，运作模式更加多样化。成都市在拆迁中遵循“统一规划、整体改造、多轮驱动、利益共享”的原则，按照优化后的控规确定拆迁改造范围，片区内各企、事业单位均可作为主体参与实施该地块的拆迁改造，鼓励各企、事业单位自筹资金进行改造;对不具备经济实力的企、事业单位，由改造业主严格按照有关政策统一组织实施拆迁改造。拆迁腾出的土地按照控规划分为若干片块统一组织拍卖，拍卖收益在扣除片区应公摊的所有费用后，由各地块参与业主根据所提供的地块大小按比例予以分享。通过这一拆迁模式，成功调动了拆迁业主的积极性，变被动为主动拆迁，形成多赢的局面。其具体做法是：——旧城改造目标化。把旧城改造作为目标任务，由具有法人资格的实力雄厚的经济实体作为项目业主具体组织实施;——改造方式规模化。采用“化零为整，组合成群，成片拆迁，市场运作”的方式，将城区危旧房屋分成多个片区，集中拆迁集中开发，降低了融资和整体改造的难度;——改造资金市场化。项目业主将改造地块进行项目包装，从商业银行获取改造贷款，待地块完成拆迁腾空后，面向社会公开出让，收回投资还贷，这样基本解决了旧城改造中资金短缺的“瓶颈”问题。
三、补偿和安置办法
征用土地补偿标准
1.土地补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍;征用其他土地的土地补偿费，按征用耕地的土地补偿费的一半计算。2.安置补助费。
征用耕地需要安置的每一个农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的安置补助费，按征用耕地安置补助费的一半计算。3.依照上述规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经批准，可以适当增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。
户籍制度改革失去土地和部分失去土地的村组，人均耕地亩以下的农民，直接办理农转居手续;人均耕地亩以下的，村集体可以向有关部门提出申请，成建制为农民办理农转居手续;进城务工人员的户籍，可根据本人的意愿向有关部门提出申请，办理农转居手续。失地农民转为城镇户口后，享受与城镇职工一样的社会保障待遇。
人员安置对农转非劳动力安置对象，实行自谋职业、单位安置等办法。对男性年龄50周岁以上不满60周岁，女性年龄40周岁以上不满50周岁的农转非人员，实行自谋职业安置。农转非劳动力安置对象自谋职业安置的，经本人提出申请并公证后，由征地单位按一定比例支付给安置对象土地补偿费、安置补助费;由单位安置的，征地单位将每个安置对象的土地补偿费、安置补助费一次性拨给安置单位。男性年满60周岁，女性年满50周岁的农转非人员为退养安置对象。退养安置对象经公证后，由征地单位将土地补偿费、安置补助费一次性支付给个人。不满18周岁的农转非人员，征地单位一次性发放生活补助费。
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