西部国际家居产业园
项目建设初步设想与规划
成都娇子投资发展有限公司
二0一0年六月
一、项目产业概述
家具产业是一个低能耗、低污染、上下游配套产业丰富、集群发展规模强大的人文生态朝阳产业，它具有就业面广、产业拉动作用强、综合配套产业利税率高的特点，在国民经济发展中具有重要作用。在国际国内家具市场格局大调整，特别是家具制造业向集群式、规模化、自动化生产发展，家具市场需求急剧上升，制造业由发达地区向发展中地区转移的大背景下，家具制造及其相关配套产业迎来了一个新的发展黄金期。
中国作为世界家具生产第一大国，拥有着近50000多家生产企业，从业人员达500多万人。在我国家具生产及其相关的企业主要分布在广东、浙江、四川和东北地区，统计到2007年，我国家具产业产值约5000亿元，出口创汇232亿美元。2008年，受全球金融危机的影响，我国的家具出口业务虽然受到很大的影响，但在国家拉动内需的政策引导下，2009年国内家具市场却呈现欣欣向荣的景象。随着产品外销阻力加大，广东以外销为导向的家具企业开始着眼国内市场开拓，拓宽内销渠道，特别是广东实施产业布局和产业整合，在未来几年，一些低附加值的生产企业逐步外迁的政策，我国第一大家具生产大省的广东企业以开始从发达的沿海开发区转向内地转移。同时四川、浙江等地的家具企业，考虑到土地成本、物流成本的问题，也开始在国内具备地理优势的地区进行产业的布局。
陕西省位于中国西北地区东部的黄河中游，东隔黄河与山西相望，西连甘肃、宁夏，北邻内蒙古，南连四川、重庆，东南与河南、湖北接壤，纵贯南北，连通东西，位于中国地理版图的中心区，其区域、交通等条件相对其他区域拥有着承接家具制造业转移的比较优势。从陕西的产业结构看，重工业、纺织工业、高科技产业、电子产 2
业、航空航天产业、旅游业是其支柱产业，家具制造产业在该省还是一个空白，而地处南部的陕南地区，林业资源十分丰富，具备发展家具产业的基础。陕西若能抓住广东家具企业向我国中部、北部地区扩张和转移这一发展新趋势，在交通便利的区域大手笔打造西北地区首个产业集聚度高、品牌集约度高、科技含量高的“供、产、销上下游产业链完善，学（培训）、研（发）、览（博览、游览）、展、贸、住综合配套为一体的国际家居产业集群，必将有力推动当地工业强市(县)战略的实施，扩大就业，带动关联产业发展。
家具制造业既是一个劳动密集型行业，也是一个关联产业较多的行业。从产业链上看，涉及的相关行业有油漆、木材加工制造、五金制造、粘胶、包装、物流等居多的行业。对此，家具产业园项目的开发和带来的产业聚集，不仅能增强当地政府的财力，提高城镇城市化水平，而且随着家居产业集群品牌的建设，其品牌在国内市场和世界市场的影响力的扩大，将大大提高当地在全国乃至全球的知名度 。
二、 项目建设的背景
（一）、国际家具市场的状况
1、世界家具市场是一个巨大的市场
《2008世界家具产业报告》指出，2007年世界家具总产值已经达到3000亿美元，其中30％为欧洲家具公司创造。主要家具厂家（占统领地位的生产商）分布于全球29个国家之中，其中欧洲有22个；北美公司2个（加拿大，美国）；亚洲公司5个（中国，日本，新加坡，南韩，泰国）。而中国，目前已经成为世界家具第一的出口大国。
2、家具市场的贸易特点，
3
全球家具行业国际化进程加快，世界家具生产规模和市场规模都在不断扩大，进出口格局呈现以下特点：意大利、中国、加拿大和波兰为世界主要的家具出口国，出口量约占世界家具总量的32％，美国和欧盟、日本则是主要的家具进口国，进口量约占世界家具总量的57％。
3、国际家具市场发展趋势
随着世界经济一体化的不断发展，当前和今后一个较长的历史时期内，家具生产由发达国家向发展中国家转移。
4、中国在国际家具行业在的地位
在世界家具市场竞争中，中国家具产品面临来自意大利、德国、加拿大等家具制造业发达国家的直面竞争，同这些国家相比，中国家具在产品设计、产品品质等方面还存在较大的差距，但是中国家具产品在价格方面仍具有明显优势。
中国家具未来在国际市场上面临竞争更多的可能来自如波兰、越南、马来西亚、印度尼西亚、墨西哥等发展中国家，这些国家不仅拥有良好的森林资源，而且同我国一样拥有价格低廉的劳动力资源，在全球化家具市场的竞争中，这些国家通过引入外资和自我发展积累，未来将会成为我国家具行业强劲的竞争对手。
（二）、国内家具市场环境
1、快速发展的家具市场，
“十五”期间我国家具出口增长迅速。2000年家具出口35.65亿美元,2005年家具出口137.67亿美元,年平均增长32%左右，我国出口到世界上215个国家和地区，已经取代意大利成为了世界最大的家具出口国。
4
我国家具生产企业数量逐年增加,企业规模不断扩大,从业人员不断增加；国家经济普查统计资料显示,全国规模以上家具企业有2.5万家,从业人员115万人。据中国家具协会掌握的情况,实际上家具行业家具企业有5万余家，从业人员约500多万人。
2、我国家具市场的分布，
上海、深圳、台湾、香港两岸四地家具商已联手打造了一个“家具战略联盟”，发挥各自优势将上海打造为一个国际家具的采购中心。在该合作框架下，从2007年开始，上海将每年举办一次“全球家具中国采购大会”，该采购大会将成为和美国高点、美国拉斯维加斯、意大利米兰、德国科隆成为世界五大全球家具展会之一。同时，一个投资30亿元的国际家具村也已在上海建成。该家具村总投资30亿元，总建筑面积75万平方米，于2009年全部完成。目前，国际家私装饰业(香港)协会、深圳家具协会和台湾工业同业公会已和家具村签署了战略合作协议。该项目建成后将引进中国家具知名品牌500强，届时将形成一个世界家具的市场总部基地、主题型的世界家具行业中心和采购中心。
5
广东，尤其是珠江三角洲，是我国家具制造业发展最快的地方，其家具产量占全国７０％，出口额占全国一半。广州、东莞、顺德和中山，都是家具业非常发达的几个城市，形成了一条相当成熟的产业链，运输、报关、展览、海外客户的交通和住宿、国际家具市场信息的传递、教育和人才等服务体系相当完善，别的地方很难比拟。
环渤海区，以河北霸州市、天津市、大连市为代表的北方家具市场，他们各自发挥自己优势，生产精品，争夺国际国内市场，比如河北霸州市胜芳镇已成为国内金属玻璃家具的生产重镇，近年该产业的企业数800余家，其产值已超过20亿元。而大连家具主要生产中高档，面向日本、俄罗斯等国际市场和国内其他地方市场。
3、家具销售市场状况
家具展览会活动规模逐年扩大，逐渐形成品牌家具展览会；上海、广州、东莞、深圳四个家具展览会成为国内和国际有影响的家具展览会，同时成为国内外家具客商集中订货交流的场所。目前，家具市场供应充足，购销两旺，以家具商城为主体的销售方式遍布城乡，一万平方米以上的家具商城已有3000多家，五万平方米以上的家具商场超过300家
2001-2006 年，我国国内家具消费的复合增长率达到了28.6%，2006 年我国家具消费额达到了300 亿元左右。目前，我国城市人口人均家具消费量不足100 元，而世界平均水平为200美元，发展潜力巨大。
国内市场：目前还没有销量足够大、市场份额很高的大家具品牌，地方性品牌众多。统计结果显示，国内销量最大的两个品牌，各自的 6
市场份额不到3.5%
作为目前国内发展最早，规模最大的家居主流品牌——金海马家居，更是在业内独树一帜，成为家居行业的一个风向标。金海马集团连锁网点遍布华南、华东、华北、华中几大区域数十个大中城市，构成全国规模最大、覆盖面最广、经营管理最统一的庞大连锁销售网络。“金海马”（KINHOM）已成为中国家居零售业的主流品牌。历经十多年发展成长为行业领军品牌。
4 、中国家具市场发展空间预测
随着城市化建设的加快，十五期间新建城镇住宅面积32.7亿平方米，平均每年新建住宅6亿平方米，如果迁新居用户有80%购买新家具，每平米用家具按100元计算，我国城镇每年新建住宅刺激家具消费将有600亿的容量。农村市场家具消费按照城镇的20%计算，需求量大约为120亿元。
我国有13亿人口，每年有2000万人进入婚育年龄。新建家庭和人口的增长，特别是取消农业税，城乡居民收入增加，会使民用家具消费继续增长。
我国有近2000家涉外宾馆、饭店，每年有30多万套客房需要更新家具，新建的宾馆饭店还在增加，预计家具需求每年将达到30亿元左右。
随着现代化办公写字楼的建设，原有的办公场所需要大量的办公家具供应，国外工商企业在国内设置办公机构等，办公家具的年需求量可望在400亿元以上。
中国家具产业发展迅猛，近10年来每年产量都以超过20%的速度在增长，出口增速在30%以上。在2006年，我国家具出口总额就 7
位居世界第一。2009年，我国家具总产值将超过5000亿人民币，出口总额将超过200亿美元，有望再次成为世界第一生产和出口大国。
（三）、 珠江三角洲地区的家具厂有西行的动向
该地区的家具厂首先是因为国际、国 8
3 统一规划、分步建设 ：规划充分注重实施的可操作性。在统一规划的前提下，适应市场经济规律的特点，规划有较强的弹性和应变力，有利于滚动开发，达到开发一片，建成一片，获效一片。
4生态环保，可持续发展 ：该园区大力提倡创建生态工业园，生态环保是其规划的一条重要指导思想，从选址、建设、及“三废”的排放，都应得到合理组织和处理。
（二）、规划设计的基本原则
根据区域发展背景和地段区位条件，该工业区规划坚持从现实出发、变通创新，追求特色，在空间结构的塑造和用地布局的完整，强调节约用地和基础设施的合理投入，优化规划编制成果的指标体系，注重园区的生态和环境保护意识，以实现一个具有四川特色、环境优美、用地合理、管理科学的现代工业园区。
1、 与自然和谐共存原则： 园区应与区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功能。新建园区的选址应充分考虑当地的生态环境容量，调整列入生态敏感区的工业企业,最大限度地降低园区对局部地区景观和水文背景、区域生态系统以及对全球环境造成的影响。
2、 生态效率原则： 在园区布局、基础设施、建筑物构造和工业过程中，应全面实施清洁生产。通过园区各企业和企业生产单元的清洁生产，尽可能降低本企业的资源消耗和废物产生；通过各企业或单元间的副产品交换，降低园区总的物耗、水耗和能耗；通过物料替代、工艺革新，减少有毒有害物质的使用和排放；在建筑材料、能源使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。贯彻“减量第一”的最基本的要求，使园区各单元尽可能降低资源消耗和废物产生。
9
3、 生命周期原则：要加强原材料入园区前以及产品、废物出园后的生命周期管理，最大限度地降低产品全生命周期的环境影响。应鼓励生产和提供资源、能源消耗低的产品和服务；鼓励生产和提供对环境少害、无害和使用中安全的产品和服务；鼓励生产和提供可以再循环、再使用和进行安全处置的产品和服务。
4 、区域发展原则：尽可能将园区与社区发展和地方特色经济相结合，将园区建设与区域生态环境综合整治相结合。要通过培训和教育计划、工业开发、住房建设、社区建设等，加强园区与社区间的联系。要将园区规划纳入当地的社会经济发展规划，并与区域环境保护规划方案相协调。
5 、高科技、高效益原则：大力采用现代化生物技术、生态技术、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平衡，实现“双赢”。
6、 软硬件并重原则 ：硬件指具体工程项目（工业设施、基础设施、服务设施）的建设。软件包括园区环境管理体系的建立、信息支持系统的建设、优惠政策的制定等。园区建设必须突出关键工程项目，突出项目（企业）间工业生态链建设，以项目为基础。同时必须建立和完善软件建设，使园区得到健康、持续发展。
(三)、项目的结构与功能
家具产业园根据其产业链和着增值服务等要素主要由如下不同组织形态和功能的企业构成：
1、家具生产制造企业（含板式家具、实木家具、软体家具、金属家具等）；
10
2、原辅材料配套生产企业（含板材、油漆、五金、粘胶、木材加工、包装等）；
3、原辅材料销售市场——为园区家具生产企业采购原材料提供必要服务；
4、家具成品的展示销售卖场——为园区成品的销售提供必要窗口；
5、物流中心——为园区家具产品流向全国市场提供必要服务；
6、酒店及第三产业服务——每天都会有全国各地甚至世界各地的采购商到成品销售中心选购及洽谈合作，每年可定期举办家具集中贸易采购大会，以展会形式拉动园区的在国内及国际的影响力；
7、产品研发中心——为园区企业的产品升级提供协助服务；
8、生活配套服务区——家具行业用工人数一般在8人——10人/亩，如果一个占地十平方公里的产业园区建成后大约会带来十余万的人口增长，由此，需要居住、医院、学校、银行、购物、交通、服务业等生活配套区建设；
9、其他配套服务企业：
ａ、从事技术服务与人才培训的企业或机构；
ｂ、从事法律顾问与服务的企业；
ｃ、从事金融信贷与服务的企业；
ｄ、从事产品质量管理监督与服务的企业。
11
１０、辅助企业的配套——为园内家具生产企业特殊型材提供代加工服务，包括成型、除湿、烘干等；
（四）、项目结构布局
经过分析，形成本产业园区规划方案的基本构思，完成对道路系统、绿化系统、个项用地的总体布局、控制指标体系的规划设计。
1、 “线形发展，网络布局”的整体结构。
产业园是市场经济的产物，因此要尽可能符合市场运作规律，园区内部各个组团由比较均等的区位优势。在保证一定纵深建设的情况下，有利于实现园区的阶段性建设和有机生长，有利于始终保持空间结构的完整和同一种类型的工业之间的联系。
为了高效利用土地，统一管线铺设，方便交通组织，在地形允许的情况下，尽量采用方格式布局。这样使得街廓和地块的形状比较规整，与街道的连接相对便利，而且相对区位的相同用途的地块在地价上差别较小，在经济上比较容易体现公平分配的原则，方便了土地的买卖、批租和开发利用，也有利于用地规划控制和规划管理工作的顺利进行。
根据有关城市形态的研究，结合对中小型机械、家具加工等工业投资和发展规模调查，我们认为园区内部街廓尺度以400米―600米为宜，即道路间距约400米―600米。该尺度的街廓被进一步细分为若干地块时，可以适合一般投资的厂区建设规模，同时保证周边有便利的交通。如果在未来出现投资大户，可以部分地或全部地合并小地块，以满足使用要求。道路过密，街廓太小，会加大基础设施的投入，造成不必要的浪费。道路过稀，街廓过大，细分地块较大，不利于节约土地。
12
2 “功能突出、动静分离”的建设
园区用地被划分为四大块。既要保证交通安全和畅通，又要使得园区规划建设相对统一和完整，因此，我们设计了“生产区、展示区、生活区、商务区、物流区”的动静分离建设的模式， 园区内道路规划充分考虑多方面因素，采用方格网路形式。园区内主干道，次干道，支路共同形成本园区的整体路网。
园区按工业区的标准进行设计规划，勾勒了一般工业用地、企业服务用地、绿化用地和公建用地的框架，整个布局显示了独立而不失整体，超前而又适用的特点，描绘了一个现代化产业园区的繁荣风貌，整个规划分近期方案和远期方案实施。
（1）、在功能分区方面，进入园区的地块以生产和商务区为主，与生活居住区结合，建设一些商业综合服务性质的建筑，增设商业综合性质如金融、邮电、餐饮建筑、会展、总部等。
在商务生活区内，建筑层数与总体布局结合地段的特点，组合成具有一定规模和气势的建筑群。
建筑性格充分反映时代性，文化性与地域性，表现新颖、庄重、大方的建筑风格，建筑布局尽量考虑南北向布置，平面采用灵活相对规则形状，以满足公共建筑的使用要求。
（2）与商务、生活区紧邻的是物流中心，该中心由仓库、配送中心、停车场等建筑单元构成，要求体现“以人为本”方便、快捷、安全，充分利用现代科技武装物流业务，按园区产品合理划分物流区域，其规模和起点要有前瞻性，但也要考虑投资成本和土地节约的现实；
（3）生产区，以建设标准厂房为主，利用外观颜色将产品分类生产区分开，如木制品、皮制品等以颜色为符合来区分其区域，给人以 13
视觉上的直观提示；在生产区内，在符合统一规划的前提下，可以根据入住企业的要求定制，并以绿化与其他企业分开。
（4）展示区，家具成品的展示区要规划在交通方便的地方，同时拥有足够的停车场和广场。家具展示因是大件商品，所以占地面积非常的大，可以设计成三层至四层楼高的大型全互通式建筑，可以按产品的功能或材质分类展示，还可以按产品的档次定位进行分区，也可以建设部分高端品牌的主题馆。
（五）、工业园主要基础设施建设：
工业区道路的界定：工业区道路的界定，不象城市那样严格控制红线及退红线界定，但为了地下.地上基础设施工程管线的建设秩序，界定又是必要的。主要是根据车行道.人行道.绿化和地下设备工程管线--上水.下水，电力、电信、煤气、供热及备用路等来确定“红线”的宽度。在路面设计布置时，其界限往往是相互连接，在线性上并不那么平直。
道路绿化，必须保证行道树的空间，他能改善交通环境，起到领域界定作用，加强了轴向感和识别性。绿化的设置，更加美化了道路空间，人行其中，是一种享受。道路小区布局：
（1）路灯，起照明和美化道路作用；
（2）路面铺装，以水泥硬化为主；
（3）阻隔小品有围栏，车档等，起引导和限制作用；
（4）指示牌，其指示作用；
（5）垃圾箱，布置线性统一，整齐清洁；
14
（6）公共厕所的分布，要方便、适量；
四、园区的管理和经营模式
（一）、建立园区管理委员会
与政府一起，建立园区管理委员会，负责对园区15
B、工厂部分由生产企业自行建设，自行使用。
4、“家居产业园区”项目的共用资源、共用设施和共用场所的建设和使用
“家居产业园区”项目范围内的共用设施包括自来水供水设施，供电设施，通讯布线及设施，光纤布线及设施，排污排水管道，天然气管道，道路及道路绿化等，其设施投资：由政府公共管理部门出资打造或政府给条件，由运营商负责建设。
5、对承建商的选择
（1）通过招标选择承建商：
按国家有关的法律、法规、规章，“家居产业园区”建设通过招投标选择承建商，根据前述投融资组合情况，确定招标条件；
（2）与承建商建立战略伙伴关系：
“家居产业园区”项目争取与承建商建立战略伙伴关系，可将此列入招标条件；可将项目工程形成的资产作为质押担保；也可将营运商或经营项目公司的股权，作为代建融资的质押担保；对“家居产业园区”代建项目，要确定“交钥匙”的条件、方式、程序等重要条件。
6、“家居产业园区”项目的整体运营
“家居产业园区”项目整体运营的原则：在园区管委会的管理下，以统、分、调结合为原则：
（1）、统一经营思想、统一经营战略，统一建设规划和设计、统一广告宣传、统一企业形象；
（2）、分产业项目经营，分产业基地建设，分成本中心、利润中心、投资（产权）中心管理；
（3）、协调社会资源、协调资金筹措、协调客户开发、协调营 16
销渠道。
五、项目开发计划
1、项目总投资估算（以十平方公里面积为基础，其中20%的商贸、住宅用地，15%的道路、绿化、公用设施、用地，65%的生产建设净用地）
项目投资总额：（15000亩）预计100亿元；
2、实施周期：项目建设采取滚动开发，逐步实施，分三期时间在五年内完成，建设中按照园区的建设进度和招商情况，同步进行住宅、商业服务等设施的建设，为园区后援生活服务提供保障。
3、 实施准备
2010年 9月底前与政府达成项目投资开发洽谈工作。
4、 设计进度
按照洽谈的合作开发要求，根据政府提供的城市建设规划、用地规划以及项目用地地形资料，在城市规划的总体框架内，对园区整体进行概念性布局的总体设计，园区整体设计工作在2010年11月底完成。
5、园区建设的推动
园区建设依据园区基础设施建设的进度分片滚动开发，当年招商引资进度不低于当年计划用地的70%，当年招商入园企业项目主体工程建设动工户数不低于60%。
17
六、项目经营目标及效益预测
1、“家居产业园区”项目宗旨
构建中国西部具有世界影响力的-----集家产品开发、产品制造、市场开拓为一体的家居工业园区； 2、“家居产业园区”项目经营目标
（1）“家居产业园区”全投产后年销售收入预计在 200亿元左右； （2）“家居产业园区”全投产后的年创造利税收入达30亿元左右； （3）“家居产业园区”项目打造成为中国著名的家居产业项目。
3、 家具园区投产后的经济社会效益分析（2012年开始）
备注： 1、 2、 3、
企业占地面积按100亩/户平均计算，超过面积相应缩减企业数量； 园区实际生产用地按1万亩计算； 家具生产企业按平均15%的利润计算；
18