关于组建物业公司的可行性报告
—市XX公司实业发展项目方案
一、前言
XXXX公司于XＸ年XX月ＸX日注册成立。为充分发挥XXXＸ公司投融资、资产管理职能，公司制定了以投融资为核心任务,实体产业发展为支撑后盾,服务交通项目建设为主业,融资依托项目，运营扩张资本的战略规划。以资产筹集资金、资金建设项目的运营模式,融资、投资和运营互为依托，建立交通建设长效投入机制和国有资产良性循环机制。明确发展方向,合理配置资源，开拓实体经营,主动承担经营职责，加强对经营性资产和特许经营权等公共资源经营管理，组建实施公路加油加气业务、出租车经营、户外广告业务、服务区管理、物业经营等5项实体产业，扩大融资平台。
二、资产现状
目前XXXX实物资本包括由XXXＸ划转繁华路段XXXX6600平米和门面房XXXX平米等净资产约XX亿元；XXX公司净资产和交通系统存量土地、物业资产等等,正常经营可实现现金流XXXX亿元;继后还将陆续注入经营性资产和特许经营权、干线公路、路基两侧等交通基础设施用地及其配套设施用地作为实物资本，这是目前各地在支持XXXX公司，提高XXＸX公司的融资能力,发展交通基础设施建设的普遍做法。
三、发展前景
从长远的经营战略与策略的角度看,成立物业公司益处良多。通过SＷOT模式分析：1、?优势（strengths)交通建设良好发展态势，政府扶持力度的加强,成立专业的物业公司,集约管理、专业化管理具有较强的针对性和适用性。?2、劣势(weaknesses)?没有以往建立物业管理公司的丰富经验,需要短期内建立一支有一定经验、和管理水准的物业管理队伍。以积极的姿态抢先介入物业管理市场,谋求更广阔的生存空间，3、机会（oｐｐortｕniｔｉes）?利用已有的服务模式和功能,实施对国有资产的物业管理,具有可操作性。４、威胁(ｔhreatｓ）面对经营风险和其他物业公司的竞争,物业首先涉足一方面可以率先确立社会品牌,有利于今后的经营工作。另一方面，通过物业公司与相关部门的合作,带来其他范畴的合作。所以成立物业公司利于国有资产管理经营工作有序的展开,是公司发展壮大的先决条件。
从经济效益的角度看,成立物业公司是可行的,以现有明确的国有资产租赁收益为例,如引入新的拍租模式年收入预计可达到XXXX万元左右,扣除相应经营性支出,预计净收入可到ＸXXX万左右，可利用房屋租赁收入申请经营性物业项目贷款，用于自身规模扩大发展和担保抵押。
四、管理模式
维护国有资产的安全完整,合理配置和提高使用效益，实现国有资产的有效保值增值是XXXX公司一项长期战略，从公司现阶段发展情况分析,组建物业公司时机合适、条件成熟,成立独立核算的物业公司是完全可行和十分必要的。市交投公司作为控股公司和出资人,业务管理由总公司物业运营部对接,引入具有国际视野和高端管理经验的物业顾问公司，通过一定时间的顾问咨询，帮助物业公司掌握规范的管理和服务职能,快速培养队伍,短期内实现具有相当水平的物业管理企业的目标。树立品牌，开展顾问项目，创新的利润增长点。积累成功经验，管理规范化、程序化，创造较高的经济效益。
管理人员配备：招聘资深物业管理人才一名,作为物业公司和部门主要负责人储备人选,专职跟进物业公司相关筹备和运作事宜。
在公司内部开展集中培训学习，剖析物管理念上存在的不足,学习同行先进企业的成功经验。
拟成立物业公司的基本资料
名称：XXXＸＸＸ公司
注册资金:XXＸXX万元
资金来源：ＸXXXＸＸ全额出资
地址：XXXXＸX
物业公司经营范围：国有资产租赁管理；物业管理服务；各类有偿便民服务;开展顾问项目服务;
组建时间：XXXＸＸXX;
其中,XXXXX确定物业公司成立方案;XXXＸ报请XXXX公司董事会批准; XXＸXX咨询相关单位，确定国有资产委托管理协议;XXX组建成立物业公司;XＸXX月下旬，进入国有资产委托拍卖租赁程序;
五、分析及建议
组建物业公司对融资的好处：可进行经营性资产抵押贷款，融资资金既可帮助总公司进行交通设施建设,也可以对外投资物业资产用于扩大自身规模，反过来为总公司融资抵押作出更大贡献。
物业公司必须按照市场规律运营,成为独立核算的企业化、市场化公司,人才选拔方面向专业化靠齐，并开展必要的专业培训。
根据相关规定，融资项目必须为经营性项目,现金流全覆盖并全额提供抵押物，当务之急是加强资源资产整合，做大交通投资公司规模，提升融资能力。做成独立核算、市场化运作、具有现金流全覆盖的专项融资、自主经营、自我发展、自我约束的经济实体。
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