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X项目可行性报告
目 录
总论
市场研究和预测
项目定位
项目初步技术方案及投资机会研究
社会效益评价
项目可行性研究结论
第一章 总论
项目简介
项目名称：
项目开发商：
项目地址：
项目定位：拟建“X”项目占地总面积约为23亩，为成都市金牛区二环内高品质中高档纯居住社区。由三栋23层高层住宅组成，地上建筑面积约为72000㎡，地下2层为车库，建筑面积约为15000㎡，同时配套建设相关公共辅助设施。
为充分论证本项目的可行性，制定切实可行的项目开发经营策略，我部门针对本项目进行可行性研究工作，并提出项目可行性研究报告。
二、项目可行性研究背景
成都市宏观经济形势
进入二十一世纪成都市经济进入高速发展时期。据市统计局最新统计资料：2006年全市完成国民生产总值2185.7亿元，GDP较上年增长率达13.6%,高于全国平均水平，表现出强劲的发展势头，2007年上半年继续保持良好的发展势头。经济的增长无疑将要求作为先导型的基础产业房地产率先增长。
1999年底中共中央提出并着手实施“西部大开发”战略，为成都经济增长与繁荣提供了巨大的历史机遇。作为中国西部地区经济总量最大、经济实力最强的城市，成都正在成为“西部大开发”的“桥头堡”。显然，政策优势所赋予成都市巨大的发展前景与商业机会必将带来房地产业向更高层次发展提供极为有利的市场条件。
成都市商业、投资环境
成都市作为“商业中心城市”的地位具有全国影响。据统计：2005年社会零售总额达875.28亿，是同类城市中继广州、武汉、沈阳之后，我国第4个社会零售总额超过800亿元的城市。由于成都市对商品的巨大集散能力，因而该城市已经成为商贾云集、商业繁荣、辐射范围至中国中、西部地区的重要商业中心城市，具有全国性影响。反映在房地产市场方面，外地人到成都投资置业已成为热点。
成都市目前已成为国内外资本的投资热点地区。由于经过长期经济建设和积蓄的经济技术基础，加之成都市作为中国西部地区为数不多的几个人才密集区，其经济起飞的软硬件条件已经完全具备，优越的投资环境吸引了国内外资本的纷纷涌入。据美国《财富》杂志披露，以成都为主体的四川地区在2005年外资对中国大陆投资热点地区（投资首选地）排名中名列中国西部地区前茅；目前世界500强企业中已有近百家入驻成都。成都经济正在与国际迅速实现全面接轨。
成都市居民生活状态
成都市城市居民生活水平已经实现小康，奠定了成都市商业及投资活动繁荣雄厚的社会及市场基础。据统计：2006年成都市居民人均GDP高达1.2万元，居中国中西部各大城市之首；人均可支配收入达到10394元，比上年增长7.8%，作为实现小康的重要标志，住宅、轿车为代表的高档耐用消费品正在成为成都市居民的消费热点，不断增长的居民消费能力构成了成都市商业、投资持续繁荣的雄厚社会基础，同时也为中高档房地产业奠定了坚实的市场基础。
成都市民投资意识正方兴未艾。“土地”对于正在加速城市化进程的成都，无疑是日益稀缺的资源，其投资增值性必然为具有投资眼光的人士看好。因此在拥有全国第3大证券投资人口及证券交易额的成都市（仅次与上海、深圳），地理位置及居住环境俱佳的中高档住宅房地产项目作为投资增值工具的观念也必将为越来越多的认识所接受。因此拥有独特“地利”资源优势的项目（距离市中心一环路仅900米，距离全国交易额及面积均最大的商品批发市场荷花池市场仅500米）的项目，充分结合有效的开发经营策略，并充分体现项目资源的唯一性、稀缺性，则其项目投资性将充分为市场所认同。
2007年成都市房地产市场走势预测
2006年成都市经济增长率仍明显高于全国平均水平。由于各方面因素的交互作用，2007年成都总体经济仍将呈现明显的增长势头。
2007年成都市房地产开发的变化在于城市二环以内的楼盘非常稀缺，并且可供开发的土地存量也非常少，迫使众多开发商都将目光投向了郊区三环附近。但作为真正城市中心的二环以内住宅钢性需求却很大，本项目处在城市一环与二环之间，并且紧邻荷花池市场，楼盘的销售前景非常好。
2006年以来，成都房地产一直稳步发展，今年以来仍呈稳步发展的态势，供需两旺。虽然国家连续出台政策以控制房地产泡沫，但它只是针对沿海地区及房地产发展过热地区，而成都极少受以上因素影响（因成都房地产还处在发展阶段），作为新的国民经济增长消费热点，房地产业（尤其是房价较低、历史包袱相对较轻的内地房地产业），具有广阔的发展前景。
成都市住宅类房地产开发现状
2006年成都市住宅预售572万平方米，较上年同比增长46.9%；其中住宅竣工403.67万平方米，同比下降14.5%。总体开发规模呈现比较迅速的回升势头。
成都市住宅类房地产开发水平在全国处于中游，其开发理念、技术水平、营销热点、物业管理等各方面尚存在较大提升空间；但同时也为高素质、竞争力强劲的开发商提供了更大的赢利空间。
从表面上看，成都市住宅类房地产在数量上已呈“买方市场”，市场总量供过于求；但从深层次考虑，成都市住宅市场供求矛盾呈显典型的结构性失调特点，；从而导致同一地段不同定位的住宅项目市场表现大相径庭。开发项目准确的区位环境研究、独到的市场定位与产品定位是该类房地产项目开发不可忽视的重要因素。
可行性研究依据与相关文件
本次项目可行性研究工作是建立在科学规范、全面准确的市场调查、市场研究、项目技术经济评估基础之上的。研究工作主要依据有：
项目可行性论证的指导思想、评价方法、标准依据1994年国家计委、国家建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》中有关建设项目技术经济评价原理，工程技术标准、规划、指标、要求；
《国务院关于成都市城市总体规划的批复》的相关资料；
相关的自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等基础资料；
项目相关市场调查、预测结论。
第二章 市场预测
一、市场调查结果
针对本项目的具体情况，我们对项目所在区域及其近年开发的中高档住宅项目状况及其目标消费者行为进行了一次小型区域市场调查，并结合成都市住宅房地产的有关资料，得出如下调查结果：
市场容量
本项目地处成都北部片区，解放路一段一环与二环之间，距离一环路只有900米，交通便利，商业繁华，紧邻荷花池市场，市场容量大，市场需求也非常旺盛。2006年全年该区域商品住宅总体供应量约在40万平方米，至年底基本售磬，销售周期一般均在6-8个月左右，绝大多数的楼盘销售率高达100%，因此相对本市其他区域而言，供应量相对较低，呈现供不应求的旺销态势，市场机遇极为良好。
项目周边配套情况
本项目交通便利，紧邻解放路和二环路，毗邻北门长途客运站、火车北站、地铁红花堰站。小区门口即有公交站点，公交线路众多：1、45、60、32、302、18、2、65、80，去城市各个区域都很方便。
周边竞争楼盘状况
本项目周边楼盘均已与2006年开盘，项目主要有：尚锦城、汇融名城、芙蓉华庭、浅水半岛等，开盘后销售情况都非常好，目前已基本售磬。现在周边无和本项目开发进度相似的楼盘。考虑到需求旺盛，本项目销售前景非常乐观。
目标消费者居住现状
本次调查表明：该区域居民大部分居住在上世纪70~80年代建造的旧房子中，建筑外形不美观而且陈旧，小曲环境脏、乱、差的现象比较严重，户型也极不合理，物业管理很不到位。但由于长期生活在该区域，亲朋好友等也都居住在此，不原迁移，所以居民普遍有继续在该区域购置理想中高档现代物业的强烈需求。
目标消费者职业分析
本次调查表明：该区域从业人群主要职业为第三产业，其中以荷花池市场私营业主、商贸、物流业人员为主，收入较高，在该区域居住时间长，有浓重的乡土情结，随着生活水平的提高，急需改善家庭居住条件，提高生活品质。
目标消费者购买力水平
调查结果表明：该区域居民很多都是私营业主，收入水平都比较高，表现出比较强的消费能力。超过50%的人表示能接受总价在35万元以上的住宅。
市场预测结论
根据上述市场背景因素及对市调结果的分析研究，结合该区域住宅房地产市场的走势，我们不难得出该区域住宅房地产项目开发的市场预测：
市场供给
（1）该区域住宅类房产存量将大大下降。由于《成都市土地利用总体规划》已经出台，对各类用途土地已作出明确规划与限制，地处市中心的、可供住宅开发的土地资源极为有限；因此本项目土地增值前景不容质疑，尤其作为投资品种的价值应当看好。
（2）其次，成都市经济发展与城市化进程的推进对土地需求的增加则是长期的，由于城市土地资源的有限性，今后低容积率住宅项目将受到限制。成都已经出台政策明确表示暂不批准多层以上住宅，因此目前市场所提供的机会要求本项目尽快介入开发建设。综之，从中长期看，地处成都市城北的中高档住宅房地产市场供应量相对市场需求将出现不足。今年以来，该区域具有投资价值的住宅房地产市场的启动应看作是这一趋势的必然反映。
2、市场需求
通过分析，本项目主要面临两方面的市场需求：
（1）伴随城市居民投资消费观念的更新，生活水平的提高所产生的中高档房地产消费、投资需求；
（2）随着“西部大开发”，城市商务/商业/投资活动的繁荣所产生的商居需求。有关资料表明：原来起点较低的住宅消费市场将迎来新的快速增长时期；据调查该区域有近半以上家庭打算在近两年购房。
3、市场价格走势预测
人的需求是无限的，而土地的供应量则是有限的，目前该区域住宅类房地产市场又处于新的发展阶段，供需矛盾比较明显，因此，房地产价格将呈现长期持续走高趋势。由于本项目所拥有独特地理位置资源而提升的项目投资价值更加凸显了项目的“资源唯一性”，这种升值潜力必将在项目市场价格走势上得到持续增长的充分表现。从投资角度看，及早介入升值潜力巨大的城市宜居区的房地产开发不失为明智之举，所开发的房地产项目增值潜力巨大，投资价值彰显。
第三章 项目定位
一、楼盘市场调研
1、价格走势：该楼盘位于成都市中心区域与次中心区域的结合地带，再向北过二环，即为传统城北区域，从二环一直到三环附近的大片区域，目前有很多有实力的房地产开发商正在开发很多大楼盘，开发总量很大，而且该区域是未来3~5年内成都市土地供应的重点区域，也是城市开发建设的重点区域，配套设施逐步完善。本项目正处在城市中心与新城北宜居区的结合部位，升值空间巨大。
2、户型面积：从调查情况看，附近楼盘的主力户型面积均集中在70~140平米之间，70平米以下及140平米以上的户型较少。从销售情况看，90~120平米的户型最热销。
3、综合规划：从附近楼盘的规划设计、户型设计及小区环境上看，都达到了很高的水平，说明该区域的地产开发已从以往的低要求发展到现在的高度专业化，这要求我公司本项目在前期规划设计上要注入大量人力、物力和财力，为客户细致着想，力争尽善尽美。
综上所述，可以看出，该区域的房地产开发前景良好，开发热点已经形成，同时竞争也将更为白热化。在未来的2~3年内，该区域势必成为成都市房地产开发新热点，居住、投资的理想处所。
下面是附近楼盘的主要经济指标：
汇融名城（****地产有限公司）
占地面积：130亩，总建筑面积：28万平方米，总体规划布局分为A、B、C、C四大组团，60至130米开间，20米宽大的道路绿地，外加4000余平米的市政绿地，绿化面积30%，车位比约为0.7，18层电梯华宅，为两梯4户，分三期开发，一期800多户。
目前一期1期已售完，2期2007年5月12日开盘。
户型面积都在72m2~134 m2，均价：5000元/
芙蓉华庭（****房地产开发有限公司）
占地面积：11亩，建筑面积：4万多平方米
项目分为两期开发，一期为3栋18F电梯公寓，总户数447户。
均价：3800元/ m2，每上一层上浮30元/ m2，2006年12售完。
名品佳·尚锦城（*******有限公司）
项目总建筑面积约近10万平方米，总户数831户，由3幢22层高层建筑围合而成。
项目分三期开发。一期均价4200元/ m2，二期均价4500元/ m2，三期均价4900元/ m2。
户型建筑面积从80 m2
浅水半岛（*****置业有限公司）
项目规模：总占地204亩，规划建筑面积约为60万平方米。
项目分三期开发，一期均价4300元/ m2，已售完；二期均价4800元/ m2，已售完。
户型建筑面积从73 m2
富丽花城（****投资有限公司）
项目位于城北，昭觉寺南路与三环路交界处，北部新城启动区，占地面积：129亩，约4000户。
户型建筑面积从58m2~126m
目前正在接受咨询中。
恒业星园（*******资产经营管理有限公司）
项目位于金牛五块石蓉北商贸大道**号，总建筑面积约10万平米，总户数796
户，为18层，分二期开发。七栋围合而成。
均价4300元/ m2，目前仅余少量户型。
户型区间面积为60m2~140m
综上所述区域内主要房产项目的特点如下：
竞争产品个案的规模都为中型及中小型规模；
价格区间处于4000元/ m2—5000元/ m2之间，且价格增长幅度较大；
销售模式要为现场售楼中心+户外广告+现场包装+DM单的形式+行销；
销售周期一般在三个月至八个月的时间完成销售周期；
主力户型非常接近，基本上都定位在80m2~120m
消费者调查概况
本次消费者调查，前后分为二次进行，对两次结果进行统计分析后，具体结论如下：
1、本区居民消费能力逐渐增强
根据成都市政府2003—2007年的奋斗目标来看，城镇人均可支配收入达12183元，按占样本50%的三口之家计算，其年人均可支配能满足购房需要。从调查问卷看，月收入在2000元—4000元的人数占69%，可见，随着政府宏观计划的逐步实现，本地潜在消费群体必将增加。
2、潜在客户仍然巨大
近期有购房计划的人占50%以上，其中多数人属于荷花池私营业主，城北商贸、物流业业主及其它企事业单位从业人员，大多由于强烈希望改善家庭居住环境等原因而准备购买高品质中高档住宅，在这一人群中以30—50岁的中年人为主，，同时还有部分成都和外地的客房逐渐涌入本区。
3、计划购房者购买动机分析
（1）调查结果表明，近期有购房计划者最主要的原因是对目前居住位置和绿化面积不满意，由于居住地为较早期购买，居住环境、户型设计等都不够理想，已不能满足人们对住房的要求。调查显示，大部分人希望自己居住于“大型整体规划的现代高档居住社区”。
（2）对目前居住的户型和面积不满意。以前的房屋设计已经过时，同时人们生活水平的日益提高，希望改善住房条件而喜欢居住户型更好的房子。
（3）对目前居住地的配套设施和物业管理不满意。在样本中体现，早期购房者很多认为配套一般，而觉得不完善的占了72%。
（4）对自由空间的需要。调查对象中，部分的年轻夫妻由于结婚初期没有购房能力，到一定时间以后，经济增强遂准备购买新房，建造两人空间。
4、有计划购房者购买需求分析
（1）由传统的房型向人性化房型（电梯公寓、错层、跃层、花园洋房）转化，其中以小高层电梯公寓为主。由此可以看出，大众对房型的需求趋于现代化人性设计房型，但传统的房型仍是人们需求的主流房型。
（2）调查表明，绝大多数消费者希望房子面积为90~120平米，占总调查的43.5%，但是，消费者对房屋面积的需求和消费者的年龄、家庭构成也有着显著的相关性。比如，32岁以下的消费者以60~90平米的面积需求为主，占样本的83%。同时，家庭成员数也和购房面积有很大的相关性，三口之家以购买2室一卫的户型和60~90平米的房屋为主。
（3）交通位置的优劣是消费者购房选择的一因素。调查中，选择“众多公交路线的”占55%。
（4）区域楼盘的聚集度也成为消费者购房选择中重要因素之一，现在消费者对人居环境的需求越来越高，人们希望居住区环境幽雅、绿化率高、人文环境好。
（5）消费者所从事的职业和选择楼盘有联系。如从事商业的人们一般选择商业机会较好的楼盘，而诸如公务员类在单位上班的人群往往选择环境较好的居住社区。
（6）大型成熟小区对消费者有较强的吸引力，消费者认为其有一定的规模，势必在配套和绿化面积、物业管理上会有优势，因此在选择上会更多考虑。
（7）价格方面做为消费者当然是希望价格越低越好，但绝大部分消费者对房价趋势有一定的认同度，调查中大部分消费者表示4500—5500元的价格可以接受。可见，由于区域价值的提升、众多知名开发商的介入，消费者也逐渐在心理上接受和靠近高档品质的社区，建议本项目价格可考虑定在4800—5500之间。
综合上述调查，有购房计划的人群以30—50岁的商业人群为主，占60%以上。目前的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位于在商品房，预购面积在70~120平方米间不等，居民可承受的房价以每平方米5000元左右为主，这部分消费群体将是本地市场地产消化的主力军。
三、SWOT分析
1、项目地块的优势
（1）地理位置：项目位于解放路和二环路交叉口的西南角，与火车北站、汽车北站、地铁站相邻，周边配套成熟，是成都市今后3~5年内的地产开发重要热区。
（2）发展前景广阔：相对于成都其它区域的地产市场而言，在开发规模、产品品质等方面均要弱，但随着国务院及成都市开发城北规划要求，该区域地产开发也越来越突出，这在价格上尤其明显。
（3）本区域内的发展前景：目前该地块所处区域内的地产开发尚未完全成熟，项目开发比较零散，品质不高，随着本地区的消费者对房地产的消费要求更为全面，目前本区内的项目开发水平便相对滞后，而由于公司是台资的背景，因此在该地块开发中，将站在更高层面上对项目进行开发，产品无论是从前期的规划设计、景观设计上，还是后期施工质量等方面，本产品在品质等各个方面都会有较强的竞争力。
2、项目地块的劣势
（1）目前整个地产市场在国家针对房地产的宏观调控政策出台后，市场的观望及萎缩比较明显，使得地产开发商在今后两年内开发地产项目的压力陡增，开发难度加大。
（2）项目规模大、开发周期长、销售压力大，整个项目想要在整个销售周期内保持顺畅的态势难度较大，从而增加了项目的销售风险，这将是本项目全程开发中最大的阻力。
（3）、周边楼盘的竞争压力，目前本项目所处区域内，正在建设开发的楼盘有四个以上，同时还有两个待建项目，项目有一定销售压力。
3、项目地块的机会点
随着成都市的经济发展，将大大刺激地产的发展，而本项目在开发时间上若赶的较快，则预计推出的时间又正好处于该区域在建楼盘销售的空档期，对项目的入市极为有利；
4、项目地块的威胁及困难点
（1）项目规模较大，开发周期及销售周期比较长，整个开发周期内的不可预料的市场因素很多，这将会对开发带来不利影响；
（2）项目户型体量大，销售压力较大，在整个较长的销售周期内，要始终保持稳定的销售态势较难，这其中对户型的面积、户型功能、以及整个的推广销售策略要求更高，所以保持稳定的销售趋势是整个开发周期中的难点。
（3）因本项目所处区域内，目前待建、在建楼盘就有近六个，并且多数楼盘规模上与本项目不相上下，竞争的残酷性不言而语，所以在开发中，来自周边的待建、在建、在售楼盘对本项目的威胁将是开发中最大的不利因素。
四、项目场地条件
本项目场地面积约23亩，整个场地地势平坦，无大的起伏。目前场地内基本清空，便于本项目的开发建设。
总之，本项目作为中高档住宅房地产开发项目的区位、场地条件较为优越，并可能享受到相应的政策优惠。
五、项目定位分析
作为项目投资决策的前提，综合以上几个大方面的市场调查研究分析，结合各个方面的特征，在此提出本项目的各项定位要素如下所述：
1、产品定位：根据本区域内楼盘的特质以及消费群的特点构成，本项目产品定位如下：
a、建筑定位：以现代建筑风格作为建筑立面风格主基调，色彩偏暖色调，在景观上以草坪、树木、流水、甬道、灯光等营造特有的韵味与精致，使项目在建筑与景观上巧妙的有机融合，相得益彰。
b、户型定位：从消费群的购房特征分析，目前在户型定位上，70—90平方米的户型（三房或两房）是本项目的主力户型，占到总建筑面积的80%，其次是90—120平米（二房和大三房）占到20%。
c、景观定位：以江南水乡为原景，体现江南水乡精致、灵动、秀美的园林风景，同时在细节上又会注重自然、环保，体现现代园林人性化的一面。
d、价格定位：本着提升人居环境的理念，尽管本项目在定位上是高品味、高品质，但在售价上仍以本区域内的售价作为参考，其次再结合本项目自身的定位与开发目标进行定价。
2、市场定位：以下述四大消费群体作为本项目主要目标市场：
a、荷花池市场私营业主等社会中高收入阶层；
b、城北物流业私营业主、高级管理人员；
c、该区域原住民；
d、四川省外（如新疆、西藏等地）欲在成都居住或投资的消费者。
3、客户定位：从消费群的调查得出，本项目的客户定位在年龄上主要是30—50岁之间，该年龄段的占到60%，其次是20—30岁和50岁以上，分别占到23%和17%，通过对客户不同年龄段的定位，说明本项目产品将主要定位于普通消费产品。
第四章 项目初步技术方案
一、初步技术方案依据
1、通过市场调查、市场预测对本项目的项目定位；
2、成都市计划、城建、城市规划管理部门对该区域房地产开发项目建设的有关规定；
3、项目开发技术经济指标估算；
4、项目周边环境已有建筑物的实施勘测。
二、项目功能区域划分：
根据该项目市场定位与产品定位、区位场地条件分析，该项目为小高层住宅。
三、建筑风格及设施配套
1、建筑风格
根据上述项目定位，为了使该项目在住宅楼盘林立的该区域内突出本项目的特色，以及在建成后所应具有的独特的城市景观效应，同时考虑到与周边自然环境、已有建筑物形态及风格相协调，本项目在建筑风格上以清新、典雅的现代风格为主，外饰材料色彩淡雅明快。
2、建构结构
在建筑平面布置上，为保证本项目在总体使用功能上能够协调统一、灵活分配，场地北侧、东侧及西侧沿红线分别布置23层的小高层住宅，形成半围合，场地中央分布居民活动中心和中央花园。
建筑面积不等，以70—90m
3、设施配套
根据本项目自身特点，从提升项目品质和满足用户使用，以及对项目建成后的管理方考虑，在项目设施配置上做如下建议：
（1）小区自动消防控制系统；
（2）楼宇智能化管理系统：包括：系统集成管理、闭路电视监控与报警系统、停车场局域网系统、24小时红外照射监控系统。
四、投资机会研究
投资机会研究
项目
工程量
(万m2)
单价
(元/ m2)
合计
(万元)
备注
销售
收入
小高层
停车场
合计（万元）
开
发
费
用
开
发
费
用
土地成本
含土地转让费、出让金、契税等所有费用
规划报建费
前期工程费
包括三通一平、设计费、招标费、施工图审查费、地质勘探等
护壁降水及土方
土建工程(地上)
含土建、室内水电安装、塑钢门窗及铁花安装
土建工程(地下)
含土建及人防工程
办公费用
含办公费用及人员工资福利
设施设备
电梯等
消防工程
含所有建筑消防配套
供电工程
含配电站、变压器等设施
供水工程
室外供水施工安装费
供气工程
外网及室内供气安装
弱电系统工程
含周界防范、对讲、户线及电视等
监理费用
总平雨污排放及道路绿化
按绿地及道路面积计算
维修基金
面积测量费
产权费用
资金利息
广告及销售代理费用
不可预计费
合计（万元）
税
费
营业税
城建税
教育费附加
地方教育费
副食品基金
土地增值税
土地使用税
印花税
所得税
合计（万元）
利润（万元）
利润率：
第五章 社会效益评价
一、项目社会经济效益
1、本项目符合国家、地方宏观经济政策与产业政策。
2、本项目的投资建设有利于改善区域中高档住宅项目的布局、结构。调查表明，目前该地区中高档住宅项目“结构单一”、“类型雷同”，在目前该区住宅类房地产品种目标市场较为薄弱的情况下，本项目的定位对于及时把握市场机会、满足各类中高收入人士的居住消费需求、共同推动该区域居住功能的健全与完善将具有重要作用。
3、本项目的投资建设有利于丰富城市景观。由于该项目在规划设计上拟全面引入国际先进设计思想、技术，在总体布局、单位设计、环境绿化、外观造型、物业管理均要求达到本地区最高水平；超前、先进、独特的规划设计将使该项目为成都城市景观建设提供添上靓丽的笔。
4、本项目的项目定位将有利于推动本地区城市功能的进一步健全。
5、本项目的开发经营有利于增加社会就业机会。
6、本项目国民经济效益及社会效益显著。经保守测算，在项目短短2年开发期间内就将为国家提供利税超过3820万元（尚未计入项目投入使用后为国家提供的各项税费），具有社会投入小、社会效益显著的特征。
二、项目社会效益评价结论
综上所述，从国家经济及社会效益看，本项目是社会资源耗费低，产生国民经济效益高、社会效益良好的投资项目，应受到政府有关部门与社会的大力支持。
第六章 可行性研究结论
一、市场可行性结论
1、市场容量方面。截止2006年底，城北区域总人口已超过250万，外来常住人口预计仍将以年增长10%以上的速度快速增长；加之项目二环以北一直到三环，准备建设的高层住宅项目还很多，带动的集群效应，将是该区域的配套设施、居住环境等得到极大改善，市场容量也进一步提高。
2、消费者消费行为及心理方面。近年来，中高收入者住宅消费呈现出了新的趋势特征，环境优美自然、设施现代化、配套人性化的自然生态型住宅物业正在兴起，同时将中高档房地产作为投资增值工具的人群也日益增多；因此，本项目作为处于拥有独特资源优势，增值潜力巨大地段的中、高档住宅项目将成为极有市场投资价值的房地产产品。
3、域内同类商品住宅物业结构方面。项目所在区域内基本是70~80年代的房改房，小区环境及配套设施等都很落后，所以对新建的中高档现代住宅的市场需求量很大而且迫切。这可以从周边2006年开盘的楼盘火热的销售状况得到印证。因此，本项目作为“成都高尚品质、现代建筑楼盘”项目，此时此地进行投资建设正逢其时。
4、市场定位方面。为适应目前国际、国内消费者投资多元化、精细化消费的趋
势，本项目将荷花池市场私营业主、商贸物流业中高级管理人员、原住民二次置业者、房地产投资者作为主要目标市场，有利于充分利用项目资源，有效地满足国际、国内消费者需求；最大限度地拓宽市场消费面，使项目投资开发效益得到可靠保障。市场调查结果表明：从市场需求角度，无论是行业竞争格局上，还是有关政策导向上，都要求该地区住宅房地产开发项目全面与国际水平接轨，走向高标准、规模化、配套完善的发展道路。因此，本项目功能、档次定位于“中高档现代高层住宅”是适应目前外部经营环境的要求的。
综之，市场容量、消费者消费行为、本区域同类物业结构、行业经营方式的现状与发展趋势均为本项目的项目定位与投资建设提供了可靠的市场政策因素。
二、技术可行性结论
1、项目区位方面。本项目地处成都北部片区，解放路一段一环与二环之间，距离一环路只有900米，交通便利，商业繁华，紧邻荷花池市场，市场容量大，市场需求也非常旺盛。因此，本项目作为中高档住宅类房地产项目投资的区位条件已经具备。
2、规划设计方面。项目将遵循“以人为本”、“可持续”的设计原则，拟在规划设计上全面引入国际先进设计思想、技术，在总体布局、单体设计、环境绿化、外观造型、物业管理均要求达到本地区一流水平。超前、先进的规划设计将使本项目成为改区域具有代表性的中高档居住社区，将极大的满足大批社会中产阶级及广大投资者的消费与投资需求，将有利于树立项目一流的市场形象。
3、开发经营资源条件方面。项目投资、开发建设与经营管理所需原材料、设备、人力资源等建设资源条件充分具备；项目仅需前期少量资金投入进行启动即可进入良好的“滚动开发”形态。
三、财务可行性结论
根据企业财务管理的稳健原则，我们在对本项目进行财务数据测算及技术经济评价时，一般采用较为保守的估测数值，因此，本可行性研究所得如下结果是稳健适中，留有余地的。
1、项目盈利能力方面：经财务测算，在给定的财务条件下，本项目整个开发经营期内（全部投资）净现值为X万元，内部收益率为X%，各项财务指标均高于国家有关部门制定的绝大部分行业基准值。
因此，本项目投资建设的机会成本极低，盈利水平高于其他行业水平，项目具有较强的财务盈利能力。
2、项目偿债能力方面
由于本项目采用“一次投资、滚动开发”的投资策论及项目开发指导思想，项目仅需少量前期启动资金，而后期建设资金来源由项目销售收入解决，项目负债也主要用于前期投入；因此，不难得出结论，本项目经营的资产负债率水平是较低的，项目投资的流动比率、速动比主率等偿债指标是十分稳健的。因此，本项目的开发经营的偿债能力风险极小。
3、项目风险评价方面
根据项目盈亏平衡分析，项目保本（平均）销售率为X%，而根据目前该区域同类物业的销售形势，达到这一销售率是有充分把握的；再考虑到本区域中高档住宅居民个人消费、投资正处于新的快速成长期，销售率水平更为乐观。因此项目开发经营实现盈利用可靠保证，风险不大。
再根据项目灵敏度分析：我们认为，本项目效益指标受市场环境影响最大的主要因素是“销售价格”、“开发成本”，对两项经济指标作为灵敏度分析，即使两项目风险因素向“恶化”方向变动±10%时候，其项目“内部收益率”仍远大于零，从财务评价角度看仍为可行。因此，灵敏度分析证明本项目抗风险能力极强。
再对项目进行定性概率分析，根据我们所掌握的市场信息，通过对项目所处内外经营环境进行研究，我们认为：各种影响项目收益指标主要因素恶化（如“销售价格走低”、 “开发成本上升” 等）的概率显著偏小，而向好（即“价格稳定或上涨”、“控制开发成本”等）的概率则较大。因此从概率分析角度再次证明本项目抗风险能力极强。
上述各项才分析表明，本项目的开发经营具有较强的盈利能力、偿债能力。同时项目实现盈利经营的风险不大。因此，本项目财务可行性充分。
四、经济可行性结论
1、宏观经济政策及产业政策是本项目产项、投资建设的最大支持因素。
政策的引导、城市区域功能规划的完善将为本项目营造良好的政策环境。
2、投资建设有利于丰富城市景观。由于本项目在规划设计上拟全面引入国际先进设计思想、技术，在总体布局、单体设计、环境绿化、外观造型、物业管理均要求达到本地区最高水平；超前、先进、独特的规划设计将使本项目为成都城市景观建设添上靓丽的一笔。
3、本项目的开发经营有利于增加社会就业机会。由于产业结构的不断优化、调整，成都市与全国其他城市一样面临日益加重的就业问题；而本项目的建设势必将产生众多的就业机会，成为解决社会就业问题的主要渠道。
由上述分析可见，从国民经济效益及社会效益角度考察，本项目是一个社会资源低投入，社会效益高，回收快的好项目。
五、总结论
综上所述，本次项目可行性研究过程、研究结果表明：本项目的立项、建设具备广阔的市场前景、拥有可靠的技术基础、能取得极佳的企业经济效益，并产生良好的国民经济及社会效益；因此，本项目的市场、技术、财务经济可行性条件具备，项目投资建设可行。建议有关方面支持该项目的立项与投资建设。