XX：看别人看不见的 做别人不做的事情
2007年12月12日
XX：在今天这个住交会上和大家一起讨论一下，或者回顾一下我们三年前跟XX的合作是非常有意义的一件事情，实际上作为一个地产公司，作为一个地产公司的领导，其实最重要的事情我认为不是去看地，不是去看窗户，而应该去看别人没有看见的地方，我做企业这么多年，一直在想一个事情，我应该做什么，我为公司创造价值的地方是什么，我自己给自己规定了三个工作，最主要的就是看别人看不见的地方，算别人算不清的帐，做别人不做的事情。
什么叫看别人看不见的地方，主持人说到，四年前我们开始研究一个问题，四年前中国地产改革的最重要的话题是什么，民营企业高歌猛进，相当多的民营领导人认为自己的发展到了巨大的实力，对自己的体制深信不疑，而我们在那个时候除了赞同大家的一些看法之外，也在探讨另外的问题，在中国五年、十年以后最大的资源在哪，一个企业的发展怎么样和社会各个方面的体制取得配合，形成主流企业的位置，我们发现民营企业有动力无约束，动力变成追逐暴利，暴利导致疯狂，国营企业恰恰相反，有约束无动力，变成了不思进取，在这种情况下，我们怎么样把两个事情结合起来，使一个企业既有动力又有约束，能够在一个资源配置上取得更广泛的途径，于是我们自己决定选择一个国企做XX的股东，在这之前XX最主要的股东是民营的，我们选择了XX，同样出于我们对区域的安排，到那个时候，到今天来看，事实上所有地产公司在布局的战略上又有三种安排，一种叫做单一产品，全国性品牌，标准化复制，产业化经营，这就是万科，这种战略导致万科成为全球最大的住宅公司，国内市值最高的地产公司；第二个战略，全国性扩张，多样化产品，包括富力、合生等等；第三种我们发现区域集中成为一个区域集中的龙头企业，市值和利润同样不会逊色，在目前中国，像龙湖、河南建业( 建业博客| 建业新闻)和万科都是这样的战略，加上体制优劣的比较，我们认为除了北京之外，我们应该在环渤海地区集中，于是我们把注意力集中到天津，XX，我们跟XX的合作是自己找XX，而且找之前和XX不认识，我们也经过了研究，XX是中国在改革开放当中发展起来的国营企业，具有很好的市场化的经验和区域开发的经验，以及国际合作的经验，我们和XX经过一年多的时间，达成了一致，建立了新的合作伙伴关系，XX成为XX最大的股东。
接下来的三四年，我们看到了我们的变化，九月份为止，XX成为环渤海地区最大的地产公司，无论是市值，包括总资产还有其他的指标，我说的是A股市场，滨海新区XX也是第一，全国A股市场上XX综合指标排在18位，四年来做了一个决定，就是看见了区域集中也能带来和其他的战略不相上下的结果，同时区域集中我们选中了XX，同时我们能够在滨海新区预先做了一些合作的安排，在这个过程中，应该说我们达成了和XX共同发展的目标，取得了双方共同预期的成果，这样一种发展就是我觉得非常重要的问题，就是我们所有地产公司的领导，你们每天都想究竟看到什么别人没有看到的地方，如果别人疯狂拿地，你也疯狂拿地，你只是看到了别人一样的东西，这样就有可能你看到的比别人更晚，关门的时候夹住别人的尾巴，夹住你的头，所以我非常庆幸XX合作。
未来我们仍然有要努力的地方，算别人算不清的帐是什么，第一是时间的帐，没有办法计算准确一块钱在不同的时间上会发生什么不同的效果，也不能计算这个钱放在天津、河南二十年，五十年后产生什么结果，怎么算，跟洋人合作，同样我们做一个项目，拿洋人的钱，拿政府的钱，银行的钱或者其他国企的钱，最后出现的东西是不一样的，也就是说一个姑娘嫁入一个不同的家庭后半生一定不同，所以我们目前在滨海新区的发展当中，我们又看到了我们未来最重要的一个战场。
滨海新区最近和新加坡政府签订了合约，在离北京将来轨道交通30分钟区域内规划30万平方公里的国际新城，中方财团在十天左右就组建完毕，和新方的合资也快完成，这个区域离北京多近，大家从东城到西城的距离都比这个远，他的概念就是北京人可以住在海边了，上班的时间比在市区还方便，品质比在中国任何一个地方都好，房价可能比北京低一半，这就是你要看到未来别人看不到的地方，所以我刚才劝任总，一定要把北京的一些企业，大哥推动到滨海新区去，不是给滨海新区找活干，而是给自己找空间。
作为负责任的企业，我们一定要看到未来的发展，所以我们一直希望在同行当中有更多的讨论，讨论未来的发展，讨论滨海新区的未来，讨论滨海新区和北京的互动，XX作为北京的企业，事实上在北京的发展一刻也没有停步，最近半年我们有非常多的拓展的行为，作为一个企业，我越来越感受到，就像一个年轻人，大概要成熟发力的时间大概是青春期结束后，万科今年24年，真正发展是这几年的事情，碧桂园，任总都是十七八年以后，懂得企业怎么一回事，商业机构怎么一回事，都有感觉了，叫做随心所欲不畏惧。XX同样在经历了过去三四年和XX的合作之后，我们的战略非常坚定，还是立足环渤海地区，集中所有的资源，发展我们的业务，我们还有一些其他更有前瞻性的安排，我们也希望和大家交流，但是我们真正的开始，我认为比较舒服的事情不是今天做的决定，大家要知道，舒服也好，愉快也好，只是结果，不是原因，原因是在九几年以来，那时候很多人说别拿地你发展慢，利用经济周期调整结构是最聪明的，大家都愿意买东西，你调整结构，使车从便道到高速公路上，可以告诉大家，现在为止，我们的风险可以完全在自己的掌握之中，我们的负债率不仅低于同行，还低于其他的消费者和优秀企业，但是我们的增长计划和最近的安排也会进入比较好的快跑时期，也就是别人睡觉的时候你在走，别人慢走你快走，别人清醒的时候你和大家同行，这是最重要的，希望大家在一起，在一个安全的车上，既看到前面，又看到后视镜，一脚在油门上一脚在刹车上，驶向我们最美好的生活，谢谢大家。
主持人 XXX：刚才冯总讲了三年前XX的合作和想法，事实上我们今天很多发展商，是随着市场走的，我觉得跟炒股票的人，心情跟着指数走是一样的，我跟冯总认识这么多年，他从来没有随波逐流，总是一个远见决定未来的今天，实际上在昨天，XX跟XX发了公告，XX收购XX 房地产的股权，实际上在这个时候在发力，思想在企业经营中确实是非常非常重要的。刚才XX老师说，任何言论，甚至是肖像都在被媒体烂用，实际上还有一个人比XX老师被媒体利用的还多，称号更多，这么高的媒体价值然后被媒体冠以一大堆带有敌意的称号，其中一个叫做“人民公敌”阿拉善基金是中国企业家自发组织的生态环保组织，阿拉善协会，民主选择监事长的时候，XXX先生当时拿了一本会议上发的杂志，封皮上面写着人民公敌，然后是他的头像，他说我顶着这么大的压力当好人民公敌了，还监视不好董事会吗。他问我今天讲什么，我想不用问，他讲的任何话肯定都是报纸最关注的东西，下面有请XXX先生。
XXX：本来准备讲滨海新区城市群，XX讲了，讲讲滨海新区李波比我懂多，讲讲XX和XX合作，XX自己讲了，我没什么可讲的，每年住交会大家都往南边跑，热乎乎的，很高兴，今天突然到北边，大家觉得很冷，我连续几天参加各种会议，企业家的领袖年会，财经的会议，昨天我和XX主任还在财经会议上见了面，今天又跑多住交会了，连续几个会说的更多的可能就是“今年冬天比较冷”今年中央工作会议以后，大家都看到了，连续出台了一系列的措施，第一个就是会议三天后央行决定提高1%的准备金率，超过了1993年宏观调控的13.5%，到了14.5%，大概冻结了1000亿的资金，第二个动作就是限制了明年的 贷款总额增长，而且要求落后银行按季度控制增长指标，现在很多银行决定一季度没有贷款了，去年已经用完了，一季度已经没有余额了；第三个措施就是昨天晚上央行发布的关于第二套住房争论了很长时间，给不给贷款，怎么给，央行出台了一系列的措施，比如说必须按户计算，严格审查收入，必须控制超标面积等等，昨天这个会议上XX主任提了一个，如果你买50平米、60平米、40平米算是维持生存，解决住房问题，100平米的房子有一点奢侈，买一个别墅，加一个绿地，就是纯奢侈品了，所以国家要控制奢侈品，所以第二套住房严格控制中也对房地产市场可能会是一个信号，刚才有一个记者问我，下一步已经得到消息对房地产贷款要提高 利率，这个我说我没有看到文件，但是肯定在中央经济工作会议上确定从紧的货币政策以后，一定会出台一系列的类似的调控政策，有的针对宏观经济而言，有的就和房地产有关系，提高准备金率不管是不是房地产市场，都是一样，对所有企业都是相同的，对消费信贷，特别是第二套住房，以及在住宅的类似政策是专门针对房地产的。
在领袖年会和财经会议上很多人提出下一步可能是严格从紧的冬天，不是单指房地产，对所有行业来说都是，年会题目叫繁荣下的领导力，很多人都提出目前的繁荣背后可能就是国家调控政策认为太热了，防止太热的唯一办法就是要他们冷一点，那么我说这个意思是不是表示滨海新区就不好，恰恰相反。大家都在关心总的经济形势，关于膨胀，货币政策，很多人提出冬天了怎么办，冬天等干什么，这就是XX刚才说的，他们在几年前确定要找到一个地区确定自己的发展，XX讲了，区域群发展过程中要看好在哪个过程中最有潜力，这就是我们今天关注的滨海新区问题。
为什么引导滨海新区这个点上来，我们可以看看，现在我们的宏观政策是什么，第一要严格执行土地的招拍挂，要严格限制外资进入中国，严格限制外资引发的投资增长；第三个严格限制或者禁止土地低成本出让，这是我们所有开发商都面临的问题，但是只有一个地方特殊，就是滨海新区，可以说是冬天里的一只花，温总理大笔一挥，就把也三个问题抹了，就出现了生态城，生态城居住区就是我们新的一只花，政府管市场通常不太对，一般管不太好，但是政府要想下决心干一个建设性的事儿，一定能干好，所以滨海新区这个事儿刚才李波说孟群要向市长讨论滨海新区的问题，既然是总理的“孩子”一定会干好，不管别的地方下雪不下雪，这个地方肯定会开花，这个地方有一个良好的背景，特殊的环境，特殊的发展优势，几年前我们知道滨海新区给了很多特殊的政策，关于基金，香港直通车要在天津落户等等，虽然直通车到现在还没有形成，但是您要想出去坐直通车一定要从天津上车，因此这一系列政策都对天津有一个促进作用。
另外就是一个奥运，奥运和天津有什么关系，没有什么赛场，但是当北京出现特殊情况的时候，天津是第二所落地点，我刚才问了李总，他说第二条京津塘高速公路6月份就要通车了，这个就是为了保障我们的奥运，这是短期的，长期来说，就是把两个城市之间的经济利益对进了。
我们XX主任说大部分纽约人都住在新泽西，华盛顿更多的是住在马里兰，从马里兰到华盛顿比纽约到新泽西还远，纽约到新泽西是一个小时左右，XX说了，我们从北京到天津肯定短与纽约到新泽西的距离，被北京人创造一个在海边居住的条件。
一个新区的发展不仅仅是住宅，新区能不能发展起来，像XX主任举例子一样，关键是每平方公里的产值能不能上去，最典型的是北京的 金融街，1.4平方公里，创造了北京市25%的财政收入，这1.4平方公里的财政收入，GDP水平这么高，让整个区域人均GDP都超过两万美金。第二个典型就是浦东的张蔷，浦东进入了新的发展阶段，但是真正单位GDP最高的是张蔷区域。这有一个问题，在人口集中的过程中，让城市群集中从全球来看都是这样，城市群最集中的地区是土地单位产值最高的区，不一定是人口最多，河南人口很多，四川人口很多，但是四川成都农业占了85%，城市覆盖率比较弱，GDP总量在全国不是领先地位，广东、山东、珠三角是，这些地区都是因为我们XX主任刚才说的城市区域的概念，实际上带滨海新区的建设，除了我们开发商关心的住宅、商业以外，更重要的是这个地区的产值能不能上去，由于滨海新区比其他地区有了更多的优惠政策，这些政策恰恰是能促进产业结构发展和调整的过程，因此在这个区域可能更具备在别的地方压缩投资的时候，他是投资高速增长的过程，在别的地方限制土地、现代的时候，他是一个被开放的口子，所以滨海新区会在别人下雪的时候开出最灿烂的一朵花，滨海新区在中国现在所处的环境下，更能吸引外资，像新加坡的高科技园区，并不是自己独家完成的，还有别的外资进入，所以这些地区特有的优势就让这个地区可能成为我们带一个经济周期低潮过程中的高潮，这就是冯总几年前看到这个区域发展特性，选择在这个区域扎根和XX合作的基础。
XX看了四年了，如果我们提前看出半就能领先别的企业，如果提前看出四年，可能就更有优势在这个市场中竞争，滨海新区今天作为一个重要话题进行讨论，有这么多人关心，恰恰是因为这个区域是我们下一轮像XX说的八十年代看深圳，九十年代看浦东，后一个十年可能就要看我们的滨海新区了，当然，同时存在着XX主任说的危机和难点，不管怎么样滨海新区起码目前是我们总理的“宠儿”起码我们的总理还能干一届总理，谢谢大家！
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