住宅小区楼房工程质量问题整改方案
在 问 题
处理方案
根据裂纹部位是否空鼓，将裂缝和空鼓部分全部凿去，用清水冲洗干净，刷素水
面裂缝、空鼓
泥浆一遍，用与原墙面配合比相同的水泥砂浆，先抹底层灰，待底层抹灰砂浆凝
固后，再抹面层灰，保持现有抹灰与原墙面抹灰平整，然后刮腻子两遍，并打磨
平整，保持整个墙面腻子颜色基本一致。
对于楼板开裂，对该裂缝进行了质量检测鉴定，认定该裂缝为非受力裂缝，裂缝
的存在不影响楼板的安全，建议对该裂缝采用灌缝胶封闭处理。根据上述建议，
提出的处理方案应取得建设、设计、监理、施工单位认可。具体处理方案：首先
浇楼板开裂
将楼板裂缝位置的板面上、下口顺缝凿成“ V”形缝槽；再将缝槽清扫并用清水冲
洗干净，待基层表面干净、干燥后，将灌缝胶（环氧树脂）灌入“V”形缝槽内，
嵌填密实；待灌缝胶完全凝固后，再将裂缝部位恢复到原有清水房标准。
对于楼面面层开裂但不空鼓的裂缝，用水泥浆封闭处理。先将裂缝内的灰尘冲洗干净，晾干后，用纯水泥浆（适量掺些 107 胶）嵌缝。裂缝嵌填密实后，浇水加强养护，然后用细砂轮在裂缝处轻轻磨平；
面层开裂、空鼓2. 对于楼面面层开裂且空鼓、裂缝，将空鼓部位全部凿去，四周凿成方形或圆
形，并凿入结构板表面，边缘成斜坡形，底层凿毛，将修补周围 100 mm范围内清
洗干净，使其充分湿润，修补时，先在底面及四周刷水灰比为 0.4 —0.5 的素水泥
浆一遍，然后用与原地坪配合比相同的水泥砂浆填补，待砂浆初凝后，用毛刷顺原有纹路拉毛，使整个房间地面平整、色泽和纹路一致。
门窗过梁平整度：门窗过梁的平整度用弹水平线来测量，对于门窗过梁高差过大的，根据实际偏差大小，进行凿掉过梁下口抹灰层，重抹或用腻子找补过梁下口等方法进行处理。
梁平整度、塑钢 2. 塑钢门窗质量安装问题：密封不严，属于施工过程中交叉作业，造成破损性量安装
变形，对这类问题进行更换处理；开关费力，通过调试处理；对于不锈钢滑撑或风撑等配件生锈，施工方进行清洗或更换；窗扇变形，采取调试，如变形无法调试的窗扇，对其进行更换；对于密封胶脱落，施工方对其进行重新打胶；面层磨损：对其进行重新修饰或更换。直到业主满意为止。
内楼梯栏杆及 对于个别跃层户内楼梯栏杆及踏步未作油漆处理的位置，再次进行补刷，直至业
户漆处理 主满意为止。
板上的玻璃窗 对于屋顶栏板上的玻璃窗周边缝隙未填密实的位置，再做一次补充嵌填。直至达
隙处理 到业主满意为止。
弱配电箱、布线 对室内配电箱、布线箱变形的箱盖，逐一进行调整、修复，对不能调整、修复的
变形的处理 个别箱盖，我方按原标准型号进行更换，保证用电安全。
按规定重新对屋面进行蓄水试验，仔细查验，找出并确定漏水点位置。
屋面防水
属于漏水点在泛水立面墙上，凿开此点抹灰层，直至达到卷材防水基层，待
处 理
从验收小组提出之完
自方案协商确定之日完成。
自验收小组提出之完
自业主提出或内验起， 7 个工作日完
自业主提出或内验起， 5 个工作日内自业主提出或内验起， 5 个工作日内自业主提出或内验起， 7 个工作日内
自业主提出或内验起， 20 个工作日完
防水基层清洗干净、干燥后，在卷材破损处重新补做防水，补做的防水卷材与原
有的防水卷材每边搭接长度为 150MM，将新旧卷材搭接范围进行烘烤， 使接头位置粘贴密实；
属于漏水点在刚性屋上，凿开此点的屋面刚性层和保温层，直至达到卷材防水基层，以下处理方法同漏水点在立面墙属于处理。
属于漏水点在泛水立面墙上，防水卷材补做完后，用与原墙面配合比一致的水泥砂浆抹面，现有抹灰与原墙面抹灰保持平整；
属于漏水点在平面刚性层上，在防水卷材补做完后，恢复卷材防水保护层、屋面找平层、保温层和刚性层，使漏点位置的刚性层接头平整，整块屋面坡度一致，排水顺畅。
对屋面按规定再次进行蓄水试验，满足业主亲自验证的要求，直至达到无渗漏现象为止。
按规定重新对厨房、 卫生间进行蓄水试验， 仔细查验，找出并确定漏点位置。
凿开漏点处保护层，将损坏的防水涂膜层（ JS 防水涂料）割除，基层清理干净后，分两遍将 JS 防水涂料涂抹于漏点位置，使新旧防水涂膜层每边搭接长度为
150mm。
卫间防水处理
待防水涂膜层（ JS 防水涂料）凝固后，用水泥砂浆恢复防水保护层，使其处理后的户间墙面、地面平整。
对处理后的厨房、卫生间再次进行蓄水试验，满足业主亲自验证的要求，直至达到无渗漏现象为止。
单元门厅上方已按照规定做了蓄水试验， 设计有地漏，现重新进行蓄水试验，仔细检查，确定漏水原因。
门厅防水问题 2.
漏水点为地漏周围，剔开管根部，重新灌浆密实，，涂刷
JS 防水涂料。
内验收小组自查出
作日完成。
3.
待防水涂膜层（ JS 防水涂料）凝固后，用水泥砂浆恢复防水保护层。
4.
对处理后的门厅再次进行蓄水试验，直至达到无渗漏现象为止。
门关闭开启不灵
自业主活内验收小
提出的都进行调校，调校不好的更换；对损坏的猫眼无条件进行更换。
个工作日
猫眼损坏的处理
面裂缝、外墙装
及屋顶装饰板 对于外墙裂缝、外墙装饰线条起皮、脱落、霉变污染，由于气候原因，昼夜温差起皮、脱落、霉大，经与业主代表协商，暂不处理，待 9 月中旬温差变化小，开始处理。的处理
户门厅铁花的
本着用户至上的原则，按照业主确定的颜色进行调整。
调整
道乳胶漆损坏 用户在进行装修时，对单元楼道乳胶漆有碰撞损坏现象， 待单元住户装修完成 80％后，
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