郑各庄富起来了。
这里的农民还是农民，他们的户口本上的户别仍然是“农业”。但这里的农民又已不再是农民了，他们吃穿住行完全城市化，而且收入没有一分钱来自种植或养殖。
郑各庄村域范围内的4332亩土地上盖起了房子、工厂和学校，世世代代的黄金麦田早已不见踪影。
在一个世纪的土地政策变迁中，郑各庄一直扮演者“跟随者”的角色。直到20世纪90年代，郑各庄在土地政策中抢占先机，打了一个“擦边球”，进而“华丽转身”，成为远近闻名的富裕村。
各地官员、学者、媒体纷纷前来考察。官员们只看不评论，学者们或大肆赞扬，或称其幸运，媒体则乐于为这个已经身价过百亿的村庄描眉添彩。
浮华过后，所有人都在思考，在严格的中国土地制度下，郑各庄如何成就了今天？它会不断被复制吗？它的未来在哪里？
第一桶“土地金”
郑各庄村的独特之处在于其村南有平西王府旧址。据清代昭梿所著《啸亭续录——京师公府第》记载：“理亲王府在德胜门外郑家庄，俗名平西府”。康熙的孙子理亲王弘皙曾居住于此。
村史《郑各庄志》记载，1949年10月，郑各庄村成立党支部，土改后的1950年1月，全村分配到户土地2847亩，人均3.5亩，实现了“耕者有其田”。
1951年郝玉增出生在郑各庄，在他5岁时，郑各庄村随昌平县从河北省划归北京市。
郝玉增清楚地记得，1960年至1962年，正在长身体的他每天都要饿肚子，“那个时候全村的人都吃不饱饭。”郝玉增说，每个成年人一个月仅供应17斤原粮。
初中毕业后，16岁的郝玉增加入了生产队，每天干活、挣工分，虽然大家都是吃“大锅饭”，但是当时的农活很重，完全依靠人力，吃不饱肚子的时候也会常常有。
郝玉增回忆说，直到1970年代，村里还总有贫困的农户需要向集体借下一年的口粮来维持生计，有的家甚至借了未来3~4年的粮食。
1978年，中共十一届三中全会刚一召开，郑各庄人就嗅到了可以“农、林、牧、副、渔并举”以及“贫穷不是社会主义”的政治信号，并在全村召开了一次“要不要富”、“敢不敢富”、“能不能富”、“会不会富”的大讨论。
1979年，郑各庄大队作为平西王府管理区推行农业联产承包责任制的试点村，实行了以联产承包到组、到劳的联产承包责任制。
1984年，郑各庄正式采取“大包干”的形式，劳动力逐渐从土地上解放出来，1985年开始，村里的乡镇企业红红火火发展起来。
这一年，时任郑各庄村生产大队长的黄福水，带着一群年轻人组建了土石方施工队，开始闯荡北京建筑市场。
到了1990年代中期，村里大部分的企业都关停倒闭了，黄福水的建筑工程队却越干越红火——1996年成立宏福集团，取得了建筑总承包国家一级资质，拥有注册资金3000万元。
1990年代初期，郑各庄村里种地的农户越来越少，人们发现一个月的打工收入就等于一年的农业收成时，纷纷撂荒，把土地交由黄福水成立的农业公司经营。
然而1997年，宏福集团刚成立一年多，就遇到了亚洲金融危机。当时许多工程建到一半因资金问题被迫停工，宏福集团大量工程款无法收回，陷入了危急时刻。
黄福水决定把工程材料当作货款拉回村里，在村里集体建设用地上建起了4栋住宅楼，吸收村民、员工的预付款500万元。这些预付款意外地救活了宏福集团，企业获得周转金后，开展了新的工程项目，很快就净赚了1000万元。
黄福水说，1997年的尝试的确是意外收获，通过土地资本化发展企业，整合改造村庄的念头逐渐清晰，以后的一切使他坚定了自己的改革理念——让土地的收益最大化，让农民过上好日子。
政策空子
1999年成为郑各庄具有历史变革意义的一年。
当年5月，郑各庄召开村民大会，实行了“确权、确利、保收益”的土地流转机制，将土地量化到每个农民，并全盘委托宏福集团经营。
当时确定的股权比例是，郑各庄所有村民每人一份股，以村委会整体名义占有宏福集团总资产3000万的16.7%的股份，约合资金500万。也就是说，村民的耕地经营权全部以股权的形式委托给宏福集团管理，宏福集团将村里的耕地转为集体建设用地，采取自用、转租等方式，把土地租金收益以分红的形式付给农民。
然而，要在郑各庄的土地上做工业化的文章，最重要的是过土地审批关。
早在1995年，宏富集团聘请专家绘制了《郑各庄村21世纪生态庄园规划》，在这个规划中，将郑各庄村域中，规划出生活居住、科技产业、教育科研、旅游休闲、商业服务等五大功能。也就是说，郑各庄将1860亩农用耕地大部分转为集体建设用地，仅剩下了73.5亩农业用地。
根据1998年施行的修订后的《土地管理法》，国家对土地施行用途管制，严格耕地保护，对土地转为非农用途做了非常严格的规定。宏富集团想利用郑各庄村1800多亩耕地进行建设，就要到国土部门办理土地专用审批手续。
机遇再次眷顾郑各庄。1990年末期，土地管制还没有现在这样严格，加上当时农业部门对农民发展经济的支持，从另一角度分担了农民利用土地发展非农产业的风险。在这一历史关头，郑各庄创办的“宏福创业园”，得到了北京市大力发展乡镇工业区的政策支持。
万事具备又来东风。郑各庄村集体通过昌平区内耕地整理置换，并交纳复垦费的方法，在1999年至2000年的两年中逐步将村中1600多亩耕地调整为建设用地，当时的复垦费大致是一亩地8万至10万元。
2003年以后，在北京区县内置换耕地的办法被完全禁止，此时郑各庄已经把除73.5亩耕地之外的所有农用地转换为集体建设用地。再加上宏福集团通过农民“上楼”、盘活宅基地节约的800亩存量集体建设用地，该集团拥有了2400亩土地的开发经营权。
从1999年至今，宏福集团通过开发住宅、搞企业、租厂房，在这片土地上获得了巨大收益。集团的资产从1999年的3000万元，达到今天的50亿元。
《郑各庄片区平西府组团控制性详细规划》在2005年3月得到了北京市规划委员会的正式批复。规划基本以1995年郑各庄村的规划为蓝本。
中国社会科学院农村发展研究所教授、社会问题研究中心主任于建嵘分析了当时的历史状况：地方政府对于这种农业耕地变为集体建设用地的情况，在90年代末是没有那么严格的。建设用地越多，对于地方的财政收入越有好处。
“耕地不是一个北京市的问题，也不是任何一个省的问题，而是一个全国性的问题。哪个省多拿了建设用地，对哪个省的税收收入是有好处的。很多地方政府睁一只眼，闭一只眼，只要国家不查，就没有问题。郑各庄在国家政策、法律的边缘打了一个快速的反应擦边球。”于建嵘说。
郑各庄村党支部书记黄福水对《财经国家周刊》记者坦言，当初郑各庄将农用耕地大部分转为集体建设用地，的确是“钻了政策”的空子。但如今北京有哪个村子想要效仿郑各庄，已经很难了。
不一样的农民
2010年郑各庄在册村民1493人，平均年收入44590元，比2010年北京市城镇居民人均可支配收入29073元，还要高出53%。
所有这些收入全部来自非农产业。
郑各庄的村民住楼房，在村里的集团企业上班，养老、医疗、教育均有相应的保障，除此以外，每个村民还有一份来自土地的分红收益。
至今，郑各庄的4332亩土地仍然由围栏保护，并没有像北京多数城中村一样，丧失了村域的轮廓。
村民们虽然不再种地，但是仍然享受着土地带来的收益。
黄福水说，“如果给我再来一次的机会，恐怕不会做了，风险太大，太累了！”虽然现在回头看看，十几年前对乡亲们的承诺都兑现了，但他还是感到压力非常大。
村民舍不得世世代代生活的老宅子，旧村改造初期，最多的时候有60户拒签拆迁协议，有的人已经签了字，又反悔了，不承认。
“有的人在拆迁那天，抱着门槛，就是不走，哭啊！”黄福水回忆起那段日子，仍然历历在目。1997年任村党支书记的黄福水在实现旧村改造的想法时，面对的最大压力就是村民拒拆的情结。
郑各庄当时提出，需要给村民时间，不因为先搬的就多给予补偿，也不因为后搬的就被当作钉子户受到歧视。三代五口人的标准是280平米，平均每平米500元~680元，价格一直未变过。
时至今日，已过11年了，郑各庄还有7~8户村民没从老宅子搬出，但黄福水觉得可以等，直到这些人想通了。
如果从空中俯瞰郑各庄，这个规划整齐，高楼大厦、工厂学校林立的地块，俨然是一个十分现代化的城市。这座小城市哪怕是地下的水电设施、公用的污水处理厂都是村集体兴建的，政府自始至终没有参与进来。
“类似的村庄在中国每个省份都有。”于建嵘对本刊记者说，“他们在政府进行规划前，已经以高标准建好了，政府很难这样的村庄，它们都太‘昂贵’了。”
与郑各庄仅一条马路之隔的平西王府村，没有规划整齐的住宅小区和挺拔的企业大厦，而是村民自建的三、四层小楼。像北京大多数“城中村”一样，这样的房子都被出租出去，成为农民失地后的生活来源。
同样的地块，郑各庄村一亩地的价格是平西王府村的10倍。
土地流转的资本化困境
黄福水已经不局限于宏福集团在郑各庄的发展，他提出了三大输出的理念，即资本输出、管理输出和品牌输出。
2011年2月，宏福集团在山西襄汾县租了22万亩山地，种植林果和发展畜牧业，发展生态种植和养殖业。前期已经投入3000万元。
更大的规划是，宏富集团将与海南陵水县合作，作为投资者帮助当地进行旧村改造，并输出其“温都水城”的旅游品牌，在当地发展旅游业。
“这个项目正在等待当地政府的审批，估计今年年底有望启动。”宏富集团办公室主任郝玉增透露。
然而困扰宏富集团继续前行的问题，并不是去哪里找项目，而是将自己拥有的资产更多地变为资本。但恰恰因为宏福集团是在集体建设用地上的企业，因此不能从银行获得抵押贷款进行跨越式发展，只能单纯依靠企业自己的积累资金来发展。
2003年，北京市副市长牛有成到郑各庄，参加集体土地流转研讨会时就表示，未来有望实现集体土地的自由流转。
郑各庄人意识到，如果集体土地允许像国有土地一样同地同价的流转，就会节省一大笔土地出让金，加快土地资本化，促进企业的发展。
据媒体报道，2008年9月北京市政府在《土地管理法修改草案初稿》中曾大胆提出“集体建设用地经过批准后可以转让、出租和抵押”，但在随后的征求意见稿中这一条被删去。
8年后，集体土地流转的政策仍然不明朗。
现在，“温都水城”所在的地块正在办理集体土地国有化，宏福集团将为此缴纳土地出让金，以及相应的罚金，总计将有1．2亿元。这块国有化的土地还仅限于“温都水城”的“楼座”部分。
对这样发展的村庄征收多少土地出让金？国家并没有统一、明确的政策。
“这样的村庄，在全国来说会变得越来越少。”于建嵘说，郑各庄希望把他们已经打了擦边球的东西合法化，把它变成国有土地后，就会有更多利益。比如，现在租一亩农地建房子，50年才30万元。而同样的地，如果是国有土地，就要125万元。这其中的差价就是利益。
有分析人士指出，推进集体土地的流转政策实际上是有损于地方政府利益的，这等于让大量的土地出让金白白流失，政府丧失了土地增值部分，因此在这方面政府的改革意愿是消极的。
郑各庄未来的计划是，如果政策不推进，那么宏富集团就出资逐步把村里的集体土地转成国有土地，在2015年至2020年彻底完成郑各庄的资本化，并在2020年后全部进入证券化，上市运作。