目录
TOC \o "1-5" \h \z 第一章 总 论 1
第二章 市 场分 析 5
第三章 建设规模和建设内 容 11
第四章 项 目选 址及 配套建 设 条件 13
第五章 建 设方 案 16
第六章 实 施进 度 22
第七章 工程投资与财务分 析 24
第八章 结 论与 建 议 29 附表、附 图和附件
南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告
南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告
南京工程咨询公司 -
南京工程咨询公司 - PAGE # -
第一章总
论
一、项目建设背景
XX经济技术开发区（以下简称X开发区）是于1992年6月开 始创办的X省首批省级开发区之一，1997年2月被批准为国家级高 新技术产业开发区。X开发区座落于X市南郊，总体规划面积24.98 平方公里。北距中华门7公里，南离禄口国际机场18公里，东与X 区相连，西依韩府山、翠屏山和将军山。
X开发区所依托的古都X ,为X省省会。是全省的政治、经济 和文化中心，也是我国重要的综合性工业、科技教育基地和长江三 角洲地区仅次于上海的大商埠。近期被评为中国城市综合实力“五 十强”第七名和城市投资硬环境四十优之一。
X开发区坚持高起点、高标准的开发战略。目前，基础设施投 入已达12亿元，22平方公里的开发框架业 已形成。区内道路总长 达55公里，沿路埋设各种管网线165公里；日供水5万吨的新区水 厂、11万伏双回路变电站、5万门程控电话邮电大楼已投入运行。
日供水量30万吨水厂、日处理4万吨的污水处理厂等重点工程已基 本建成。
区内已有金融、房地产、商贸流通、饮食服务等近百家“三产” 企业投入运营。按照教育现代化标准兴建的新区小学、新区中学已 经建成开学，其中新区小学并被批准为省级实验小学。以X航空航 天大学、河海大学新校区和X大学、东南大学科技园为龙头的“大 学城”已在区内开工建设。沙滩浴场、网球场、壁球馆、保龄球馆、 水上娱乐中心等一批娱乐休闲设施已相继投入使用。
区内“六通一平”的基础设施和日趋完善的社区服务设施已基 本能满足进区企业生活、生产和建设的需要。该区以优越的地理位 置和优良的投资环境，已吸引了 21个国家和地区的400多个项目进 区落户，投资总额突破15亿美元，其中三资企业占70%，外商投 资额占75%，第二、三产业之比为2 ： 1,高新技术企业占30%。实 际利用外资4亿多美元。投资额在1000万美元以上的大项目有43 个。世界排名前500强的企业中已有瑞典爱立信、日本东陶和 三井、 美国摩托罗拉和百事可乐等14家进区。X开发区已从昔日的荒郊变 成X地区海内外客商竞相投资的热土和创业的宝地。
随着X开发区的持续快速发展和我市人民生活水平的不断提 高，人们对高品质居住环境的追求也呈较快上升趋势。我市及X区 近几年建成的普通住宅在数量上有了较大突破，开工面积和竣工面 积都有较大增加，但从总体上看，X区的住宅建设仍以中低档为主， 中高档住宅建设仍然不能满足开发区快速发展的需要。为了进一步 推动X开发区经济发展，营造一流投资环境，改善人们居住环境， 提高生活品位，X利源物业发展有限公司（以下简称利源公司）拟 在X开发区百家湖畔建设百家湖西花园住宅小区。
二、项目单位概况
X利源物业发展有限公司成立于一九九三年，投资方为香港大 陆发展有限公司和XX经济技术开发总公司，注册资本300万美元， 主要从事房地产开发、销售、租赁自建房屋并提供配套服务。公司 下设X百家湖房地产开发有限公司、X百家湖度假村有限公司、X 利源电子有限公司、X利源建设发展有限公司、X百家湖物业管理 有限公司、X南山湖农林休闲观光有限公司、X利源旅游有限公司 和X利源物业发展有限公司销售分公司、X利源集团物资贸易分公 司。
利源公司主要开发项目为百家湖别墅花园、百家湖公寓花园和 百家湖西花园，开发土地面积60万平方米，总规划建筑面积75万 平方米，其中别墅面积4万平方米，公寓面积65万平方米，公用及 配套设施6万平方米。百家湖公寓花园由凯旋门、维也纳城、罗马 城、米兰城、威尼斯城、中心配套区组成。百家湖别墅花园共建100 幢别墅，已全部竣工，1998年被建设部评为全国城市物业管理优秀 住宅小区。
百家湖公寓花园凯旋门于2000年被上海 基尼斯总部评为最大 的住宅小区主门楼，2000年公司被建行X省分行评为2A级信用单 位，1995?1999年连续被X市外商投资企业评为外商投资先进企 业，连年被X开发区评为开发区先进集体。公司总部现有员工62 人，其中教授及具有高级技术职称人员3人，中级专业技术人员8 人，经营管理机构为财务部、工程部、总经办、企划部、《百家湖》 杂志编辑部。
三、 可行性研究报告编制依据
（一） X开发区管委会2000年月11月宁经管委发[2000]201 号文“关于同意X利源物业发展有限公司建设百家湖西花园基建立 项的批复”；
（二） X区建设局“百家湖西花园住宅小区规划红线图”；利 源公司提供的项目有关资料；
（三） 利源公司2001年2月委托X工程咨询公司编制本项目 可行性研究报告的协议。
四、 项目建设的必要性
（一 ）我市总体经济发展的需要
房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发 及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支 柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据我市 国民经济和社会发展 九五”计划和2010年远景目标纲要精神，从 九 五”开始已将房地产业列为重点培育发展产业。按照市委、市政府提 出的一年初见成效，三年面貌大变、五年跃上新台阶”的要求，我市 房地产业在 九五”期间充分发挥了先导性产业的作用，加快房地产业 的商品化、市场化、现代化步伐，坚持统一规划，合理布局，综合 开发，配套建设”的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的 方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高 产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展的 支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。
本工程为中高档住宅建设项目，对进一步加快我市住宅建设，满 足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人 们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。
（二）进一步完善X区投资环境的需求
随着改革开放的不断深入，X市及X区的经济建设日新月异，禄 口国际机场的通航又带来了无限商机，大批国内外企业纷纷落户X开 发区，来X工作的中外企业员工不断增加。但多年来X区的生活及服 务设施建设相对滞后，尤其是有一定品质的中高档住宅数量有限， 这已成为该地区投资环境中的一大缺憾；随着 区域经济水平的提升， 中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而是对居住环境和生活品 质提出了更高的要求。在拥 有较强经济实力的前提下，他们 因休闲、 追求生活情趣及投资等需要已在追求第二、甚至第三居所；另外， 远离都市的优美环境和清新空气也吸引众多老人来此颐养天年；海 外及港、澳、台的投资者也倾向于就近选择环境优美、价格适宜的 居所。
因此本项目建设对服务于“空港经济”战略、改善投资环境、促 进经济发展具有积极的意义。
综上所述，本项目建设十分必要。
第二章市
一、市场分析
随着国家取消福利分房政策的出台和人民生活水平的提高，曾一 度低迷的房地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主 体已由集团逐渐转为个人。预计今后几年住宅商品房的需求量仍将 稳步提高，并会进入一个平稳的发展阶段。
改革开放以来，中高收入阶层逐渐崛起，在X的消费群体中占有 较大的份量，促成了对环境优美、品质优良的中高档住宅较旺盛的 消费需求。从目前情况看，X房地产住宅业总体基本供需平衡，但交 通便利、套型设计优越、售价合理的商品住宅呈局部热销、供不应 求局面。开发商往往把握这些市场需求作为项目开发的切入点。
百家湖西花园住宅小区具有以下优势:
1、项目优势
从项目选址上看，其有下列特定优势：
自然环境优势。随着社会的发展，环保观念日益为人们所重 视，人们对居住区的自然环境的要求日趋苛刻。而百家湖西 花园住宅小区地处X开发区百家湖畔，环境优美、空气清新， 很适合人们居住。
人文环境优势，本项目东侧为已建成的百家湖花园，西南侧 有江南文枢院，使西花园有独特的人文环境优势。
交通及其他配套条件优势。本项目位于利源中路西侧，而该 路东与宁溧公路相接，西与机场高速公路连通，北与绕城公 路相连，其交通条件与利源公司以前开发的百家湖花园一样 具有十分优越的条件。同时项目用地邻近开发区胜太路商业 街，商业配套条件较为完善。此外，临近百家湖西花园还有 南航、河海大学等教育配套设施。
2、与竞争对手的优势分析
项目与X市区的住宅园区比较有两大显著优势：环境优势和价 格优势，这两大优势将能吸引一部分特定的消费人群。
项目与X开发区及X地区其他居住区比较，本项目具有显著的 后发优势。随着房地产业发展日益迅速，园区的建设理念也 在不断发展变化。“百家湖西花园”将立足于新世纪，建设新 型居住家园，从而与X开发区的其他居住区拉开差距。加上利 源公司的企业形象及其在X乃至X市的显著影响也有利于本项 目赢得市场。
、价格定位
（一） 周边楼盘定价调查
楼盘
开发商
楼盘性质
2
售价（元/M ）
百家湖花园公寓
利源物业
现房
2200
江南文枢院
X房地产总公司
多层（现房）
1600-2100
温泉公寓
汤山房地产
多层住宅
（现房）
1000-1800
温泉花园别墅
汤山房地产
联排别墅
（现房）
2000-2400
X第一城
金轮房地产
多层住宅
（现房）
1480
湖滨世纪花园
X开发区房地产
多层住宅
1880-2110
太阳城
栖霞建设
多层住宅
1950-2180
碧水华庭
X联骏
公寓别墅
1880-2300
中国人家
X东恒
别墅（期房）
2200-2350
南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告
南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告
养龙山庄
天地房地产
多层住宅
（现房）
2180-2400
21世纪假日花园
21世纪房地产
多层住宅
（期房）
2100-2400
（二） 楼盘价格发展趋势
X开发区1992年成立以来，该区域的房地产价格已从每平方米 1480元逐 步上涨至目前的2000元左右，而目前X开发区发展势头仍很 迅猛，X县撤县建区后，预期未来2?3年内该区房价仍有较大上升空 间。
（三）综合优势
“百家湖西花园”与周边居住区比较将在规划设计、环境配套、 新型建材等方面胜出一筹，故本项目公寓销售基价预计在1800? 2000元/平方米。此价位与X市区的同档楼盘比较仍有明显的价格优 势；而此价位与X区相关楼盘比较，在价格、环境、房型等各方面又 有一定优势。
三、销售对象分析
作为X区唯一的国家一级资质开发企业，利源公司经过八年的开 发建设，在百家湖环湖景观带边规划和建设了 30万M2的高档大型临 湖住宅区，并获得了国家级优秀物业管理住宅区等殊荣，使百家湖 花园成为X市市区扩容的一道亮丽的现代都市人居栖区。
中高档公寓深受资本型收入阶层的青睐。随着社会文化的发展和 市民收入水平的提高，加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支 撑，知本型收入的白领阶层、经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩 容带中的第二居所。
南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告
南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告
南京工程咨询公司 -
南京工程咨询公司 - PAGE # -
利源公司早在90年代中期就着手按照知本型消费者的需求设计 了维也纳城和罗马城，这两座新城和已进入设计阶段的威尼斯城、 米兰城大部为跃层式别墅型公寓。楼型上有四层、六层和十二层小 高层之分，套型上有跃层式、错跃层式、楼中楼式、错错层式之分， 房型上有西欧豪华型、欧陆典雅型和中欧简雅型之分。百家湖西花 园新型系列跃层式公寓的产品定位低于经济型别墅，市场定位为知 本型业主的第二居所，价格定位为：百家湖西花园房价+汽车+20年 汽车使用费=X三类地区相同面积房价。
在市、区政府的规划、建设和支持下，利源公司已对天然的大 湖和百家湖公寓进行了景观整合和互连的二次深度开发，使X又一座 公园在百家湖崛起：千亩湖面、5公里环湖景观路、6座跨湖大桥、 凤凰坛和百家湖凯旋门等4座标志性建筑、5座主题花园、3个大中型 游泳场及5大类30项休闲项目，百家湖花园成系列的别墅式公寓就座 落在此景之中。
百家湖花园近10万M2的各种楼中楼公寓热销一空，使利源公司 提前进入了面向更大第二居所消费群的新型公寓的开盘工作。同时， 利源公司也将在近期为X市民推出第三居所型住宅，为在闹市“水泥 森林”居所中的消费者增加了选择大自然居所的服务内容。
根据利源公司自1992年以来对百家湖花园的开发经验，“百家湖 西花园”的主要销售对象定位在以下几个方面：
（一） X市中高收入阶层。主要为各企事业单位的高级主管人 员、高校研究院所的高级知识分子及自由职业者。此类人群的收入 较高，年薪一般在8万元以上，能方便地解决交通问题，其居住消费 观念较为超前，对居住环境、生活品味质量要求较高，因此新型园 区“百家湖西花园”将成为他们的首选园区，此类人群将成为“百 家湖西花园”最主要的消费对象。
（二） X开发区进区企业中的高级管理人员。X开发区已有数十 家国内外大型企业进驻，其二、三产业的发展已经成为X市的一个重 要的经济增长点，此类企业中有较多的高收入阶层，对住宅有着较 高的要求，“百家湖西花园”的高品味定位将为他们提供较理想的选 择。
（三） X市高收入阶层的第二居所。对于这一部分人群，一个 居所已不能满足他们的需求。其因休闲、放松心情或投资等需求而 需要第二甚至第三居所，“百家湖西花园”社 区将以较低的价位、较 大的增值空间、一流的社区、一流的建筑、一流的环境来吸引这类 消费者。
（四） 中老年人休闲、养老、颐养天年的较佳场所。“百家湖西 花园”特有的自然环境和田园风光，无城市污染的空气以及完善的 配套设施将能吸引中老年人前来寻找修身养性的最佳场所。
（五） 港、澳、台人士及国外投资者。X开发区吸引了众多的 外资，投资者也将倾向于就近选择环境优美的居所。“百家湖西花园” 将是他们较佳的选择之一。
第三章建
设
规
模
和
建
设
内
容
一、建设规模
百家湖西花园居住小区项目总用地面积252668平方米（约379 亩），总建 筑面积353700平方米，其中住宅321300平方米，幼托、 小学、商店等公共建筑32400平方米。
规划居住户数3200户，居住人口 11200人，设计 容积率1.4， 绿化率＞40%
二、建设内容
本项目主要建设内容有:
1、
普通公寓
160650平方米
2、
跃层式公寓
160650平方米
3、
小学校
4000平方米
4、
小区幼儿园、
3000平方米
5、
变配电所、煤气调压站
400平方米
6、
商场、文化娱乐设施及物业管理等
25000平方米
7、
绿地
80000平方米
8、
区内道路
50000平方米
第四章项
目
选
址
及
配
套
建
设
条
件
项目选址
X百家湖西花园居住小区位于X经济技术开发区，是百家湖畔 不可多得的一块风水宝地。项目建设用地位于利源中路以西，西止 经四路，南临天元路,北靠太三路。总占地面积25.27公顷。利U源中 路北与绕城公路相接，X机场高速公路则位于利源中路西面约1公 里处。
本项目用地为集体所有土地，地貌总体平坦。中西部有高差5? 7米的小山丘，山地面积约180亩，其余近200亩基本平整的耕地。
地块内现有住宅约60户。
X机场高速公路、利源中路、将军路跨秦淮河大桥以及共青团 路南下工程的相继建成极大地改善了该地区的交通条件。项目用地 距X市中心新街口约10公里，到X火车站约18公里，到X禄口 国际机场约23公里。自百家湖西花园只须5分钟车程就可到达中华 门。外部交通条件便捷。
本项目建设用地外围自然环境优越。百家湖西花园居住小区处 于XX经济技术开发区的西南部，百家湖畔环境优美，风景秀丽， 林木茂盛，气候怡人。
本项目建设用地人文环境优越，西面有由X航空航天大学分校、 河海大学X新校区及东南大学科技园。
综上所述，本项目选址符合生活居住区的相关要求。
二、配套建设条件
百家湖西花园居住小区项目用地已部份完成场地平整，供水、 排水（雨水、污水）、供电、供气、道路、电话、有线电视等均已接 至场地四周，配套建设条件齐备，可满足项目建设要求。具体配套 建设条件如下：
（一） 供水：项目东面的利源中路下有DN500自来水管，区 内供水由此接入。水源由X水厂和X城南水厂提供。
（二） 电信：利源中路下的电话通信光缆，能满足本项目要求。
（三） 供电：由东善桥变电所和开发区变电所提供二路10KV
南京工程咨询公司 -
南京工程咨询公司 - PAGE # -
南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告 电源，利源中路现有一路10KV高压线。
（四） 排水：该地区采用雨污分流制。雨水汇集后自利源中路 下敷设的DN600雨水管排至百家湖。生活污水汇集后，经污水处理 装置进行初步处理后，由利源中路DN500市政污水管排入开发区污 水处理厂处理。
（五） 煤气：目前该地区主要使用管道煤气，由梅山冶金公司 提供，本项目设煤气调压站一座，煤气供应可保证本项目用气。
（六） 有线电视：利源中路敷设有X有线电视网络电缆，小 区有线电视由此接入。
南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告
南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告
南京工程咨询公司 -
南京工程咨询公司 - PAGE # -
第五章建
设
方
案
一、总平面布置
本基地形状为较规则的矩形，占地面积25.27公顷。小区采用 多层跃层住宅，将不同单元拼接组合，根据X地区的地理纬度及地 段环境条件，适当设计南偏东及南偏西的住宅，在不影响日照的同 时，改善小区空间景观效果，避免一般小区中的兵营列式单调布局. 又能增加了组团绿地。
景观设计改变以前小区的设计集中，地块大规模绿地的模式， 在保证集中绿地指标的前提下，设计组团绿地，使每户均有较好的 景观。
根据场地状况，区内道路依据山体自由布置，两个主入口分别 设在东面利源中路与太三路、天元路的交汇处。入口处设小区中心 广场，广场周围沿太三路布置商业、文化娱乐设施；小区沿太四路 布置幼儿园、小学校；绿化街心游园、老人活动场地、儿童活动场 地、体育健身场地等绿化休闲区。
根据建筑物群组自然布置。区内停车根据场地情况采用路边港 湾式停车和地下集中式车库相结合。住宅按院落式布置，保证小区 有较为开阔的中心休闲空间。院落间设置绿地、晨练、儿童游艺等 邻里交往空间。
区内道路将整个用地分为A、B、C、D四区。其中A区为小区 用地西北部，依据地形布置2?3层的别墅群；B、C区为小区用地 东部较为平坦区域，布置跃层式多层公寓；D区为小区用地西南部， 布置普通多层公寓。
小区道路自由布置，伸向每一个住宅群。主要道路宽7米，次 要道路宽4米，支路宽2米。
项目主要技术指标表
项目
计量单位
数值
所占（% ）
占地面积
亩
379.0
居住户数
户
3200
居住人数
人
11200
户均人口
人
3.5
总建筑面积
万M2
35.37
100.0
其 住宅建筑面积
万M2
32.13
90.8
中 公建建筑面积
万M2
3.24
9.2
规划住宅平均层数
层
4.20
人口毛密度
人/ha
443
容积率
1.4
建筑密度：
%
V 40
绿地率
%
> 40
二、土建
（一）建筑
居住小区的规划布局要着重处理好路网结构、建筑布局及空间 环境的内在联系，在协调中求变化，注重小区环境和住宅单体的建 筑设计。单体设计中统筹考虑空调室外机位置，用建筑构件进行遮 挡，屋顶高低错落，采用平坡结合，富有变化。
按照人车基本分流的原则进行小区路网、停车设施的规划。停 车位机动车按0.7辆/户、自行车按1.8辆/户进行考虑。
小区在布局上淡化组团，突出院落，通过中心绿地、绿色走廊 整个小区各部分。
小区绿化系统是由中心绿地、景观绿色走廊、院落绿地、建筑 物立面、顶面植物形成点线面结合并相互渗透的立体绿化景观。
小区公共建筑布置在小区东面，沿将军路布置中心会所、农贸 市场、超市、小学和幼儿园。
小区住宅设计从人的行为科学出发，适应不同家庭构成需要， 套型多样，广泛利用新材料、新技术改善居住功能。住宅采用院落 式布置，各建筑围合成相对独立的院落空间。规划设计树立“以人 为本”的指导思想，按照现代家庭生活行为规律和市场需求进行住 宅设计，采用节能、节水、环保、智能化等住宅建设新技术及其它 新型材料设备，以达到节能、智能、舒适、生态、安全的要求。
（二）套型
跃层式多层住宅面积每套建筑面积100?200平方米不等，面向 较高收入阶层，建筑以院落方式呈自由式布置。
普通多层住宅面积每套建筑面积60?150平方米不等，面向中 等收入阶层，建筑沿丘陵路网以院落方式呈自由式布置。
以四?六层跃层房型为主，套型以现有的F型、A型、C型为 主，另外增加面积在200平方米左右的跃层公寓。其中F型为四层 的跃层公寓，面积在160平方米左右，占30% ; A型为六层的跃层 公寓，面积在165平方米左右，南入口占20% ,北入口占20% ; C 型142平方米的六层单层公寓，占10%。面积配比：
1、 客厅：跃层35?45平方米；单层25?35平方米，面宽3.5? 4.2平方米；
2、 厨房加餐厅：15?20平方米；
3、 主卧：14?16平方米；
4、 卫生间：4?6平方米；
5、 次卧：12?14平方米；
6、 卫生间：4?6平方米；
7、 层高：2.8平方米
8、 南阳台：3?5平方米
房型设计除满足X市住宅建筑设计规定和国家住宅建筑设计规 范以外，要求：
客厅全部朝南，餐厅大部分为明厅；
四间卧室中保证有二间是朝南；
顶层为屋顶花园；
楼梯入口要有特色，并与周围环境相协调。
住宅外立面建筑外形以欧式为主，顶层为花园式的平台，选用 弧型阳台以及一些适当的曲面设计，以形成多角度的观景作用和最 佳室内采光，最大限度地延长住宅内的光照时间。另外，住宅的外 墙面采用高级外墙涂料，周边及窗框处再饰以丰富立体感的线条， 突出强烈的视觉效果。
（三）结构
主要结构形式如下:
跃层式住宅，为4?5层钢筋混凝土框架结构；
普通住宅，为4?6层砖混结构；
小区商业、文化娱乐设施为2?4层钢筋混凝土框架结构或 砖混结构；
幼儿园、小学为2?3钢筋混凝土框架结构。
场地大部分地基土质情况较好，地基处理较为简单，局部原为 池塘处，须视勘探情况进行特殊处理。住宅部分采用条基或整板基 础；公建框架部分采用独立基础。
三、公用工程
（一）供配电及强弱电等
本项 目总装机用电量约13530KW，按68%的同时使用系数, 项目需设9200KVA 变配电所一座。供电由东善桥变电所或 开发区变电所提供二路10KV电源。
小区供用地埋式双回路供电。保证小区24小时供电，电量 考虑每户4?6KW ,电流表应在40?60A。
小区在室外采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明；室外 草坪设置专用低压节能灯具，确保安全；室内楼梯等公共场 所照明采用声控延时开关。
小区设置综合布线系统，以提供小区周界防范系统、安全监 控系统、三表出户、住户有线电视及视频点播、互联网、电 话等综合智能化服务。
通讯系统为每户预留IDD直线电话二门。每户引入宽带视频 接入设备以及电视接收系统。小区内统一设置公用电视接收 系统，每户设置一个电视终端。
（二） 供水
本项目最大总用水量约6000吨/日，小区设置DN200总供水管， 日供水量可达6000吨，供水由利源中路的DN400城市供水管提供。
（三） 煤气
小区设置煤气调压站，供应区内使用。每户设置独立煤气表。
设煤气调压站，设备用国产。
（四） 道路
小区道路分三级。主要道路宽7米，次要道路宽4米，均为水 泥路面；支路宽2米，为石板及卵石路面。
采用人车分流系统，各种车辆（包括机动车）进入小区入口即 由专用通道进入停车场，不应对地表行人和住户造成任何干扰，保 证小区环境的安静和整洁有序。
每幢跃层楼设置与户数相等的半地下车库或地上车库。
（五） 无障碍设计
整个小区均按无障碍设计。小区道路设置安全步行道，地面铺 设导向步行防滑砖，满足视残人安全步行需要。局部变标高处设置 缘石坡道，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残人需要。
四、 消防
本项目消防主要是住宅小区的室外消防及小区公建、变配电所 等处的室内消防。商场等人流量集中的公共建筑室内设消防栓，并 配备一定数量的泡沫灭火器；住宅按楼梯间设置泡沫灭火器；小区 煤气调压站、配电间设置固定或手持式二氧化碳灭火器。
室外沿主要道路设置消防栓，一次消防用水量按15升/秒计。
小区主要道路沿各建筑组团环形布置，宽度为7或4米，以保 证消防车行驶。
五、 环境质量综合保障
（一） 水压保障技术
根据X市建设委员会规定，本项目不设屋顶水箱，水压不足处 采用变频调速水泵加压保证水压和水质稳定。
（二） 绿化生态技术
绿化是小区环境建设的核心，本项目采取的主要措施有：
小区地面种植耐候、耐践踏性草种，无露明土；
停车采用混凝土预制格栅铺地的“硬草坪”减少灰尘产生并 提供孩童安全活动场地；
东西山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化，加强墙面隔热性 能，提高小区绿化率。
（三） 垃圾袋装化收集
本项目实行垃圾分类袋装化，由保洁员上门收集送至小区垃圾 中转站，再集中送往城市垃圾处理场处理。
（四） 生活污水处理
本项目实行“雨污分流”雨水排入利源中路DN600雨水管， 小区产生的生活污水经污水生物处理装置进行二级处理后，排入利 源中路DN500城市污水管 进入开发区污水 处理厂集中处理。
第六章实
本项目建设实施与销售同时进行。待初步设计方案确定后，即 可开盘销售。本项目从2001年4月开工之日起开发期为2年，于 2003年3月竣工。销售从2001年开始，计划3年完成。具体实施 进度如下：
编制可研报告、前期审批等
2001年2月-
-2001年3月
方案招标、初步设计
2001年3月
施工图设计
2001年4月-
-2001年5月
建筑施工及环境建设
2001年4月-
-2003年4月
竣工交付
2003年4月
销售
2001年5月-
-2004年4月
第七章工
程
投
资
与
财
务
分
析
一、总投资估算
X百家湖西花园居住小区项目总投资48404.0万元，由开发建 设投资、经营费用等两部分组成。其中：
（一）开发建设投资46994.2万元，由土地费用、工程费用、 其它费用、开发期税费、管理费用、财务费用、销售费用和预备费 组成。
南京工程咨询公司 -
南京工程咨询公司 - PAGE # -
南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告 (1) 土地费用按14万元/亩计。
⑵工程费用41641.0万元。其中：
普通公寓以700元/平方米计；
跃层式公寓以900元/平方米计；
公共建筑平均以850元/平方米计； 电气按30元/平方米估算； 水卫按20元/平方米估算；
道路广场按50000平方米面积，80元/平方米 估算； 绿化按80000平方米面积，20元/平方米估算。
⑶开发期税费5388.3万元。其中：
勘察设计费按工程费用2.0%估算；
监理费按工程费用1.0%估算；
市政基础设施开发费按60元/平方米建筑面积估算；
供电贴费按250元/KVA估算(电增容费由住户缴纳，项目 单位代收)；
自来水管网配套费按住宅26元/平方米估算；
结建人防工程费按24元/平方米估算；
墙改基金按有关规定免收；
白蚁防治费按2.0元/平方米估算；
教育附加费按10.0元/平方米估算。
⑶预备费2531.3万元。其中不可预见费按工程费用、其它费用 的8%估算。
⑷管理费用按工程费用的2%估算。
(5)财务费用计入银行贷款利息。
⑹销售费用按销售收入的2%估算。
⑺预备费用按工程费用的8%估算。
(二)经营资金。按开发建设投资的3%估算。
二、资金筹措及计划
南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告
南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告
南京工程咨询公司 -
南京工程咨询公司 - PAGE # -
（一） 资金筹措
X百家湖西花园住宅小区项目总投资48404.0万元，其中利源 公司自有资金4138.0万元，银行贷款6000.0万元，其余为商品房 销售回笼 资金38266.0万元。
（二） 投资计划
本项目预计二年建成，三年完成全部商品房销售。
2001 — 2002年投资分别为19008.3万元、27985.9万元。
详见附表1 “总投资估算表”附表2 “投资计划和借款偿还估 算表”
三、 销售收入
（一） 房价
1、 普通公寓：按1800元/平方米价格销售；
2、 跃层式公寓：按2200元/平方米价格销售；
3、 公共建筑：按每平方米2500元/平方米价格销售。
（二） 销售收入
本项目按三年销售计算。普通和跃层公寓销售率按100%，公共 建筑销售率按50%。
第一年、第二年、第三年各年的销售比例依次为18%、50%、
32%；销 售收入分别为11717.5万元、32548.5万元、20831.0万元。
详见附表4 “销售收入估算表”
四、 财务评价
项目计算期三年，基准收益率取现行银行贷款利率5.85%。
1、 利润总额
利润总额为销售收入减经营成本、运营费用、销售税金及附加； 其中营业税率为5%，城建税和教育费附加合计为营业税的11%。
所得税税率按33%，税后利润为9943.5万元。
2、 利润率
投资利润率=（利润总额+总投资）X 100%=30.7%
销售利润率=（利润总额宁销售收入）X 100%=22.8%
详见附表5 “损益表”
3、财务内部收益率
财务内部收益率（FIRR ）是反映项目在设定计算期内全部投资 盈利能力的指标。经计算，评价结果说明本项目的财务效益较好， 其主要财务评价指标如下：
财务内部收益率（税前）
44.8%
财务内部收益率（税后）
26.0%
财务净现值（税前）
7902.7万元
财务净现值（税后）
3373.1万元
静态投资回收期（税前）
2.5年
静态投资回收期（税后）
2.6年
4、敏感性分析
经敏感性分析计算，若本项目销售收入下降10%时，税前财务
内部收益率（FIRR ）下降到16.7%，税后财务内部收益率下降到6.0% （详见附表7 “财务敏感性分析表”。
临界点分析是测算一个或多个不确定性因素变化时，房地产项 目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界 值组合显示项目的风险程度。按本项目税后利润为经济指标进行单 因素临界值计算结果如下
项目临界点分析计算表
项 目
数 量
单 位
项 目
数 量
单 位
最低售价
售价
普通公寓
1400.0
元/平方米
普通公寓
1800.0
元/平方米
跃层式公寓
1600.0
元/平方米
跃层式公寓
2000.0
元/平方米
公共建筑
2100.0
元/平方米
公共建筑
2500.0
元/平方米
最低销量
销量
普通公寓
136550.0
平方米
普通公寓
160650.0
平方米
跃层式公寓
136550.0
平方米
跃层式公寓
160650.0
平方米
公共建筑
12960.0
平方米
公共建筑
16200.0
平方米
最高土地价格
42.0
万元/亩
土地价格
14.0
万元/亩
最高工程费用
41130.0
万元
工程费用
31641.0
万元
综上评价可知，本项目在财务上可行，且有一定的抗风险能力
第八章结论
第八章结
论
与
建 议
房地产是X市第三产业的核心产业之一，房地产的发展一直受 到市委、市政府的高度重视。本项目建设符合地方产业政策及城市 规划，项目总体筹划合理，市场前景良好，能够满足人们对高品质 中高档住宅的需求，将对营造X经济技术开发区的良好投资环境、 提高人们生活质量、拉动地区经济将起到积极作用。经初步测算分 析，项目经济效益较好，在财务上总体可行。
建议项目单位：
1、 加快办理有关前期手续，申办市、区部分规费的减免，争取 早日开工建设。
2、 研究采用社会融资等其它方案解决项目资金来源的可能性。
3、 周密策划项目的营销方案，以准确的市场定位、成功的广告 宣传来赢得客户。同时尽量扩大期房销售量，以减轻项目单位的现 金占用量，降低现金支付风险，并可减少贷款额，以进一步减轻项 目的财务风险。
4、 在项目营销中要加强广告宣传，注重从生态、环保的角度策 划百家湖西花园的宣传，让本项目先进的建筑技术、丰富的人文内 涵和以人为本的环境生态思想能够融合利源公司的良好品牌，为社 会广泛认知，形成品牌营销优势。
- 下载文档
- 收藏
- 0
推荐访问:可行性报告 住宅小区 可行性报告 项目 住宅小区项目可行性报告