下面是小编为大家整理的“两会”前瞻系列（二）：房地产政策松动风到底往那边吹,供大家参考。
宏观研究
花长春(分析师) 报告作者
房地产政策松动的风到底往哪边吹？ — “两会”前瞻系列（二）
本报告导读：疫情冲击之下，单纯放松开发商融资政策已不够，居民需求端在地方层面，或出台支撑改善型需求政策。
摘要：
一、疫情冲击下，2020
年地方政府房地产政策八成以上有结构性松动空间。已召开两会的 29 省（市）中，4 省（市）未提房地产，其余 25 个省 （市）对房地产调控政策从紧到松形成六个梯队：：
最严：五省（市）强调、重申“房住不炒”：北京、湖南、浙江、吉林、山西。
0755-23976621
huachangchun@gtja s.c om 证书编号
S 0880518110004
张捷(分析师)
010-83939819
zhangjie018644@gtja s.c om 证书编号
S 0880517050006
美国金融危机已过？基于资产负债表的数量模型信息
次之：五省（市）强调“房住不炒”，又提“三稳”（稳房价、稳地价、稳预期）：上海、宁夏、河北、海南、江苏。
趋松：四省（市）只强调“三稳”：福建、湖北、江西、重庆。
“专项债扩容新政”是一记重拳为什么需要警惕疫情的二次冲击 2020.03.25
2020.03.21
2020.03.14
松动弹性增加：三省（市）强调差别化调控、因城施策：广东、安徽、甘肃。
松动空间大：五省（市）只强调“平稳健康发展”：河南、广西、内蒙古、辽宁、新疆； 4 省（市）未提及房地产：贵州、山东、天津、西藏。
二、疫情发生以来，中央层面对“基建”表态积极，对房地产“未松口”；伴随疫情演进，2 月 20 日前后出现微妙变化； 2 月 20 号之前，财政部、央行、统计局等强调“房住不炒”和不将房地产作为短期刺激经济的手段；2 月 20 号 2020 年金融市场工作电视电话会议侧重“因城施策”落实好房地产长效管理机制 三、从 2019 年四季度中央政治局会议、中央经济工作会议定调来看，2020年房地产进入松动周期； 2019 年 Q4 政治局会议没提“房住不炒”；中央经济工作会议有三个基调：强调房住不炒；全面落实因城施策；新增“三稳”。
四、从疫情发生以来看因城施策基调下，地方政府房地产具体政策更多集中于防止房地产企业资金链断裂； 我们也看到有些集中于刺激房地产需求的政策有些地方政府在试水
五、后续房地产政策将集中于两方面：中央层面大力度放松开发商融资政策；并默许地方政府层面松绑支撑居民改善型需求等的政策。当然，2020年总体仍维持“房住不炒”基调。
定向降准，是否足够？何时降存款基准利 率？ 2020.03.13 新版“4 万亿”？新基建？29 省（市）两会的线索 2020.03.05
2020.03.26 相关报告
证券研究报告
专题研究
宏观研究
疫情发生以后，市场对货币政策宽松一致预期较强。财政政策以多大力度加码，房地产政策多大尺度放松是两个关键问题。我们在“两会”前瞻系列（一）对第一个问题进行了讨论（参考《新版“4 万亿”？新基建？29 省（市）两会的线索》），本报告对第二问题进行讨论。
从目前来看，疫情冲击之下，单纯放松开发商融资政策已不够。最新数据显示， 30 大中城市商品房成交面积同比下降六成以上。这个数据也跟头部房企的签约数 据相印证。例如，根据保利地产公告，其 1-2 月签约面积和签约金额同比分别下降 30.6%和 39.9%。
2020 年房地产销售同比负增长似已是必然。销售回款渠道的缺失必然使得房地产资金压力骤增。另外一方面，是房企债务到期压力。2020 年 3-12 月，房地企业信用债到期偿还量合计为 3960.9 亿元，较 2019 年同期 3433 亿元增长 15.8%。从房地产企业上市公司样本来看，其经营活动产生的现金流量净额/负债比例 为 0.34%，在申万一级 26 个行业中排名倒数第五，而其资产负债为 80.25%，排名最高。
在这种情况下，2020 年，房地产居民需求政策会松绑吗？会在多大程度上松绑？我们觉得，2020 年中央层面还会维持“房住不炒”基调，毕竟这是 2019 年几大会议已经定下来的，但是，在地方层面松动的空间较大。除了放松开发商融资政策，居民需求端或在地方层面，出台支撑改善型需求政策。
一、从已召开两会的 29 省（市）地方工作报告来看，七成左右地方政府有房地产政策松动空间
截止目前，31 省（市）中已有 29 省召开“两会”，其政府工作报告是我们看 2020 年房地产政策风向的最好指引。这 29 个省（市），除贵州、山东、天津、西藏 4 省（市）未提房地产外，其余 25 省（市）都对房地产政策有表述。
这 25 个省（市）对房地产调控政策从紧到松形成六个梯队：
1、最严梯队：强调、重申“房住不炒”。有五个省（市）。包括北京、湖南、浙江、吉林、山西（图表 1）。
图表 1 ：最严梯队：
5
省（市）地方政府工作报告只强调“房住不炒”
数据来源：各省政府工作报告、国泰君安证券研究
2、次之梯队：强调“房住不炒”，又提“三稳”（稳房价、稳地价、稳预期）。也是五个省（市）。包括上海、宁夏、河北、海南、江苏（图表 2）。
图表 2 ：
5
省（市）强调“房住不炒”，又提“三稳”（稳房价、稳地价、稳预期）
数据来源：各省政府工作报告、国泰君安证券研究
3、趋松梯队：只强调“三稳”：福建、湖北、江西、重庆（图表 3）。
• 保持房地产市场平稳健康发展。坚持“房住不炒”，进一步完善长效管理调控机制。
北京 湖南 • 坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，完善住房市场体系和保障体系，推进住房 租赁市场发展试点，建立健全房地产市场平稳健康发展长效机制。
吉林 • 坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，落实城市主体责任，促进房地产市场 平稳健康发展。
• 坚持“房住不炒”定位，落实城市主体责任，保持房地产市场稳定。加快建立多主体供 给、多渠道保障、租购并举的住房制度，大力发展住房租赁市场。基本完成棚户区住房 山西 改造5.3万套。
浙江 • 促进房地产市场平稳健康发展，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实城市 政府主体责任，加强房地产市场调控，发展住房租赁业，完善住房保障体系。
河北 海南 宁夏 上海 江苏 •
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位， 落实城市主体责任， 深入实施“一城一策”，进一步稳地价、稳房价、稳预期 ，促进房地产市场平稳健康发展。
•
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力稳地价、稳房价、稳预期， 促进房地产市场平稳健康发展。
•
坚持 " 房子是用来住的、不是用来炒的 " 定位，因城施策， 分类指导，加强保障性住房供应，释放改善性住房需求，规范住房租赁市场， 稳地价、稳房价、稳预期 ，促进房地产市场平稳健康发展。
•
加大住房保障力度。
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，严格落实地方政府主体责任，因城施策，稳地价、稳房价、稳预期， 促进房地产市场平稳健康发展。
•
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位， 因城施策， 稳地价、稳房价、稳预期 ，促进房地产市场平稳健康发展。
图表 3 ：
4
省（市）只强调“三稳”：福建、湖北、江西、重庆
数据来源：各省政府工作报告、国泰君安证券研究
4、松动弹性大：强调差别化调控、因城施策：广东、安徽、甘肃（图表 4）。
图表 4 ：
3
省（市）强调差别化调控、因城施策：广东、安徽、甘肃
数据来源：各省政府工作报告、国泰君安证券研究
5、
松动空间大：只强调“平稳健康发展”等：河南、广西、内蒙古、辽宁、新疆（图表 5）。
• 推动房地产市场平稳健康发展。聚焦稳地价、稳房价、稳预期，落实城市主体责任，完善长效调控机制，盘活土地和房屋资源，大力发展租赁住房，稳步推进棚户区改造，新 福建 增公租房2.47万套、租赁住房1.3万套。
湖北 • 落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。
江西 • 落实城市主体责任，大力发展租赁住房，健全因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的房 地产长效管理调控机制。统筹抓好其他领域风险防控。
重庆 • 防范化解房地产领域风险，落实稳地价、稳房价、稳预期长效管控机制，逐步建立租购 并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。
广东 安徽 甘肃 •
全面落实 因城施策调控房地产市场长效机制 ，完善住房保障体系，推进城市棚户区、城中村、危旧住房、老旧小区改造，大力发展租赁住房。
•
完善房地产市场差别化调控措施， 大力发展住房租赁市场，继续实施城镇棚户区改造和公租房建设，棚户区改造基本建成 15.3 万套。
•
坚持“一城一策”、因城施策 ， 促进房地产市场平稳健康发展 。
图表 5 ：
5
省（市）“平稳健康发展”等：河南、广西、内蒙古、辽宁、新疆
数据来源：各省政府工作报告、国泰君安证券研究
6、未提房地产：贵州、山东、天津、西藏 4 省（市）。
第一口径：如果我们把前两类相加，强调“房住不炒”共计 10 省（市）。如果将其定义为松动空间相对有限的话，其占比 32%。剩下后四类加起来，看做房地产政策松动空间较大的话，占比 68%。也就是说有 21 省市，将近七成以上的省（市）房地产政策有松动空间。
第二口径：如果我们只将第一类（单纯强调重申“房住不炒”的五省市，北京、湖南、浙江、吉林、山西）看做松动空间相对有限。那么，有 26 省市，八成以上省（市）房地产政策有松动空间。
另外，以上更多是省级层面的政策总基调。也就是说，省级层面强调“房住不炒”， “因城施策”基调下，地市级层面依然可以灵活掌握。疫情发生我们看到这样明显的迹象。例如，疫情发生后，湖南衡阳出台“减免购房契税、本科生买房一次性补贴 5 万元”优惠政策。湖南就属于十个强调“房住不炒”省市之一。再例如，广西南宁市《关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》，允许申请住房公积金贷款购买第二套房。广西总的政策基调是“平稳健康发展”。
需要注意的是，北京、上海等标杆省（市）属于强调”房住不炒”之列。在这种情况下，地方政府层面的政策松动很难形成像 2014 年-2016 年那轮房价上涨的示范效应。
二、疫情发生以来，中央层面对基建表态积极，对房地产“未松口”；伴随疫情演进，2 月 20 日前后出现微妙变化； 当然，伴随疫情的演进，我们也看到一些微妙的变化。在 2 月 20 日之前，更多强调“房住不炒”；2 月 20 日之后，侧重强调“因城施策”（
图表 6）。
河南 广西 内蒙古 辽宁 新疆 •
加快老旧小区综合提升改造，培育和发展租赁住房，推进保障房建设，确保房地产市场平稳健康发展。
•
持续解决房地产历史遗留问题，改造城镇老旧小区，做好城市困难群众住房保障工作， 促进房地产市场平稳健康发展 。
•
加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，有序引导农牧区转移人口进城落户，推动房地产市场平稳健康发展。
•
促进房地产平稳健康发展 ，推进防范和处置非法集资，坚决守住不发生
区域性系统性风险的底线。
•
做好房地产市场调控工作， 推动房地产市场平稳健康发展 。
图表 6 ：伴随疫情的演进，房地产政策我们看到一些微妙的变化
数据来源：新华网等、国泰君安证券研究
三、从 2019 年四季度中央政治局会议、中央经济工作会议来看，2020 年房地产政策进入松动周期。
第一、2020 年在“房住不炒”基调下，强调全面落实因城施策，新增“三稳”，，进入松周期。从房地产政策小周期来看，近五年维持“房住不炒”基调，但年度间出现“松-紧-松”的调整：2015-2016
年在房地产去库存下偏松；2017
年强调 “长效机制”偏紧；2018 年强调“因城施策”、“平稳发展”偏松；2019 年强调“房住不炒”偏紧；2020 年在“房住不炒”基调下，强调全面落实因城施策，新增“三稳”，进入松周期（图表 7）。
第一、从 2015 年-2019 年季度政治局会议对房地产政策表态来看：
2019 年 Q4 政治局会议里，没有提“房住不炒”（松）。
2019 年 Q1 和 Q2 政治局会议，连续强调“房住不炒”（紧）：2019 年年中开始对房地产融资开始收紧，融资放松到年中出现转折。
2018 年 Q3 和 Q4 政治局会议，未提“房地产”（松）：2019 年上半年对房地产融资窗口指导出现放松，土地市场及新开工在 2019 年不断超预期。
2017 年 Q2 和 Q4 政治局会议，连续强调“长效机制”（紧）：这带来 2018 年全年，监管层持续对房地产影子银行融资进行监管，由于拿地端融资持续受限，土地市场热度渐消，溢价率持续下行。
中央政治局常委会会议（2月3日）
围绕做好“六稳”工作，做好应对各种复杂困难局面的准备。加大新投资项目开工力度，积极推进在建项目。
财政部（2月11日）
提前下达 2020 年新增地方政府债务限额18480 亿 元，尽早形成对经济的有效拉动。
国务院常务会议（2月11日）
推动重大项 目尽早开工和建设；做好“六稳”工作，加强经济运行调度和调节 要加大宏观政策调节力度，更好发挥积极的财政政策作用，加大资金投入；要聚焦重点领域，优化地方政府专项 债券投向，加快推动建设一批重大项目。
中央政治局常委会会议（2月12日）
财政部部长刘昆发表文章（2月16日）
坚持“房住不炒” 的定位，落实房地产长效管理机制，深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小 区改造等工作，推动完善基本住房保障体系
国家统计局（2月17日）
强调“房住不炒”的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段
央行（2月19日）
2019 年第四季度中国货币政策执行报告继续提出坚持“房住不炒”的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立 房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段 2020年金融市场工作电视电话会议，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房 地产长效管理机制，促进市场平稳运行 央行（2月21日）
图表 7 ：
2015
年 - 2019
年各个季度政治局会议对房地产政策表态
数据来源：新华网等、国泰君安证...
推荐访问:松动 前瞻 两会 两会房地产热点解读:重磅新政策