摘 要 情势变更原则是合同法的一项重要原则,可以消除在合同履行过程中因情势变更所产生的显失公平现象,维护合同当事人的合法权益,维持市场道德秩序,平衡合同当事人之间的利益关系。
关键词 情势变更原则 房产新政策 国十条 京十二条
中图分类号:DF525文献标识码:A
情势变更原则作为合同法的一项重要原则,对于维护合同当事人的合法权益,维持市场道德秩序,平衡合同当事人之间的利益关系,消除履行合同中因情势变更所产生的显失公平具有重要意义。
情势变更原则在当代普遍得到世界各国法律的承认。但是,情势变更原则在我国于1993年修改《经济合同法》时被删去之后,一直未再设立。直到2009年,“情事变更”原则终于在《合同法解释(二)》中以第26条 出现,在距1999年《合同法》颁布的10年之后姗姗迟来。
情势变更原则就是从民法最基本的原则之一公平原则出发而设置的,其目的就在于尊重客观实际,对不可预见的客观情形发生变化所引起的利益和风险失衡问题进行合理的调整和分配,以消除显失公平现象。运用情势变更原则,有助于救济因客观情势的变更遭受不利益的当事人,以实现合同正义。
在2009年“国十条” 、“京十二条” 出台不久, 4月26日《北京青年报》的新闻:连日来因楼市调控新政造成的购房人退房现象大量涌现。今年4月15日以后,北京二手房买方的违约比例已占到违约总数的70%。而以“银行首付提高无力筹够首付”为由违约的客户,占到了买房违约总数的80%。随之而来的,将是由政策调整带来的房屋买卖纠纷案件集中涌入法院。 北京的情况可能在许多大中城市都具有普遍性。大量集中的“政策性违约”纠纷案件带来了适用法律上的难题。虽然有住建部新发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,还有2003年出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条:“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以要求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给买受人。”但是对于一些细节的规定还是不明确,比如买卖二手房、二套房等。如果买卖合同对支付不能的各种情形有明确的约定,则应该依照合同的约定。但是目前绝大多数的房屋买卖合同都没有约定有关支付力的条款。在既无明确约定又无明确规定的情况下,可以根据原则性的规定来处理此类纠纷。
到底应该适用情势变更原则还是适用不可抗力原则,就成为争议的焦点。笔者认为,其实根据两个原则的免责情形便可确定适用。当今世界各国法律均把不可抗力作为违约责任中的法定免责事由。我国也是如此,即因不可抗力的发生,致使合同一方或双方当事人不能履行合同或无法履行合同的,除法律另有特别规定外,均不承担违约责任。在不可抗力情形下,当事人享有延期履行、部分履行或解除合同的权利为形成权,只要不可抗力发生后,当事人履行了附随义务,即可发生法律上的后果,无须征得对方当事人同意。而情势变更原则,则是由合同当事人向人民法院提出请求,人民法院根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同。情势变更情形下的变更或解除合同,当事人不能自行决定,须申请人民法院或仲裁机构决定。因此,适用情势变更原则处理此类纠纷更为妥当。
购房行为,对公民个人和家庭来讲是涉及金额较大、重要的经济交易行为,牵扯到较深的利益。一些个人或家庭将多年的积蓄、一辈子甚至几辈人的积蓄全部投入作为首付,却不巧遇上收紧信贷的宏观调控。当然因为按揭贷款不成或者首付提高无力凑齐,房子是买不起了;但如果还要因为没能力履行合同而承担违约的风险,这样的结果实在是有违政策调控的初衷和根本目的。政策针对的是投资客,不应该是普通的购房者、自住房群体。普通购房者本来钱就不多,承受楼市变化的能力很是脆弱。新政一出台,如果因为履行不能而解约,购房者还要承受违约责任,这将是太沉重的打击。因此,新政的出台应当认定是情势变更。因为与双方当事人无关的原因发生了重大变动,又非商业风险,在这种情况下造成当事人无法履行或者履行会遭受重大的损害,这个时候双方当事人就应该重新协商,如果达不成协议,受损害或有可能受损害的一方可以请求人民法院来解除合同、变更合同。
法律是长期的政策,政策是长期的法律。政策往往有一定的临时矫正作用。全国各级人民法院需要严格执行最高法的《审理合同纠纷的指导意见》 ,在实现公平的同时,配合政策的落实,以实现政策调整的宗旨和目标。
情势变更原则回归合同法是我国司法制度的一大进步,真正体现了公平原则的精神。但是,情势变更原则是概括性较强的法律原则,其外延与内涵具有不确定性,难以详尽。有关情势变更原则的法律制度还需要进一步的完善,以规范其适用。因此建议最高人民法院对情势变更原则的适用条件、法律效力等作明文规定,并及时公布典型案例对各级人民法院进行指导,明确情势变更原则适用范围,分清情势变更和不可抗力界线。□
(作者:中国政法大学在职研究生)
注释:
2009年4月24日,最高人民法院发布《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》。第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
2010年4月17日,国务院出台了“新国十条”——《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。
2010年4月30日,北京市发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》,被称为"京十二条"。
2009年7月7日,最高人民法院发布《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》。