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了解关系国计民生的地产行业走向，必须从把握中国宏观经济的大势开始。
对于地产调控的两难以及对企业的影响，思考良久，我觉得不能仅仅从微观行业的层面来破题，还必须从更大的宏观角度来分析。
中国是世界最大的发展中国家，我们在工业化中取得了很大的成就这也是世界公认的。但是整体来看，我们还依然处于用机器取代手工劳动，以及农业人口向城市聚集的巨大变革过程中。因此中国的房地产行业在整体趋势来看，处于一个需求和购买力都急速上升的阶段。而这种增长过程中进行的调控，如果遇到了两难的局面，恐怕不仅仅是一个行业的问题，拓展开来讲，是整个经济运行也面临着同样的两难。所以我们可以具体地解析一下，我们究竟遇到了怎样的若干个两难的局面。
货币战“兵临城下”
第一个是在短期经济运行过程中，我们面对的利率调整与汇率压力的两难局面。现在面临的问题就是从中国自己的内在经济运行看，我们长期的低利率政策走到头了，我们需要适度把利率政策、货币政策回归常态。
很多人说房地产遭受打压了，我不知道谁打压你了？可以这样说，没有房地产调控，利率也得调，这是一个国民经济稳定运行的客观必然的政策趋势。房地产现在就是不景气，利率也得调，这个利率取决于CPI社会物价总水平，取决于通胀通缩应对这样挑战的需要。
我们过去几年来在一个特殊背景下为了刺激经济、保增长，采取了超低利率的政策。比如说，到这次升息之后，我们城乡居民储蓄存款还是负利率的。利率政策恢复正常情况，应该是必然趋势。但同时我们又面临一个重要的压力，就是利率提高对人民币升值的压力。因为美国依然执行的是低利率货币政策，基准利率为0～0.25，如果我们过快连续提高利率就会导致大量热钱流入国内。这对我们来说，调还是不调，带来了两难。调整利率给房地产行业运行带来了难度，但如果我们的市场总是在一个优惠的货币供应体系中运行，这个市场本身就是不够健康的。
日前美联储的量化宽松引起了各界巨大的反响，应该说发达国家也的确做了一件很损人利己的事。最近一段时间大家都听说过一个很热门的词叫“货币战”，这场货币战争的确摆在我们面前，兵临城下。我刚刚说的汇率和利率问题对中国的两难的挑战，实际上就是这个货币战。美国现在欠中国多少钱？中国持有美国国债近9600亿美元，换算过来是6万多亿人民币。6万亿是什么概念呢？相当于美国不管妇孺老少每人欠我们2万块钱。2009年中国刺激经济应对世界金融危机，政府拿出4万亿来应对就有余了，而我们借给美国政府刺激他们经济的钱就达6万亿。此外在之前，金融危机最严重的时候，欧盟各国出口都是负出口，惟有对华出口增长4%，可以说中国在世界金融危机中起到中流砥柱作用。世界离不开中国，中国也离不开世界。但即便如此，在这个过程中，发达国家还对中国采取了一种非常不客观、压制的态度，并由此挑起了一系列的贸易战和汇率战，这其实也对我们的宏观经济运行造成了很大的影响。如今，我们身处一个多元、多极的竞争白热化的世界，中国已经成为世界大国博弈中的一个角色，我们面临这个两难，应该说是需要我们认真对待并不是立刻可以轻而易举化解的。
应对通胀从何入手
第二个两难，是我们面对扩大消费需求与应对通胀压力的两难。这也是大家所熟知的两个问题。一方面从亚洲金融危机以来的十年中，我们始终强调扩大内需是一项需要长期坚持的战略方针。无论是应对世界金融危机及其后遗症，扩大内需没有回旋余地。
在工业化的早期，生产是决定消费的，那时候人能不能买到电视机、买到私家车，是看技术发展水平。到工业化中后期，形成新的生产能力已经没有多大障碍了，2008年年末全世界都说要去库存化，我们媒体也说要去库存化，汽车企业都信这一句话了，大家纷纷减少原材料库存，缩减生产能力，减少库存。结果到春节，中国汽车市场爆发式增长。在世界金融危机背景下，在欧洲、东亚以及欧盟三大体系市场暴跌35%的背景下，中国汽车生产产量和销量暴增45%，令企业措手不及。这也证实了我们急速发展的市场需求，这也是中国为之骄傲的一个方面，所以在金融危机下汽车老大通用走到申请破产保护的地步，如果不是还有一块上海通用的资产，大概通用连申请破产保护的资格都没有。
但是扩大内需的同时，从2010年的下半年开始，我们又不得不面对日益增长的通胀压力。关于通胀，别以为目前3.6%的物价总水平是一个多可怕的数字。对中国这样一个发展不平衡的国家来说，3%～5%的通胀率属于良性温和通胀，如果通胀水平下降到1%以下就意味着国民经济运行已经偏冷了，而6%以上通胀率才叫过热，8%以上通胀率才叫恶性通胀。但这只是观察通胀率的一个方面，看通胀率还需要看它的变化、动态，就是我们所说的管理通胀预期。
大家别以为通货膨胀都是供不应求导致的，也别以为通货膨胀都是金融学家所说的发行量过多引起的。正常经济运行中市场经济下，由于各个产业技术进步的速率不可能一致，比如：煤炭、钢铁、化工、纺织、机械、社会服务、服装、农业等技术进步快的产业，一夜之间就可能出现成十倍、百倍生产效率的提高。而生产效率提高很难出现革命性变化的产业，就得通过产品涨价来分享那些技术进步快的产业生产效率提高的好处。
这就形成了一个两难：应对通胀就要升息，而升息就抑制消费，因为升息只会让老百姓把钱存到银行去，这是一个两难问题。
不可忽视的分配结构
第三个两难，是调整收入分配结构，与加快私人财富累积的两难。这是中国特有的发展不平衡导致的两难，将在10～20年长期存在。我们已经步入小康，1980年到2000年这20年我们的目标就是奔小康，但是这个奔小康的目标就是实现温饱。我们超额完成了任务，中国初步走出了脱贫，实现衣食有余的阶段。2002年党的十六大提出我们还得奔小康，我们再提出就是全面小康，和前一个小康有什么区别呢？前一个小康就是吃穿有富余就是小康。而全面小康不仅注重老百姓收入增长，还得同时注重老百姓个人财富的累积，也就是有家底的小康。
十六大报告说，我们奔全面小康就是家庭财产普遍增加，人民生活更好。简单说，就是让大多数老百姓成为有产的小康。与此同时，毕竟我们发展不平衡，毕竟我们人口众多，毕竟我们东西部、大中小城市发展有差距，因此要关注到一部分低端群体的住房问题，增加他们的收入，并且给他们提供相应的社会保障，比如说廉租房、经济适用房。提高中低群体的收入水平是我们十二五的目标，也是需要我们关注的核心话题。
作为发展不平衡的国家，我们不断提高社会追求的利益诉求目标，同时兼顾一部分低端群体提高收入、拥有社会保障这两个方面，这是我们有限财富再分配中需要统筹兼顾，协调一致的地方。
城市化进程中的“成长烦恼”
第四，是加快城市化进程与准备不充分的两难。一方面我们的民族、社会、国家已经走到重大的历史转折点，从一个大多数人住乡下的民族转为大多数人住城里的民族。我们想不想根本解决三农问题？我们想不想让中国13亿老百姓、6.2亿城镇居民过上现代化的物质生活？我们只有一个解决办法，那就是加速推进城市化、城镇化。让更多人搬到城里住，让更多农民、普通老百姓分享社会发展的好处。
在城市化已经如火如荼展开的时候，我们发现一方面我们城镇人口快速增长，1986年中国城镇人口1.9亿人，城镇人口占的比重18%，后来城镇人口在总人口所占比重大幅度提高46.7%。我们的城市化的确是飞速发展，另一方面我们也发现我们对城市化的准备还远不充分，到现在中央和地方税负体系还是十多年前形成的，今天大家所说的土地财政也好，卖地也好的弊端，实际上源于在城市化之前各级政府之间税负划分形成的一个格局。让这样一个收支结构来应对高速城市化，显而易见就会带来一些尖锐的社会矛盾冲突。
我们城市化准备不足的极端案例，就是应对诸如暴雨等极端天气时的被动状况。大家注意到今年并不是一个降雨量高发的年份，但事实上，从南到北城市内涝却使得原本不可怕的下雨问题成为了问题。今年淹的不是农田，而是城市，我们城市内涝淹死的人比地震死的人还多。广州今年夏天淹坏了一万多辆汽车，我们城市化准备好了吗？我们今天面对的拆迁矛盾、征地矛盾，是我们在城市化进程中法律、政策、物质各方面准备不充分所导致的。不仅仅如此，我们城市的福利资源能不能充分均等化地覆盖住在城里的每个人呢？这个问题也同样摆在我们面前。
现在6.2亿城镇人口的1/4是伪城市人口，他们在城市中处于流动状态。尽管城市总人口在扩张，张三走了李四来了，但是相当比重的人群远没有成为城市中落户的人群。去年中央经济工作会议中提出，符合条件的农业转移人口在城市落户是中国城镇化的重要任务。我们说城市化没有准备好还有其他的表现：基础设施不完善、小产权问题，以及在过去明显表现出来、到现在都没有解决的农民工住房问题。城市中1.49亿农民工没有房子住，他们住在四个地方：第一住在地下室。第二住在营业场所。第三是住在城乡结合部，农民出租屋里面住的人群超过200万人。最后一个部分就是愈发集中、愈发使矛盾爆发的中国建筑业工厂。中国建筑业容纳了3400万农村小伙子。大家注意到最近两年中央关于房地产问题和其他一些经济政策文件中，出现频率越来越高的词，就是新生代农民工稳定落户，包括户籍，也包括社会保障福利的社会均等化覆盖。因此说对城市化，我们还没准备充分。我们对城市的认识相当程度上还停留在小农自然经济层面，我们对客观规律的了解和认识还有一个长期摸索和认识的过程。而这也是值得我们持续关注和思索的。管理
（本文根据“第19届中外管理官产学恳谈会”现场速记摘编而成，未经本人审阅。标题为本刊加拟）
责任编辑：邓纯雅