摘 要：财务内部控制关系到物业管理企业的可持续发展，实施严谨的财务内部控制，要构建完善的财务管理体系，提高财务管理人员对风险预判能力，强化风险防范意识，为企业经营活动提供良好的内部环境，以促进企业持久发展。本文对物业管理企业的财务内部控制作用及存在问题进行了分析，提出了相关财务内部控制的优化对策。
关键词：物业管理企业 财务内部控制 业财融合
随着房地产的大力发展，物业管理服务行业也随之发展起来，根据我国物业管理行业2018年统计，我国现有物业管理企业12万家，从业人员905万人，行业总收入6007亿元，行业集中度较低，前100家物业管理公司管理面积占比为32%，收入占比为30%，截止到2018年7月仅有8家企业登陆香港主板，1家在A股上市。多数物业管理企业的规模小，管理体系不完善，财务内部控制缺失，企业整体盈利情况较差。物业管理企业财务内部控制是指企业通过有关信息和手段，对财务会计活动进行调整和影响，以实现财务目标和企业整体效益的过程。物业管理企业要实现健康稳步的发展，应以健全的财务控制体系为基础，保证企业资产的使用安全，提高资金周转效率，控制成本提高企业效益，提升财务核算质量保证决策有效性，提高市场竞争力。
一、物业管理企业财务内部控制的作用
（1）确保会计信息真实性。在企业内部实行有效的财务内部控制，需建立完善内部控制制度，防止企业经营活动中出现的错弊行为，为会计信息的收集、整理、记录均提供了健全的制度保障，提升了企业财务会计信息的真实性和完整性。（2）提高企业经济效益。有效的财务内部控制是企业生存、发展的基础条件，是企业管理的核心工作，财务内部控制通过规范财务程序来规范企业的日常经营管理活动，还能使企业各项经营活动之间形成有效的协调，不仅增加企业的经济效益，也提升了企业市场竞争力。同时规避潜在财务风险和经营风险，维持稳定的企业生产经营活动，确保资产持续的保值增值。（3）优化企业的岗位职责与信息传导机制。企业内部控制建设工作将优化各岗位职责的设置，达到合理分配以及充分监督权责利的目的，促进企业的各个层级、岗位、业务结构充分监督，有效协调处理各种资源，保障企业高速发展。（4）建立防腐败管理机制。财务部是企业内部控制建设中的关键节点，公司各大项目投资或重大资金支出都接受财务部门的约束和监督，财务内部控制具有严谨、合理规划性，帮助企业建立投资决策责任体系，防止权力的过度集中，促进企业防腐管理机制的实现。
二、物业管理企业财务内部控制存在的问题
（一）缺乏财务内部控制意识
物业管理的行业特性决定了企业主要为业主提供保安、清洁、园林、维修等基础性的生活服务，对工作人员综合素质的要求相对较低，因此多数物业管理企业职员的专业性和管理理念较低，对财务内部控制意识不足，财务内部控制系统缺失，财务管理松散，相关控制流于形式。
（二）财务内部制度及监督机制不完善
大部分物业管理企业经营规模较小，财务内部管理制度不完善、财务流程不规范，造成财务信息核算失真，未能正确反映企业的经营业务，也无法准确反映物业企业的财务状况及经营成果。长期的内部控制制度的缺失，造成监督机制不完善，各个业务流程缺乏约束机制，易引发经营的舞弊行为，影响企业的经营效益，阻碍企业发展；甚至出现管理人员以权谋私、串通霸占企业商业机会、侵吞企业资产的情形。
（三）资金管理不规范
物业管理企业普遍存在客户多、自然人客户比例较高的现象，对于水电费、物管费、维修费等经营业务经常存当场现金结算的情况，资金管理不规范容易造成资金回收周期长或者被贪墨等失控的现象，为公司带来潜在的经济损失。另外，大多物业企业的全面预算管理机制没有建立或执行不到位，对收款以及支出缺乏严格收支计划，对现金流的管理过于粗放、对企业的资金需求缺乏把控，对公司的整体经营缺乏规划，各个环节监督不到位，造成企业代垫支出多，出现临时资金短缺，抗风险能力弱的现象。
（四）财务人员素质不高
物业管理公司对财务人员的任职要求不高，尤其在中小型物业管理企业中，管理者认为财务人员只要满足日常的会计核算即可，忽视财务人员内部控制的职能，使财务人员对内部控制体系缺乏认识，对工作效率及质量要求较低，导致内部控制制度难以实现。在中小型民营企业中财务人员直接受到企业所有者的领导和指挥，容易突破财务制度及规范，盲目执行领导指示，出现弄虚作假的不良现象，易引发各种税务风险。
三、物业管理企业财务内部控制对策
（一）明确企业的各岗位职责
为使财务内部控制制度能有效运行，需完善企业的组织结构、明确各个岗位的职责，对不相容的岗位实行分离原则，把授权、审核、执行等各个业务环节的责权利划分明确，不相容的岗位职责均由独立人员实施。加强企业治理层、管理层在经营管理中的监督和引导作用，强化企业基础员工的内部控制意识，确保企业全体员工共同参与到财务内部控制工作中来，对关键岗位人员进行适当的轮换，实现有效的内部控制，避免长期惯性形成舞弊行为。
（二）增加资金来源并规范化资金管理
资金是企业运营的血脉，资金短缺会导致企业无法正常运转，所以做好企业资金的内部控制，首先要避免企业资金来源的单一性，尽量拓宽资金的来源渠道。物业管理企业在向业主提供物业管理服务的基础上，扩大业务范围，提供家政服务、便民维修、物件保管等增值服务，以增加收入来源。其次，加强资金的回收及预算管理。充分利用现有的信息工具，增加微信、支付宝等便捷收款方式，规避现金收款带来不可控的风险。同时根据企业的业务规模及业务特征做好全面预算管理工作，确保全员参与、部门提案、公司议定的原则，保证资金预算工作落实到岗，责任落实到人，保证资金预算的准确性和可预见性，规避财务风险。再次，要加强物业管理收入、水电收入等应收账款的清理和催收，将应收账款信息反馈给项目管理部门，及时解决和处理，避免坏账带来损失，同时减少资金的代垫数量，缩短资金的代垫时间，提高資金的使用效率。
（三）信息技術保障
物业企业由于管理的物业单元多，涉及的客户广，宜根据所管理物业的情况开发或购买物业管理软件，将企业各项日常业务流程予以模块化、标准化、集成化，加强管理的系统化、规范化。把物业管理系统与财务管理系统进行无缝对接，将业务流程的内部控制与财务流程的内部控制统一起来，实现财务对业务的支持和监督工作以及业务对财务的指导工作，实现企业的业财融合，流程集合。通过系统化、标准化管理，对不同人员设置不同的职责权限，严格控制输入、审核、授权的管理，可以减少人为因素对对内部控制造成的主观干预，实现了智能化、互联化和规范化的运营，以保障业务真实、会计信息可靠、完整和安全，规避舞弊风险，同时提高企业的工作效率和质量。
（四）提高管理人员综合素质
财务管理人员是保障财务有效运行的重要关键所在，企业应提高财务管理人员的内部控制意识和综合素质。首先在招聘财务管理人员时要进行严格甄选，坚持用人唯德、唯才。财务人员直接关系到财务资金的安全，其个人的职业道德、思想素质以及责任心是判断其胜任财务工作的关键品质；另外，财务管理人员应不断更新财务管理理念，开拓思维，积极运用新的工具创新财务管理工作，提高财务内部控制质量和效率。同时提高财务人员的专业知识，并进行适当的深造与培训，让其在实践中思考并总结工作经验，提升业务创新能力，以更好达到企业业财融合的目的。
四、结束语
物业企业的核心竞争力与财务管理息息相关，有效的财务内部控制制度，可以规避企业风险，增加企业整体效益，使企业更好的适应市场环境，促进企业稳步长远发展。所以，物业管理企业应重视财务内部控制，健全完善财务内控制度体系，加强企业财务内部控制和监督，优化业务、财务信息处理手段，并提升财务人员综合素质，以提高企业的核心竞争力应对竞争激烈的外部市场。
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