摘要：随着高校规模的扩张，高校物业服务范围和内容不断增加，旧的后勤物业管理模式已经不能适应新形势下的高校发展。本文从高校物业特点及管理存在的问题出发，提出物业管理市场化和物业管理信息化是解决目前高校物业管理的解决办法，也是未来高校物业管理的发展方向。
Abstract： With the expansion of colleges and universities， the scope and content of college property services continue to increase， and the old logistics property management model can no longer adapt to the development of colleges and universities under the new situation. Starting from the problems of university property characteristics and management， this paper proposes that property management marketization and property management informationization is the solution to the current university property management， and is also the development direction of future university property management.
关键词：高校物业；物业管理市场化；物业管理信息化
Key words： university property；marketization of property management；property management informationization
中图分类号：G647 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2018）33-0028-02
0 引言
近年来高校规模不断扩大，教育事业蓬勃发展，如何给广大师生和科研人员提供一个高质量的、舒适和谐的生活学习环境，是高校物业管理需解决的主要问题。高校物业有其自身特点，与住宅小区物业、写字楼物业有明显区别。要做好高校物业管理，必须了解其自身特点。
1 高校物业特点
1.1 物业规模大，服务对象多
国内高校基本都经历了或正在经历新一轮的扩张，很多高校都有两个及以上的校区，无论是校区面积还是建筑规模都是成倍增长，各具特色的教学大楼、图书馆、实验大楼、学生公寓等更加完备，运动场馆、配套设施等陆续跟进，物业规模非常庞大，是常规住宅小区、写字楼物业所不能比拟的。
经历多年的扩招，普通高校在校生规模早已过万，如四川普通高校在校生规模基本都在2～5万，一所高校的人员数量规模相当于中等城镇。且学生来自全国各地，来自不同的民族，有不同的地域文化和生活习惯，加上教职员工、商业服务从业人员，高校就是一个自成体系的微型社会。高校物业管理服务对象廣、受众类型多、管理难度大。
1.2 物业类型多，专业性明显
学校主要功能为教学科研，与之配套的有教学楼、图书馆、科研楼、实验室等，有为教学科研服务的商业区、休闲区、体育运动场所、食堂餐饮等，还有教职工家属区、校办企业、创新中心等等场所，物业种类繁多，都是高校正常运转不可或缺的有机组成部分，各场所彼此间相互协同又自成体系；每个场所都有自己不同的特点和使用方式，如图书馆物业和专业实验室物业管理对象、标准要求都明显不同，专业场所物业管理需要有较强的针对性和专业性。
因高校物业体量庞大，校园安全保卫、消防设施设备巡查维护、绿化工程等更为专业，一般按专业来统筹安排、系统管理，体现出很强的专业性管理。
1.3 物业管理季节（周期）性明显
高校每年都有寒假、暑假，有毕业季、开学季。每个时段受众对象和人数不一样，对物业管理的要求也不同。如何充分利用物业资源、合理安排物业管理从业人员也是很大的挑战
1.4 物业从业人员管理技能不强
高校物业管理很多沿用了高校后勤管理模式，从业人员管理技能普遍不强。一是后勤物业管理领导岗位轮岗升迁，二是普通管理人员有较大部分是教职工家属，三是少有相应的物业技能培训。
2 高校物业管理模式和信息化建设
物业管理技术在不断的创新与发展，监控系统的运用促使安保模式发生转变，楼宇智控系统提升了用户体验还大大降低了物业管理成本。但大多数的高校物业管理仍然是粗放的传统管理模式，运行成本中人工成本仍然占据了最大的比重，管理机构越来越臃肿，管理成本逐年上升，用户满意度却无法提升。如何破解高校物业管理的难题，如何应对高校物业的急速扩张，如何提升物业管理质量，更好的服务高校教育事业。笔者认为可从以下几个方面入手：
2.1 建立物业管理标准体系
高校物业系统性强、物业类型多、体量大。要管理好高校物业必须要根据物业特点、使用部门要求建立物业管理标准。
所谓的物业管理标准，一是指物业管理本身标准化，比如安防管理制度标准化，设备管理制度标准化、清洁卫生服务标准化等。物业管理标准尽可能的细化或者出配套的标准细则，做到切合实际、操作性强；二是指监督、考核标准化，常态化。包括监督人员、监督对象、量化考核指标等都要有具体的要求和措施，做到全方位监督管理。
物业管理标准是物业管理的基础，是物业管理考核的依据。有高水平的标准体系（要求），才会有高水平的物业管理服务。同时标准体系是一个不断完善提高的动态体系，要结合实际不断的总结和改进。
2.2 市场化管理与自主管理相结合
深化高校物业体制改革，引入市场化物业管理，结合自主物业管理，不断提高物业管理水平是深化高校物业管理改革的方向。适时地引入社会化的物业管理力量有利于高校物业管理走向专业化，有利于高校物业管理品质提升。随着房地产行业的蓬勃发展，物业管理也不断的提档升级、日趋完善，很多物业管理理念和方法值得高校学习借鉴，但高校物业类型多、专业性强，物业类型与小区、商场有很大的不同，要求和目标也不一样。建议在物业标准化前提下，将常规性的物业先开放试点，如教学楼、图书馆、创新创业大楼等作为物业管理单元进行社会化招标管理、市场化运作。对于整个校区的安全保卫、校内交通绿化、消防联控等系统性及社会影响较大的物业系统建议由学校组织管理。专业实验楼、科研楼等有特殊管理需求或涉密的建议由学校自行管理。
市场化管理与自主管理相结合，形成相互对照和竞争，学校自行管理的物业也应按公司运营模式建立相关的制度。这样才能充分发挥各自的优势，提升高校物业管理的水平。市场化率多少则可根据具体情况确定。
2.3 推进高校物业信息化建设
物业信息化建设是高校物业管理发展的必然方向，它将是高校物业管理的基础性平台，是从传统物业管理模式发展到高效集约物业管理模式的必经阶段。
高校物业信息化建设，一是提高物业的实用效率、管理效率，降低管理成本；二是可以提升师生的满意度，更好为教学科研服务。
高校物业管理系统是综合的信息系统，属于智慧校园的一个有机组成部分。它至少包括三个层级，一是决策支持平台，为学校管理决策做支持和服务；二是物业信息管理系统，包括建筑本身信息和使用信息、能源供給（水电气视讯）情况等等，实行动态调控、监测和管理，三是末端应用系统，针对不同的专业、用途以及目标客户群体开发不同的客户端软件，如物业使用申请系统（教室、教研室、报告厅等）、如面向广大学生和教职员工的手机APP或微信客户端，其中可包含物业损坏报修模块和投诉建议模块以及物业使用知识推送模块、互动模块等等，拉近与学生和教职员工的距离，提升满意度。综合信息化系统也是一个平台，是物业信息化新的起点，通过平台还可以扩展很多其他模块或增值业务，如专业的安防、中心消防集中管理模块、校内商业互助平台等。不同的层级、不同的模块对应不用的使用权限。
物业信息管理系统通过一段时间的运行所收集的大数据就能分析出物业的实用情况、利用率，构配件的易损情况等等，为学校管理决策提供有力的依据，信息化可以优化物业管理流程，缩短物业管理环节和响应时间进而降低物业管理成本，使各项服务更高效快捷，提升受众的满意程度，从而整体推动物业管理水平的提升，助力高校物业管理提挡升级。
2.4 加强人员培训，建立专业管理队伍
无论高校物业管理发展到哪个阶段，都需要专业的管理团队，管理人才是物业管理优劣的核心要素。所以必须加强物业管理人员培训，提升专业管理水平和服务意识，要做到懂专业、懂管理、爱党爱校。高校物业管理队伍建设要注重人才的梯队建设，要有行业发展的战略眼光，要有解决实际问题的创新能力，要有锐意进取的精神。通过人员培训和管理队伍的人才梯队建设使之成为专业的高水平的管理队伍。
3 结束语
物业管理的意义在于提高对物业的管理维护水平、提升对业主（受众）服务质量，以实现物业的保值增值，满足人民日益增长的美好生活需要。从这个意义上讲，做好高校物业也是践行习近平新时代中国特色社会主义思想的具体体现。高校物业管理正经历变革与挑战，物业规模不断扩大，管理模式即将变革，只有顺应历史发展的潮流，加强团队建设、加强物业信息化建设、适度引入竞争，才能适应高校物业管理的发展形势，更好的服务高校科研和教学。同时，高校可结合自身教学科研优势，成为物业管理行业引领力量。
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