摘要：最近，媒体报道了几起物业管理纠纷，加之小区的停车费问题，茶余饭后大家谈论的话题自然集中于物业管理纠纷。据统计，近两年此类案件收案率上升了10倍，而业主堵路、保安打人、一主两仆等关于物业管理纠纷的报道更是频繁见诸报端。对此，人们往往感叹素质太差。但按照制度经济学的观点，当整个行业普遍出现这种状况时，就不仅仅是素质的问题，而是制度的问题。
关键词：物业管理；纠纷
中图分类号：F01 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）10-0-01
物业管理的主要对象是公共产品，包括实物形态的公共设施和货币形态的公共维修基金以及小区集体购买的、物业管理企业提供的保安、维修、绿化等服务。这些均具有竞争性和非排他性，是一种典型的CPR（Common Pool Resource公共池塘资源）问题。由于物业管理具有明显的竞争性和非排他性，如果不进行有效的制度维护，在“搭便车”（free-rider）、规避责任和机会主义行为的诱惑下，住宅CPR就会酿成“公有的悲剧”。奥尔森在集体行动的逻辑中明确指出：“有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”，因此，理性的个人行动往往带来的是集体的非理性。在物业管理领域，即便是物业管理企业乱收费、低质量，我们也不能期待个人会采取增加集体福利的措施，例如起诉物业管理企业。每个理性的经济人都知道，如果自己采取行动，那么，势必要承担行动的成本，但是，收益显然不大。况且没有办法排斥其他没有支付成本的业主分享自己努力所带来的利益，更导致了业主没有动力参与到做蛋糕的行列。因此，理性的业主所择的结果往往是整个集体的非理性：继续忍受物业管理企业的低质量的服务。如果个别业主认为这种低质高价的服务已经到达了忍无可忍的地步，那么，他会选择最直接、最低成本的方式即拒交物业费。同时，物业管理企业由于收费降低，就会进一步降低服务的质量，以确保自己的利润，形成恶性循环。或许，有人不认同这一结论，他们认为会有无私的业主，为了增加集体的福利选择牺牲自己的成本，例如到法院起诉、组织业主罢免物业管理企业、到政府机关投诉。但是，在制度经济学上，利他主义只是经济人的例外，况且，这种单独的无私行为在与物业管理企业的博弈上也总是处于弱者的地位，更多的是无谓牺牲，奥尔森甚至认为：这种“不能带来明显效应的无私行为有时候甚至被认为是不值得称赞的”。
公共事务的管理，早期的经济学家给出的两剂药方是：利维坦和私有化，否则，就会出现哈丁的“公有的悲剧”、普遍使用的“囚犯的难题”、以及奥尔森的“集体行动的逻辑”。但是，公共经济学的奠基人奥斯特罗姆教授给出了第三条道路：自筹资金的合约实施博弈即自主治理。我国从福利分房到商品房改革的潮流下，政府的初衷就是让居民摆脱福利体制下对政府的依赖，因此政府不可能再陷入承担居民家庭私人群体共用资产的维护和服务的责任，况且，公共财政的支出也不可能用于私人群体共用资产的维护和服务。此外，小区物业客观上决定了彻底的私有化是行不通的。因此，为了避免小区共有财产的“搭便车”、外部性问题，只有联合起来，组成业主团体，进行内部人控制以抵消住宅CPR外部性。除了业主们自己承担起维护公有资产的责任外，即进行业主自治外，别无选择。只有物业管理中的业主自治制度能够有效的运转，才能在物业管理企业、业主团体、业主之间形成有效的制约，形成良性的循环。虽然我国的《物业管理条例》初步设计了业主自治的制度，但是，物业管理纠纷仍然频发，究其主要原因，主要有：
物业产权界定不清晰。奥斯特罗姆教授在界定自治管理的八个原则中第一个原则就是清晰的界定边界。而我国的建筑物区分所有制度（推而广之小区的区分所有制度）仍然没有建立，小区的物业产权仍然不清晰，如：绿地、会所、停车场、道路、物业房的权属问题。
自主治理的初始可能性不足、自主治理的能力不强。按照奥斯特罗姆教授的理论，自主治理能够正常运转的前提是有自主治理的初始可能性。然而，我国物业管理现在的首要问题是很多小区自从入住后，连首次业主大会都没有召开，在物业发达的北京地区成立了业主委员会的也不到小区的一半。不仅如此，业主自主治理的意识不高，出现纠纷后，更多的是寻求政府的介入，而不是通过业主大会，通过业主自治组织，同物业管理企业进行博弈。
自主治理组织难以召开。业主自治能够有效运转，必须业主自治组织能够方便的形成自己的意思表示，其首要的前提就是业主大会能够正常的召开，我国《物业管理条例》规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”。规定最低数额的限制，主要是为了防止少数人通过业主大会的合法形式来损害广大业主利益。但是，这一最低的比例远远高于我国台湾地区规定的1/5，香港地区规定的10%，那么这一规定是否适合我国的国情？目前我国公众参与的热情不高（有很多业主以投资为目的，如北京的国际友谊花园，常住业主比例只有10%到15%，这部分不常住的业主显然热情不会太高），社会学家袁岳有一个“1+3+6”理论：一个社区，10%的人是积极分子，30%的人是追随者，60%的人是一般群众，而身为上海四季园小区业委会主任的法学专家倪正茂则以自己的亲生经历断言，积极分子实际只有5%左右。可见，在我国目前的情况下，这一规定将会直接导致了业主大会无法召开（事实也是如此），极大地阻碍了业主自治。业主团体是一个集体，其更多的是相容性的集体，为了实现其共同利益，就必须在制度设计中对集团利益的增加做出贡献的人，给予制度的激励。然而这一较高的比例恰恰是对不积极业主的激励，而且这一规定最大的弊端是：打消了目前仅有的极少部分最有自治精神的业主的热情，因为无论自己多么热情，由于大部分业主的冷漠，业主大会无法召开，久而久之，自然对业主自治放弃了希望和热情，这才是对我国的业主自治制度的毁灭性打击。相反，如果降低比例，就是对漠视权利业主的惩罚，因为自己不赞同的提案通过了，显然不符合自己的利益，那么，他就会更积极地参加以后的会议。因此，在设计参加大会的业主比例时，我们不仅应该考虑其直接影响，而且应该考虑制度激励发生作用的间接影响。如果政策（本文中即比例要求）改变了激励，那就使人们改变自己的行为。
因此，从经济学的角度看目前的物业管理纠纷，更多是由于没有建立起一套行之有效的业主自治制度，导致了我国物业管理领域陷入了集体行动的困境。随着物权法的颁布与相关制度的完善，物业管理最终会形成一种良性的循环。
作者简介：郭永胜（1980-），男，内蒙古鄂尔多斯东胜人，大学本科，中级房地产经济师， 从事高级房地产经济师方向的研究。