养老公寓项目建议书
第一章总论
第二章项目背景
第三章市场预测
第四章 项目的重要性和必要性
第五章项目选址及建设条件
第六章项目建设方案
第七章投资估算及资金筹措
第八章投资效益预测
第九章 项目风险分析及规避建议
第十章结论
第一章总论
一、 项目名称：
重庆” XXXX ”老年公寓
二、 项目地点：
重庆市沙坪坝区歌乐山龙洞湾
三、 项目投资单位：
1、 重庆XX职业技术学院：占51%;
2、 德国社会福利保障联合会：占 49%。
四、 建设内容：
1、 改建学生公寓4栋、专家小院1栋，房屋面积7000平方米，改造住房106套（一期一阶
段）；
2、 新建综合大楼1栋，面积16000平方米（一期二阶段）；
3、新建老年公寓房屋总面积 137000平方米（二期）；
4、环境建设（一期、二期）。
五、 建设规模：
1、 建设用地：350亩。其中：原XX职业技术学院歌乐山校区用地 15亩，新征土地315亩;
2、 建筑面积：160000平方米（其中：原XX职业技术学院学生公寓、专家小院改建 7000平 方米，新建房屋面积 153000平方米）；
3、 床位：4000个（其中：原XX职业技术学院学生公寓改建 200个，综合楼300个，新建老 年公寓3700个）。
4、 人均居住面积：40平方米。
六、 项目总投资：
项目预计总投资约为 4.7435亿人民币（其中：一期投资约：5185万元；二期投资约:42250万 元）。
七、 项目筹资方式：
1、 项目法人自筹资金:40%
2、 信贷融资：60%
第二章项目背景
一、 建设单位概况：
1、重庆XX职业技术学院
重庆XX职业技术学院是以重庆兵器职工大学为基础改制、 经重庆市人民政府批准、 国家教
育部备案，隶属西南兵工局的国有公办普通高等院校。
学院教学科研队伍实力雄厚、结构合理、现有专、兼职教师 312人，其中博士、硕士研究生
83人，教授、副教授94人，讲师132人，双师素质教师 220人。目前学院已开设机电、汽 车、信息技术、艺术、经济管理、建筑等六大类的 26个专业。拥有17000平米的实验大楼、
15000平米实训厂房、价值近3309.5万元的各种配套设备， 汽车、机电类实验室在同类院校
中处于领先地位，充分保证了专业教学的需要 ；拥有西南兵工各大型企业提供的一流先进设
备、设施和专业技术支持。
学院采劝3+1 ”模式，与加拿大联邦学院合作，参照加方培养方案安排选修课，使用原文教 材，双方相互承认课程学分， 该院满足合作要求的学生在修完专科规定课程， 取得毕业证后
可选择到联邦学院，用一年时间继续攻读相关专业的本科学位， 取得加拿大联邦学院本科毕
业证书；与意达丰业（加拿大）国际文化发展有限公司达成合作， 培训高端家政服务人才， 由意
达丰业（加拿大）国际文化发展有限公司负责学生申请加拿大移民签证 ；与爱因斯特一一中国
（IAESTE-CHINA）达成合作，每年接受 3-5名爱因斯特国外大学生来校实训，并安排在英语 教学岗位，让该院学生感受国际文化，提升外语水平 ；与德国社会福利保障联合会合作办学，
引进国外家政服务的领先教育培养模式。 其管理及服务培训流程一直处于世界领先水平， 有
利于增强家政专业学生的能力竞争和就业实力。
学院璧山新校区已正式投入使用。 新校区占地1000亩，规划建筑面积34万平方米，新校区
现有新生3000余人。开发学院的创业科技园区， 引进一批领军人物， 打捆一批科技含量高、
附加值高、市场前景好的科技发展项目，形成产学培养模式，探索高校产学研结合的新路， 为学生提供深度的实训基地、切实的创业平台，将为璧山打造“硅谷” ，拉动GDP,服务地
方经济，实现“优势资源整合、校地共同繁荣” 。
2、德国社会福利保障联合会
德国社会福利保障联合会，建于 1919年，是六大从事与社会保障相关的社会、健康、家庭
和就业领域的全德协会之一， 总部设在波恩，总部工作人员140多人。下属实体为多个康复
医院，老人院和培训机构。
二、项目建议书编制依据：
TOC \o "1-5" \h \z 〈〈中华人民共和国老年人权益保障法》 ；
〈〈中国老龄事业发展“十一五”计划纲要》 ；
〈〈中国老龄事业的发展》白 -皮-书；
〈〈中华人民共和国土地管理法》 ；
〈〈中华人民共和国行业标准一老年人社会福利机构基本规范》 ；
〈〈社会福利机构管理暂行办法》 ；
〈〈城市社会福利事业单位管理工作试行办法》 ；
〈〈老年人建筑设计规范》；
〈〈城市道路和建筑物无障碍设计规范》 ；
〈〈重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划民政事业发展重点专项规划》
〈〈重庆市城乡养老机构服务管理办法》
〈〈重庆市关于加快发展养老服务业意见》 三、项目提出的理由与过程：
1、 重庆XX职业技术学院璧山新校区已正式投入使用，歌乐山校区的部分专业将搬入新校
区，校区的15亩土地和部分学生公寓将空置出来，需要进行开发利用 ；
2、 项目所在地歌乐山素有重庆市主城区“城市绿肺” 、“山城绿宝石”和“天然氧吧”之美
誉，是重庆市建设养老机构最理想之地， 目前歌乐山已成为全国 50个养老产业示范点之一,
是重庆市政府和沙坪坝区政府重点打造的高标准养老产业示范园区。
3、 XX学院与德国社会福利保障联合会合作开办的高级家政服务专业，每年有大量出国的
高级家政护理人才， 需要进行护理实训， 由于重庆没有高档老年公寓， 学生只有到上海等地 的高档老年公寓进行实训，无形中增加了实训成本和管理难度。
为此，德中双方都希望在重 庆建一高档老年公寓，家政服务专业的实训基地。
4、 重庆目前城镇养老服务机构缺口很大，目前的床位只能满足社会需求的 40%,特别是高 档老年公寓还是空白，更没有中外合资的老年公寓，政府对民间资本特别是外资投建老年公 寓，给予大力支持和重点扶持。
基于以上几方面的原因，重庆XX职业技术学院与德国社会福利保障联合会经过多次考察协 商，决定利用重庆 XX职业技术学院歌乐山校区的 15亩土地和部分空置出来的学生公寓为 基础，再新征315亩土地，合资建一高档老年公寓，既填补重庆高档老年公寓的空白， 又满
足XX职业技术学院高级家政服务专业学生实训的需要。 该项目的设想提出来以后，得到了
重庆市政府和沙坪坝区政府的高度赞赏和鼓励， 希望能够尽快立项。目前沙坪坝区政府已把
该项目列为歌乐山养老产业园区的高标准示范企业。
第三章市场预测
一、重庆市城镇养老服务机构供应现状：
1、目前重庆市城镇 60岁以上的老年人口有 190多万，据调查，大约有 3%的老人有入住养 老服务机构的愿望，也就是说大约需要 6万张床位。而据调查，目前重庆市城镇养老服务机 构只有203所，床位23983张，差缺3.6万张床位。也即目前重庆市城镇养老服务机构的床 位只能满足社会需求的 40%，缺口高达 60%。需求与供给严重失衡，导致养老需求市场趋 热，特别在夏季酷热时节， 重庆市城镇养老服务机构的床位更是供不应求， 重庆市城镇养老
服务机构的入住率多数能达到 85.0%以上;
2、 目前重庆市城镇国有养老服务机构约占总数的 15%左右，规模较大，历史较长，但都是
属于非赢利性的社会福利院，如市属的一、二、 三社会福利院和各区属社会福利院， 属于中
低档次为主，主要是解决社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人（即“三 无”）和低保对象等困难老年人的养老；
3、 目前重庆市城镇民营养老服务机构占 85%以上，多为100张床位以内的小型养老公寓， 规模孝层次低，功能不完善，定位不清晰，管理不规范，服务项目比较单一，特别是精神和 文化生活方面的服务设施不健全，如生活、娱乐、休闲、健身、学习、医疗等方面的条件还 不齐全，只有一个养老的作用；
4、 目前重庆市城镇养老服务机构，特别是民营养老服务机构的服务和护理人员多为转载自
百分网 ,请保留此标记农民和下岗人员，素质不高，文化程度偏低， 加上没有接受过正规系统培训， 知识结构不合理，专业性不强，只能做些简单的日常生活护
理工作，缺乏专业性的管理和人才，难以满足“三高”老年人群的需求 ；
5、 目前重庆市城镇的高档养老服务机构还是空白，更没有中外合资、按照国际化的管理水
平和服务标准进行经营、 管理、服务，让老年人发挥特长， 施展才华，贡献余热的老年公寓。
二、重庆市城镇养老服务机构供应预测：
1、今后几年，国家民政部和重庆市政府将加大投入对现有城镇国有福利院进行改扩建：
1） 由国家民政部专项资金投入 1亿元，地方配套资金和社会捐赠资金投入 0.2亿，总投资为
1.2亿，资助市第一社会福利院，建设国家级养老示范机构。新增床位数 900张，使该院总 床位数为1500张。
2） 将在3年内新建和改扩建敬老院 600多所，改造床位至少1.5万张，确保2011年，全市五 保集中供养率达到 50%。
3）今年重庆要在20个社区建100个托老所，托老所将分为两种情况：一种是“半托”形式， 另外一种则为类似于养老院的“全托”形式。
但政府投资改扩建的养老院是非盈利性质的， 以中低档次为主，主要是收养社会无劳动能力、 无生活来源、无法定赡养监护人的老年人 （即“三无”）和低保对象等困难老年人。无法满足 高端老年人群的需求。
2、民营资本对投入养老服务机构持谨慎态度。
由于投建养老服务机构， 特别是高档老年公寓投入较大、 风险较高、资金回收周期较长，大
多数民营企业对此望而却步， 虽然政府积极鼓励和支持民营资本投建养老服务机构， 也出台
了相关鼓励政策，但大多数民营资本对此积极性仍然不高。 即便是有一些民营资本投向此行
业，也多是一些小打小闹，投建的也多是些规模孝档次低的农家乐式的养老公寓。
据调查，重庆市今后几年内有意愿大投入建设高档老年公寓的很少， 有的也是借老年公寓的
名义，而主要开发房地产、养生、休闲、度假、观光、旅游等产业来。如：
由重庆天奇投资控股有限公司和北京华夏老龄产业发展 （有限）公司共同投资，在北硝静观镇
重庆农谷生态农业科技产业示范区， 联合打造渝硝颐老养生休闲生态园， 项目占地4500亩,
总投资10亿元，一期工程将于年内动工，重点建设高端养老服务社区及公共配套设施，可 供500多位老人入住；二期工程占地3400亩，可供2000多位老人入祝除服务老龄事业外，
该项目还具有养生、休闲、度假、观光等综合服务功能。
据悉，位于长寿沙田柚之乡邻封镇境内的长寿十里柚香生态旅游度假区， 现在准备筹建风情
山寨和主题风情村等项目，建设适合老年人度假、 养老的文化、娱乐配套设施。预计建成后
可提供数千人的中老年养老服务。
三、重庆市养老服务机构需求预测：
1、 重庆已成为老龄化城市，养老服务机构需求巨大。
据调查，截止 2008年底，重庆市 60岁以上的老年人已经达到 492万，占全市人口总量的
16%，重庆已是全国第六大老龄化城市，老龄化程度居西部第一。而且正以年均增加 25万
人的速度“跑步进入”严重老龄化社会，权威部门预计，到 2036年，重庆60岁以上的老年 人口将达到1084万，三四个重庆人中就有一个老年人。
按照预测到2010年，重庆市60岁以上的老年人将超过 500万，按平均每百名老人拥有床位 3张计算，全市福利机构床位数需要 15万张，而目前重庆市的养老服务机构的床位只有 7
万张，缺口高达8万张；
而到2014年，重庆市60岁以上的老年人将超过 600万，全市福利机构床位数还需要增加 11万张。
而随着人们生活水平的提高和观念的改变， 老年人入住养老服务机构的比例还将增大， 如达
到目前全球平均水平每百人 5张的标准，到2014年，缺口将高达23万张。所以重庆市养老 服务机构的建设显得十分重要和紧迫。
2、 养老观念改变，养老服务机构需求将会越来越大
1） 据调查，重庆市的“ 42T式家庭结构所占比例越来越大，子女随着工作生活节奏的加快
及本人所受压力的加大， 已经难以在时间、 精力上更多地顾及父母及高龄老人， 要求年轻人
在家照顾双亲及祖父母辈老人几乎是不现实的。 而高龄老人、失能老人除了日常生活和身体
照顾需要外，他们在精神生活方面也需要得到不断的满足， 需要得到感情交流。他们对入住
老年公寓，接受老年护理及专业服务等方面的需求愿望更加强烈。
2） 现代城市住房的日趋宽松，中青年群体和老年群体在生活方式和价值观念方面差异， 越来
越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式，调查显示，重庆城镇有 60%以上的中老
年人选择与子女分开居祝其中 59岁以下的老年人，80%都选择跟子女分开过；80岁以上的，
有30%选择独居。从职业比例看，医生、干部、教师中多数人愿与子女分开过 ；工人和农民
相对较低。在这种背景下，空巢家庭老人的数量不断上升，据统计，目前重庆市空巢老人已
达180万。未来10年，空巢老人的数量还将大幅攀升，空巢家庭将成为老人家庭的主要形
因此，随着人们思想观念、 生活水平及家庭结构等因素的变化， 入住养老服务机构已被越来
越多的人所接受。投建养老服务机构将有更大的市场发展空间。
3、 居住环境的改变，更多的老年人将选择到养老机构养老
中国是一个重视邻里关系的国家， 但是随着社会的发展， 随着传统社区的消失， 更多的人属
于关上门就不知道邻居姓什么了， 而且这是一个不可逆转的趋势。媒体时常有报道老人死在
家中无人知道的事。所以有很多子女不放心老年人独居， 而老年人也不习惯独居的寂寞， 有
越来越多的老年人将选择到养老机构养老。
4、 生活水平提高，高档老年公寓的潜力巨大
最近几年国家每年都在涨退休人员的退休金， 目前城镇老年人的退休金得到了大幅度的提
升;今后几年国家还将继续提高退休人员的退休金，预计到 2010年退休金将增加到 8383亿 元，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。据中国老龄科学研究中心的一项调查， 城市老年人中有42.8%的人拥有储蓄存款，还有很大一部分老年人有额外的收入， 完全有能
力承担高档养老服务机构的费用。
随着社会的进步，物质生活水平的提高，老年人越来越注重生活质量，在物质生活得到保
证以后，他们更加追求精神生活的需要。 他们入住养老院，已不再只看重价格，而是更加注
重环境、服务、配套设施、人际交流等软硬件条件。据调查，老年人希望养老服务机构配备
超市(83.8%)、银行(64.7%)、健身场地(56.6%)、农贸市场(55.1%)、棋牌室(47.1%)、餐饮(44.9%)、 茶馆/茶楼(39.7%)和蛋糕店(30.1%)。而目前重庆市城镇大多数的养老服务机构，难以达到这 些的要求，这也是很多“三高” 老年人没有选择入住养老服务机构的原因， 所以高档老年公
寓的建设大有可为；
随着老年人生活的改善，老年人的健康状况大为提高，精力还相当充沛，据调查，老年人
对能发挥自身余热和体现人生价值的活动和工作的参与度非常高， 据调查，老年人选择组织
集体活动(63.5%)、参加老年协会(48.0%)、参与教育和培训(32.4%),参加老年公寓管理工作 (15.5%)。特别是“三高”老年人群，他们大都接受过良好的教育，工作经验丰富，有一技 之长，退休前都曾经是单位的技术或专业骨干，退休后都希望能继续发挥特长，贡献余热， 但目前社会上缺乏这样的平台， 除了原单位返聘以外，其他就很难有再就业的机会，而如果
有一家老年公寓能够提供这样的平台，让老年人在这里不但能够享受到养老机构的养老服 务，还能让自己够继续发挥特长，贡献余热，甚至再创业，必定会受到"三高"老年人群的 追捧。