盐城考察报告
篇一：关于盐城经济发展走势的调研报告 本科生社会实践调研报告
――XX年暑期江南大学
《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论》 社会实践环节调研报告
班级 机自 0808
姓名 王希
学号 0401080813
成绩 指导老师徐玉生
江南大学法政学院
XX年5月
江南大学法政学院
社会实践调研报告 关于盐城经济发展走势的调研报告
江南大学 机械工程学院姓名 王希 调研时间：XX年8月5日 调研对象：盐城市政府相关人员 调研目的：盐城经济发展走势 调研形式：访问
、盐城本年度（半年）经济发展实况
今年 1~6 月份，我市经济保持“高开平走、高位运行” 良好态势，全市完成地区生产总值 1066 亿元，同比增长 15%， 高出年初确定的工作目标 1 个百分点。全市完成财政总收入 233.7 亿元，增长了 67.4%，其中地方一般预算收入 90.1 亿 元，增长 50.3%，增幅列全省第 2 位。在列入年度考核的 13 项指标中，地区生产总值、规模以上工业增加值、服务业增 加值、财政总收入、地方一般预算收入等 9 项指标实现“双
过半”。
八大类重点工程进展顺利已经完成投资 366 亿元 今年以来，全市把实施重点工程建设作为稳增长、调结 构、促发展的重要措施，实行节点式控制，集中精力，加快 推进，上半年全市八大类重点工程总体进展顺利。上半年， 八大类重点工程累计完成投资 366 亿元，同比增长 14． 5%， 占年度投资计划的 42．2％，慢于序时进度 7． 8 个百分点， 占全社会固定资产投资比重 41%。在建项目 254 个，在建率 82． 7%；新开工项目 119 个，比去年增加 46 个，新开工率 69．2%。从项目区域看，大市区重点项目完成投资 181． 2
亿元，占年度投资计划的 38． 3％，市直、市开发区、盐都 区和亭湖区分别完成投资 93. 1亿元、17. 8亿元、37. 5
亿元和32. 8亿元，占年度投资计划的 33.2%、4 1. 8%
47. 6%和46. 2%县（市）重点项目完成投资18 4. 8亿元， 占年度投资计划的 46. 9％，响水县、滨海县、阜宁县、射 阳县、建湖县、大丰市和东台市分别完成投资 33 亿元、 24. 4 亿元、21 亿元、26．2 亿元、28．21 亿元、24．3 亿元和 27．8 亿元， 占年度投资计划的 50．8%、43．9%、44．l%、47．6%、 51． 7%、42． 7%和 47%。从项目性质看， 135 个续建项目， 累计完成投资 145 亿元，占年度投资计划的 46．2%。172 个 新开工项目中已有119个项目开工建设，新开工率达
69. 2%累计完成投资221亿元，占年度计划投资的4 0 %
二、半年发展不足之处
上半年全市经济总体形势是好的，但在经济运行中存在 一些问题：
一是经济增长呈现明显回落趋势。
1~6 月份，盐城市规 模以上工业增加值、工业用电量、出品总额增幅均处于苏北 下游。
二是资金收支与信贷保障压力加大。目前支撑财政收入 较快增长的主要有三块：汽车、房地产和废旧物资，但这三 块的持续增长都带有很大的不确定、不稳定性。其中房地产 行业 1 ~4月份销售形势很好，全市商品房销售面积同比增长 45.8%，销售额增长
74.7%。但受国家房产新政的影响， 5 月份商品房销售出
现拐点， 6 月份商品住房销售面积比 5 月份下降 37.3%。
三是市场因素增加了企业生产经营压力。受市场上物价 上涨、劳动力成本上升等因素影响， 企业运行成本明显增加， 利润空间受到压缩。我市汽车、机械装备制造、纺织业、化 工等四大产业受原材料价格市场变化的影响较大。
1~5 月份， 全市工业企业耐用消费品材料购进价格涨幅大于工业品出 厂价格涨幅 2.6 个百分点。
四是实现“十一五”节能减排目标的任务艰巨。对我市 实现减排目标具有重大影响的 14 座污水处理厂，在建工程 进展缓慢，建成工程大多未达设计标准。为完成减排目标， 下半年将采取强制关停一批高耗能、高排放企业的行政措施。
这势必会加大实现下半年经济增长目标的压力。
八大类重点工程中尚有 53 个项目未开工。从区域看， 大市区 42 个，县 （ 市）11 个。项目前期工作推进较慢。主要 有连盐铁路盐城段、新长铁路盐城至海安段复线电气化改造、 中电投储配煤中心、潮间带示范风电场、华电海上风电场、 龙源海上风电一期工程等项目审批权限在国家职能部门，目 前前期工作推进较慢。其中连盐铁路可研报告已由铁道部和 省政府上报国家发改委待批；新长铁路盐城至海安段复线改 造项目审批上走新上项目程序还是技改项日程序，还没有最 终确定；龙源海上风电一期工程已參加国家首批海上风电特 许权招标，预计在 9 月份开标；华电海上风电场和潮间带示 范风电场项目正积极争取列入省海上风电示范项目。
项目实施方案有待审批。杂技大世界、城南图书馆、工 行大楼、建行大楼、通榆河景观带、新丰河主题公园等项目 规划方案正处于审批阶段；江苏银行大楼规划建筑面积 3 万
平方米，但总行只同意 1． 5 万平方米，目前正在与总行对 接。
项目建设资金筹集难。未开工的市区社会事业、市区城 建和生态环境等类别项目都不同程度存在建设资金紧缺或 融资渠道还没有落实情况。其中市妇女儿童活动中心项目缺 乏前期工作启动资金；盐都九年义务教育学校、盐都新区幼 儿园项目资金正在落实之中。
项目选址没有确定。汽车试验场项目原选址在亭湖区步 凤镇境内，由于规划和功能定位问题，现已重新在大丰等地 选址，目前具体建设地点投资方还未确定；市委党校搬迁工 程选址还未确定；盐城开发区幼儿园要待开发区东区概念性 规划确定后才能选址；五联钢材物流贸易中心因为规划调整， 项目需要重新选址；解放路学校搬迁工程、中波发射台搬迁 等项目规划选址意见书还未正式下发。
30项目投资主体未落实。盐徐高速东延至大丰港项目投资 建设，正在与省交通控股公司商谈中；市级机关医院项目投 资主体还需进一步确定；昱辉太阳能电池片和 昱辉、赛维滩涂光伏发电以及乐易电子液晶显示、阜宁 万吨离子膜烧碱等项目业主对项目投资仍持观望态度。
30
项目用地需要落实。体育运动学校搬迁工程，盐都九年 义务教育学校、盐都新区幼儿园、高新区综合医院，亭湖新 区医院等项目需要解决用地指标问题；市妇幼保健院开发区 分院项目规划用地 164． 35 亩，目前已供地 60 亩；永福寺 佛教项目规划用地高达 1007.75 亩：其中耕地占地面积 739． 71 亩，土地征用难度较大。
拆迁进度滞后。
“田字形”快速交通系统、毓龙路西延 及整治、酒厂路地段改造、剧场路地段改造、城中村改造、 通榆河景观带、市第二实验学校、高新区综合医院、永福寺 佛教项目等项目拆迁量大、拆迁资金缺口较大、拆迁进程也 比较慢。其中酒厂路地段改造项目拆迁涉及住户 1353 户， 商业门面 1192 个，单位 10 个，需拆除的房屋总建筑面积为 20．85 万平方米；剧场路地段改造项目涉及拆迁 1046 户、
拆迁面积 6． 6 万平方米；永福寺佛教项目项目需拆迁户近 500 户。
三、应对措施及个人感想 面对复杂多变的经济形势，全市上下要坚持从盐城实际 出发，着眼于保持稳定增长与加快调整经济结构相结合，积 极应对宏观政策调控和市场变化，千方百计巩固全市经济发 展的良好势头。
坚持快速发展。现阶段盐城的发展，要强调一个“快” 字：只有继续保持这几年经济快速发展的势头，盐城与发达 地区的差距才能逐步缩小。盐城需要实实在在的快发展，既 要有速度，还要有质量。
坚持在抓投入上下工夫。对盐城而言，消费和出口对经 济增长的贡献率十分有限，抓投资是最现实、最见效的经济 增长速度动。
“十一五”的前四年，全市累计完成全社会固 定资产投资达 4184 亿元，其中 XX 年完成 1500 亿元。今年 盐城的计划目标是力争突破 XX 亿元。只有这么大的投资规 模，才能保持一个较快的发展速度。
在外念书这么久，倒 没有去关注家乡的发展是在是不应该的。但是家乡的发展这 次调研的时候我已经看在了眼里。趁着改革开放的春风。家 乡也走在发展的道路上， 在建设中国特设社会主义的道路 上 我们还有很长的路要走、但是我坚信在共产党的光辉指 引下，美好的明天并非没有可能，也许用不了多久 就将实 现。
篇二：盐城商业地产调研报告 盐城商业地产调研报告前言“什么叫商业地产。我看报 纸上谈了很多商业地产， 但很少有人搞明白。
我 个人理解， 商业地产不是商业， 也不是地产， 也不是简单的商业加地 产。
我认为， 商业地产是以零售物业的租金收入为目的的 长期房地产投资。目的明确，是以零 售物业租金收入为目 的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。我们在大连有 一个大型开发项目，做了 5 万多平方米的二层底商，建完 后全部出售了，这就不 叫商业地产，这是房地产，房地产 开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。
如果开发目 的不是以零售物业租金收入为目的， 就不能叫商业地产。
王健 林 商业地产一些心得 1 、解决资金 在做商业地 产他是一个相对比较漫长的阶段，它不想住宅运营周期短！ 这就要求 开发商要有一定的经济实力 2、找到人才 人才不 管在什么行业都是比较重视的，做商业地产一定要注重人才 这点 很重要，在项目开始进标、规划、运营、管理都要一 个好的决策。其中特别 在规划方面先做商业规划，然后找 租户， 找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业 管理。这样才有利于商业的销售。
3、只租不售 主力店面一 律租售给主力店面； 如果主力商铺先进行销售， 在销售之后， 再进行 商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营 的整体性，二是经营的有效性。
1
一、目前盐城市场主力商业项目调研 据目前市调结果 来看盐城市场主要有以下两种商业地产模式 1 、购物 +餐饮 +
娱乐；2、专业店铺 ? 购物+餐饮+娱乐 1 、金鹰奥莱城 ? 地 址：人民南路 ? 开业时间： XX 年 5 月 18 日 ? 主力店面： 男装名品诺贝达、沙驰、 雅戈尔、运动品牌—耐克、阿迪 达 斯、匡威 ? 定位： 第一，引进品牌纯正，质量上乘的 驰名的品牌；第二，全年打折的销售策 略，物美价廉，给 消费者一个心动的理由；第三，地理位置靠近市区，交通方 便， 给消费者一个精致、舒适的购物环境。
? 主要支撑点 外部坏境： 内港湖风景区、 游乐场、 盐城电视塔 品牌效应： 金鹰旗下打折店铺 主力店面跟随：一线品牌提前签订 ? 业 态分布 专业店面 +娱乐场所 ? 物业管理 统一有金鹰有限 公司进行管理 ? 目前经营情况 客户光顾情况不是太好，特 别是二楼店面光顾人员较少：主要原因 1 、周边居住 人员 较少， 它所吸引的客户为高端之下低端之上的业主，这类 客户本身的分量就 比较少， 2 、业态分布比较单一，吸引 点较少 3 、下线店面比较少，交通不方便 2
? 销售价格 自持物业 商铺有商家进行返点 15-25% 2 、 金鹰购物中心 金鹰国际购物中心项目外立面金鹰国际购物 中心项目概况 投资公司 经营公司
基本情况 ? ? 功能定位 开业时间 ? ? 开业当天销售额 400 万 停车位 120 个 +100 高级时尚百货店，突出生活时尚 XX 年 1 月 16 日 金鹰商贸集团有限公司 盐城金鹰国际购物中心有限 公司 盐城最高档购物中心 总建筑面积 6XX 平方米 ? 业态 分布以及分配比 ? 项目优势 1 、位于市中心最繁华的地段 3
2、建筑设计；为金鹰国际量身定做的商业建筑体，设 计和动线优良 3 、品类组合：金鹰国际在江苏有着良好和广 泛的影响 ? 项目劣势 1 、主干道比较比较拥堵 2 、车位配 比不够 3 、餐饮比较少，比较缺乏！ ? 经营与管理 1 、人 员都有金鹰公司内部招聘 2 、内部商家都是和金鹰拥有长期 的合作关系 3 、物业都有金鹰有限公司持有 4 、租金在销售 商营业额中返点 15%-25% ? 目前经营情况 随着近今年的发 展， 金鹰注重了餐饮行业的投入， 在地下负一层， 做了 临时小吃， 效果不错。增加了营业额度。
在盐城高端产品 市场做的比较好 3 、五洲国际广场 ? 开发商：五洲置业有 限公司 ? 建筑面积 :约 3 万平方米 ? 定位：集购物、美食、 休闲、娱乐、 影院、酒店、旅游、商务、办公、 居住于一 体的国际级商业大都会。
? 业态分布 一楼：品牌服饰店面 为主+饭店 二楼：餐饮 三楼：餐饮 四楼：电影院 +游戏厅 主 要以购物休息为主 ? 项目优势 1 、位于市中心最繁华的地 段4
2、以商业地产开发运营为主，以品牌商业自主运营已 开发和运营商业地产面积 超过 600 万平米 3 、拥有自己的 一批跟随店面 4 、招商程度较好 ? 项目劣势 1 、主干道比 较比较拥堵 ? 销售价格 1F- 销售价格内街 36000 元/ 每 平方米 的价格） 外街 50000 元/ 每平方米（反点之后优惠 3 年反房价 24% ，在房价中一次性扣除。 2F-- 销售价格
25000 元/ 每平方米，优惠 3 年反房价 24%，在房价中一次 性扣 除 3F-- 销售价格 18000 元 / 每平方米，优惠 3 年反 房价 24%，在房价中一次性扣 除 4F-- 自持物业 ? 目前经 营情况 目前经营良好，特别是餐饮这个区域。
4 、宝龙城 市广场 ? 开发商：盐城宝龙置业发展有限公司 ? 建筑面积： 3 万平方米 ? 定位：档次最高的集购物、休闲、娱乐、 餐 饮等功能于一体的城市综合体 一楼：百货 +超市（永辉） 二
楼：餐饮 +服饰店铺 三楼：餐饮 四楼：电影院 +游戏厅 主 要以购物休息为主 ? 项目优势 1 、位于老城区和新城区结 合点位置独特， 2 、以商业地产开发运营为主，以开发商自 持物业为主。
5 篇三：考察调研报告
城西南现代物流园区项目考察情况汇报
XX年12月1日一12月2日，物流园区招商组对常州、
苏州不同类型的物流基地、物流企业进行了考察调研，并对 考察企业的经营业态、经营模式进行了探讨分析。现将有关 情况汇报如下：
一、考察情况： 根据考察项目管理单位的性质不同，将此次考察项目分 成三个类型：
1、政府主导型物流园区 常州市城西物流市场：钟楼区政府组织实施，成立专门 公司负责经营管理，占地 240 亩，建筑面积 16 万平方米， 运输中心 5 万平方米、仓储中心 5 万平方米、配送中心 1 万 平方米、物流商用中心 4 万平方米、综合服务楼 5000 平方 米。目前已有 200 多家物流公司入驻；占地 60 亩，政府投 资 5000 万元的配套冷冻食品交易市场正在建设中。该项目 不同类型的物流市场分区清晰，入驻物流公司很多，周边交 通网络完善，但该市场仍属于传统物流市场，层次不高，集 聚了大量零担散户物流公司，对地区经济发展、产业优化升
级、城市功能完善贡献不大
吴江汾湖保税物流园区：占地 300 亩，是吴江汾湖开发 区投资的保税园区项目。该项目 8000 多平方米的办公大楼 主体已封顶，保税仓库正在规划建设。项目建成后，由开发 区管理公司牵头，海关、检验等部门入驻，可以为企业来料 加工，单双向原材料、半成品以及成品进出口贸易等业务提 供保税、仓储及配送服务。该园区为单一功能的保税园区， 主要围绕单双向进、 出口贸易提供配套服务， 实现创收盈利。
2、民营物流企业 常州亚邦医药物流公司：由全国 500 强企业亚邦投资控 股集团于XX年投资建设，注册资金 4亿元，总投资逾10亿 元，占地近 XX 亩。主要从事食品、药品、保健品、医疗器 械、日用品、家电、办公用品、汽配、商用车、危险品、服 装鞋帽等商品的经营和物流配送，并向社会物流企业提供经 营场所和综合服务平台。现中心园区已形成医疗、食品和日 用品贸易，第三方物流，商用车及汽配四大功能区，并实现 银行、税务、餐饮、住宿、医疗、信息、现代物流装备和技 术应用等组成的综合服务配套体系。
XX 年可实现营业收入 60 余亿元。该公司理念新颖，虽然起步较晚，目前正处于布 点阶段，但其紧抓现代物流核心，整合自有资源，对传统物 流产业进行优化升级的同时，重点扶持培育第三方乃至第四 方物流，通过与欧洲、日本等国家先进物流公司的合作，不 断提升自身竞争力，努力实现“立足常州、覆盖江苏、辐射 全国、接轨全球”的奋斗目标。
传化物流基地（苏州） ：基地位于苏州市金阊区综合物 流园区内，总占地面积 588 亩，总投资 10 亿元。该基地秉 承浙江传化物流基地的基本理念，定位为“物流平台整合运 营商”即，以物流信息交易为核心，以公路运输为主，公、 水、铁多式联运的现代化物流枢纽。同时，根据苏州当地市 场的运作特点，结合物流行业的发展趋势，项目规划了包括 信息交易、零担快运、仓储配送、信息数码、公水联运等八 大功能中心。一期完成信息交易中心、零担快运中心、运输 中心、后勤配套中心的建设和运营，同时，配以部分简易仓 库；二期完成仓储中心、配送中心、公水联运中心、物流信 息港的建设和运营。项目通过各功能中心的有效协同运作， 快速实现“物流服务、物流载体、物流需求和管理服务”四 大资源的
集聚，为入驻基地的第三方物流企业提供完善的服务体 系，降低其经营成本、提高运作效率。该基地极大限度地对 传统陆港运输业进行了整合，功能区分布合理整洁，信息交 互、金融税收、生活配套等服务平台建设到位，物联网建设 是其最大优势，但业态已略显陈旧，除现有物联网络外，找 不到其他现代物流的痕迹，这种模式长此以往，必将会被其 他新兴物流公司逐渐代替。
润泰（大润发）华东物流基地（苏州） ：占地 200 亩，
建筑面积 11 万平方米，配送半径辐射华东地区（上海、江 苏、浙江、安徽）。该基地于XX年3月建成投运，分为食品 仓、非食仓（百货仓）和服饰仓，员工 1000 多人，涉及品 项达2XX个，24小时/365天供货，日均吞吐量达 250000箱
（高峰时达400000箱）。仓库管理采用美国的 EXEXX系统， 全库区RF无线射频作业（无纸化）；运输管理采用自己研发 的HOST系统，所有车辆实行 GPS定位；自动补货系统全国 统一网络，年实现税收约 8000 万元。基地作为台湾大润发 在中国的总部基地，还承担着人力培训、系统研发等功能。
该基地功能先进、集约化程度很高，先进的管理理念、营销 方式、系统研发应用实现了大润发在中国的一步步扩张。
3、政府牵头、公司化运作物流园区
吴江经济技术开发区物流中心： XX年7月成立，隶属于
吴江经济技术开发区发展总公司，占地 2 平方公里，注册人 民币 2.3 亿元，总资产人民币 3.4 亿元。公司主营保税物流、 海/ 空订舱、国际货运、货物仓储、运输配送、供应链物流 金融、代理报关报检等三方综合物流服务。公司总经理由政 府任命，其余人员一律通过社会公开招聘等形式引进，人
员性质视同于其他一般民营企业员工。
10 年来， 公司通 过前期建设功能平台集聚项目，到后期发展转型升级盈利创 收，不断思索，一路走来。
10 万平方米的仓储区，与海关有 关的保税仓库达 4 万平方米。园区公司化运作实现盈利的途 径主要有：做企业供应链物流，为制造、研发企业从原材料 采购到半成品、成品仓储、配送提供配套服务，全方位与企 业的EPR系统实现EDI数据对接服务，使公司成为企业的一 个部门；与企业进行贸易合作，成立对外贸易公司，利用保 税仓库为涉外贸易业务代理采购、代理分销等；提供供应链 金融项目，通过运用现代化供应链管理技术与商业银行进行 深度合作，为产业链之中的中小生产企业和贸易商提供原料 采购、生产加工和产品分销过程中的短期贸易融资服务，满 足中小企业生产和经营的资金需求。台湾中小企业商品交易 中心和吴江国际商贸分销中心监管实验区正在商请设立，这 将会成为公司新的效益增长点。
二、思考建议 通过这几天的考察调研，分析了考察基地、企业的运作 模式和理念，结合城西南现代物流园区的现状，提出几点思 考建议：
1、亚邦物流可以作为园区的重点招商企业全力推进 ⑴亚邦集团有强劲的投资实力， 全国 500 强中列 372 位， XX年集团总产值220亿元，其中物流贡献 50亿元，集团五 大版块中，有二个公司正在筹划上市。
⑵亚邦集团的物流业务思路超前，并有成功的经营模式，
其中医药物流相当成熟，并开始介入医药企业的原材料采购、
成品制造等环节；食品、日用品物流有相当规模，并逐步尝 试通过一级代理和收购超市等方式，进入商贸领域；
商用车市场与八家国内重点商用车企业有了固定合作 关系；第三方（四方）物流，虽然起步不久，但集团把其作 为重点战略推进，已与多家国内外重点制造业企业形成战略 合作。同时，其配套、装备和技术应用等综合服务体系已形 成固定模式。
⑶亚邦对盐城市场比较熟悉，并对城西南物流园区有兴
趣。前几年，通过在响水和亭湖建立医药物流，对盐城已有 一定程度了解。对城西南现代物流园区通过前期接触，提出 了合作的规模、方式和相关条件。
⑷项目推进中的焦点： ?拟征地面积较大 （要求 750亩）；? 对地价和配套要求较高； ?对项目建设进度和拟上产业形态 与园区要求有分歧。
2、关于园区的公共配套 园区的公共配套除基础设施和生活配套外，产业和技术 配套也十分重要，如仓储配套、金融配套、交易平台、涉外 的中介服务等等，先进地区的物流园十分重视这方面，投入 很大、参与很深。
建议： ?要超前规划各类配套，留足公共配套空间，至 少将物联大厦北侧近 200 亩商办市场用地和东侧 100 亩仓储 物流用地预留；
?在物联大厦现有平台中必须引入专业的金融配套、技 术配套和中介服务团队，可采用与民间资本合作的模式来提 升管理运作水平；
?逐步考虑以公司化运作模式，参与物流业务，通过设 立保税仓库和专业仓库（如冷库） ，以公司经营的形式参与 服务，能确保政策效应和经济效益的最大化。
④开始启动生活配套区，跟踪青岛伟业等项目，完善园