民办养老院可行性报告
篇一：民办养老院可行性报告民办养老院可行性报告
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目 录
第 一 章 项 目 概况 4
一、项目简介 4
二、编制依据 6
三、项目单位简介 7
第 二 章 项 目 建 设 背 景 及 必 要性 8
一、建设背景 8
二、项目建设的必要性 9
三、行业准入分析 12
第 三 章 老 年 产 业 市 场 分析 13
一、市场需求 17
二、市场供给 15
第 四 章 项 目 选 址 及 建 设 条件 16
一、项目选址 16
二、建设条件 16
三、建材供应及市政条件 19
四、施工条件 21
第 五 章 工 程 方 案 设计 22
一、建筑设计 22
二、结构设计 25
三、建筑节能设计 26
四、给排水方案 26
五、电气专业设计 29
六、暖通专业设计 31
第 六 章 节
能 35
一、设计依据 33
二、能源消费状况 34
三、节能措施和效果分析 35
第 七 章 环 境 保护 40
一、项目场址环境现状 38
二、建设期环境影响分析 38
三、建设期环境影响防治措施 39
四、运作期环境保护 40
五、环保设计 40
第 八 章 劳 动 安 全 与 防护 43
一、危害因素分析 43
二、危害因素的防范 44
三、安全生产管理 47
四、环境卫生管理措施 47
第 九 章 工 程 建 设 管理 50
一、项目管理 50
二、项目招投标 51
第 十 章 项 目 实 施 进度 56
一、建设工期 56
二、项目实施进度安排 56
第 十 一 章 投 资 估 算 与 资 金 筹措 57
一、编制依据 55
二、投资估算 56
三、资金来源 58
第 十 二 章 经 济 效 益 分析 61
一、编制依据、基础数据与设定条件 59
二、营业收入、税金测算 59
三、总成本费用测算 60
四、利润测算 61
五、盈利能力分析 61
六、盈亏平衡分析 62
七、经济效益综合评价 62
第 十 三 章 社 会 评价 63
一、社会效益 63
二、社会影响分析 63
三、社会稳定风险分析 64
第 十 四 章 项 目 风 险 分析 69
一、风险分析概述 67
二、项目主要风险因素识别和风险程度分析 68
第 十 五 章 结 论 与 建议 72
一、结论 72
二、建议 73
第一章 项目概况一、项目简介
（一）项目名称
某某养老院建设项目
（二）项目性质新建
（三）项目建设单位某某养老院
（四）项目建设场址
某某市东环路与朝阳路交汇处
（五）建设规模及内容
1、建设规模：设置总床位 1000 张，规划用地面积 16435.22 ㎡
（约合 24.64 亩），建筑用地面积 11838.35 ㎡（约合 17.75 亩），
代征道路面积 4596.87 ㎡（约合 6.89 亩），总建筑总面积 21050 ㎡。
养老中心 12307.2 ㎡，医疗中心 3120 ㎡，优抚中心 5616 ㎡。
2、建设内容：土建，室内室外装饰装修，给排水、强弱电、消防监控、设备购置、道路、停车场、绿化、景观等。
（六）总投资及资金筹措
总投资为 7836 万元， 其中： 工程费用 6273 万元， 其他费用 1190
万
篇二：养老院建设可行性报告
养老院项目可行性报告完成人： XX
完成时间： 2012 年 12 月 16 日目 录
一、概况
1、 项目概况
2、 报告范围
二、项目建设规模及建设内容
1、 项目建设规模
2、 项目建设内容
三、项目市场分析及市场定位（采用 SWOT分析方法） 1、 市场分析
2、 市场定位
四、项目选址及建设条件
1、 项目选址
2、 建设条件
五、项目环境保护、安全卫生、消防及节能
1、 环境保护
2、 安全卫生
3、 消防
4、 节能
六、项目投资估计和资金筹措
七、项目风险分析
1、 项目风险分析
2、 项目风险回避八、结论
九、参考文献一、概况
1、项目概况
利用现有的 20 亩土地，在奉贤区建立一所现代化的、规范标准的养老院，扩大企业的营收渠道和社会形象力，同时作为福利项 目也为奉贤区的老人提供一个可以安适养老的环境，尽企业的社 会义务。养老问题是当下一个重要的讨论话题，如何做好养老院 的建设、服务、医疗保健、财务效益等，是我们所要重点考虑的 问题。通过对现有养老院的状况的分析，我们可以获得直观的经 验来对此项目的建设做出指导
2、报告范围
通过对现有市场状况的分析， 当下国情与民众需求的认识， 并结合已有资本和目标，论述在奉贤建立养老院的各个方面的可行程
度。同时探讨建设规模、建设地址、环境保护、安全卫生、消防 及节能、市场定位、效益与风险等多方位内容。为企业是否将资 源投入到养老院的建设中，如何确保经营中的利益并规避风险提 供理论准备与指导。其中特别注重 SWOT分析法的指导意义。
二、项目建设规模及建设内容
1、项目建设规模
项目所在地定于上海市奉贤区， 投入土地总计 20 亩， 资金充裕。初步计划建设成一个布局合理，各项功能设施齐全的养老社区，
住宿公寓配套医疗室、保健室、老年活动室等设施，并且强调绿化建设，园区内卫生条件达到国家标准，空气质量良好，尽可能使老年人养老生活舒适、安逸。
2、项目建设内容
（ 1）、多层公寓
养老院多层公寓的总建筑面积约 5000 平米，建筑样式为砖混 （或框架）结构，采用条形排布，以六层为主，配有电梯。公共走廊
宽敞、明亮，方便人员进出，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台， 保证有较好的采光性。整个养老院充分利用自然资源，多层屋顶采用太阳能集中采热系统。绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿、推窗见景的景观效果。
（ 2）、医疗室
建筑面积约 1000 平方米，养老院的医疗室建成双层建筑，各主要科室齐全，另有急救处与观察处。医疗室要配备常规诊疗与保 健器械，并时刻有医生值班。
（ 3）、活动室
建筑面积约 1000 平方米，双层结构，主要配备棋牌室、乒乓球室和戏剧室和电影院等。 ；
（ 4）、接待室、会议室、办公室
建筑面积约 1000 平方米。
（ 5）、其他公共设施
总建筑面积约 4000 平方米，包括公共餐厅、车库、景观绿化、老年人晨练运动器械和其他安全设施等。
（ 6）、物业管理
养老院实行封闭式现代化物业管理。
供电系统：采用双路供电，采用高级安全插座； 通讯系统：每间都设置电话插口及网络接口； 电视系统：每间设置工控闭路电视及卫星电视；
护理系统： 公寓每层都有护理人员值班， 老人有何问题随叫随到，
第一时间帮助老人排忧解难。
安保系统：周边采用围墙和景观绿化将养老院和外界隔开， 同时有保安定期巡逻；
三、项目市场分析及市场定位
1、市场分析
（ 1）、我国养老院养老的背景
当前，我国老龄化进入快速发展阶段， 据民政部门的权威信息显 示，我国老年人口将年均增长 800 万到 900 万人，到 2020 年，老
年人口将达到 2.48 亿，较当前增长 1 个亿。预计到 2050 年进入
重度老龄化阶段，老年人口将达到 4.37 亿，约占全国总人口的30%。也就是说，到本世纪中叶，我国将进入中等发达国家行列， 那时，中国人口的 1\3 都将是老年人。如今正处于老龄化社会的
加速发展阶段，并呈现出老龄化规模大、速度快、区域发展不平衡、老龄化超前于现代化等特点，这都使得我国的养老事业成为新世纪国家发展的一个巨大挑战。
此外由于我国特殊的生育政策， 上世纪 90 年代初， 我国每 10 个年轻人养 1 一个老人， 而现在越来越多的家庭将出现 4 个老年人、一对夫妇和 1 个孩子的所谓” 4、2、1”格局，居家养老传统模式 受到极大的挑战，普通家庭越来越小型化、核心化，已无力承担
养老的重担，养老问题将更多的求助于社会。因此社会养老越来越受到重视。作为社会养老方式之一的养老院养老更是由于其专业化、人文化满足了老年人对于生活照料、护理康复和精神关爱等方面的需求，因此受到了人们的热捧。
（ 2）、我国养老院养老面临的困境
正是由于以上原因，从目前的情况来看， 我国老人到养老院养老是一个发展的趋势，但目前也存在着很多的问题。
①、我国公办养老院供不应求、护理人员缺口大
据保守估计， 目前我国养老院的床位缺口数量在 300 万以上， 但与此日益严重的老龄化现象相对应的则是养老护理人员不论是规
模还是专业水平都不能适应这种严峻的现实。目前我国最少需要1000 万名养老护理人员。养老护理员短缺已经成为制约养老服务业可持续发展的重要因素，民办养老院的护理员多为城市下岗职
工或农村无业的“ 4050”人员，文化程度不高，绝大多数缺乏养
老护理基本常识，仅靠经验来完成日常工作，无法保证服务的专
业性。全国 100 多万养老护理专门服务人员中，持有国家养老护理职业证书的人员不到 3 万人，只占 3%左右，由于待遇差、社会地位低、劳动强度大，护理人员流失严重。改善养老护理队伍福
利待遇，实现年轻化、知识化、专业化成为亟待解决的问题。
现在很多地方存在着公办养老院 “一串难求” 和排队等床的现象， 这主要是因为公办养老院有着天然优势，从地理位置上来看，它
们往往在市中心且靠近居住区，医疗、交通等配套设施齐全，更大的优势在于公办养老院收费很低，所以广受欢迎。
②、民办养老院发展受阻
在我国，养老机构仍然以公办为主，民办养老机构则发展滞缓。这是由多方面的原因所导致的
目前，我国民办养老院的发展面临着如下问题：
I、资金短缺。
这是最大的困难。按现行制度设计， 养老院大多数为民办非企业单位，执行《民间非营利组织会计制度》 ，其基本特征是不以营利为目的，资源提供着不取得经济回报，不享有该组织的所有权。
由此不难看出，养老服务机构的公益性质是明确无误的。也应为如此，其社会融资受到限制，我国《物权法》规定，社会公益设施不得抵押。中国人民银行《带框通则》对民办非企业单位作为贷款人的主体资格至今没有明确界定，各商业银行依照各自理解决定贷款条件。而依据养老机构的性质和目前经营状况，其社会融资的渠道就受到了限制。
II、民办养老院负担重。
国家规定的免征所得税、 营业税和车船使用税， 以及水、 电、气、暖等鼓励性优惠政策长期难以得到落实，导致民办养老院负担较
重。民办养老院属于非营利性的民办非企业单位，早在 2000 年， 国务院办公厅就转发了《关于加快实现社会福利社会化的意见》 ， 要求在用地、用电、用水、电话等方面给予优惠政策，但这些政
策很多都未得到有效落实。比如，没有统一的税收政策，税务部 门将有的民办养老院作为企业来对待；规定民办养老院的水电费 按民用价格标准， 但有的民办养老院由于租的是工厂闲置的房子， 水电费按工业价格标准收取，承诺的床位补贴不能到位等。由于 政策不到位、扶持力度弱，是民办养老院的优惠政策形同虚设。
III、用地困难。
有调查发现，大部分民办养老院靠租赁房屋经营， 房屋租金一般达到机构经营收入的 25%。由于近年来房屋租金大幅攀升，费用 不断增加。这就使得民办养老院只能多收入住老人的钱老维持经
营，于是恶性循环，住的人越来越少
。
IV、看病难，意外险空白
大多民办养老机构由于医疗人员和硬件普遍不具备条件， 而未能纳入城镇职工基本医疗保险定点单位，所以参保老人必需到定点
医院看病，看病成了老人的难题。民办养老院的客户均为老人，
老人很容易受伤，由此造成的纠纷较多，而保险公司通常不把 70
岁以上老人纳入意外伤害保险范围。
2、市场定位
在对实际情况的了解中我们发现， 大部分无力在家养老的老人更倾向于到公办养老院中去养老，这主要是由于经济性、口碑，以
及民办养老院少，难以获取渠道等原因造成的。但一般公办养老院又大多存在着人数众多，太过拥挤、公共设施老旧、管理水平落后，、效率低下等问题。随着人们收入的增长，老人，以及他们
的子女们更多地想要寻求一个足够舒适的环境来安置老人， 这时， 他们更多的是考虑养老院整体的养老状况，经济因素不再是首要
条件。这些都为项目的发展带来了有利因素。
所以要在当下状况的养老院市场中占据有利地位， 该项目三个定位点是现代化、科学化、人性化。
（ 1）、现代化
篇三：民办养老院项目可行性研究报告目 录
第 一 章 申 报 单 位 及 项 目 概
况 1
项 目 名 称 与 申 报 单位 1
项 目 概况 1
第 二 章 发 展 规 划 、 产 业 政 策 和 行 业 准
入 16
发 展 规划 16
产 业 政策 17
行 业 准入 18
第 三 章 资 源 开 发 及 综 合 利 用 分析 20
资 源 的 分 类 及 特点 20
资 源 开 发 方案 21
资 源 利 用 方案 22
资 源 节 约 措施 23
第 四 章 节 能 方 案 分析 25
设 计 依 据 及 用 能 标准 25
项 目 能 耗 分
析 26
节 能 方案 28
节 能 效 果 分 析 结 论 和 建议 30
第 五 章 建 设 用 地 、 征 地 分析 31
项 目 选 址 与 用 地 方案 31
项 目 用 地 合 理 性 分析 31
第 六 章 环 境 影 响 分析 32
环 境 现状 32
环 境 保 护 标准 32
项 目 对 环 境 影 响 分 析 及 保 护 措施 32
第 七 章 经 济 影 响 分析 36
7.1 投资估算及资金筹措 ................
..................................................... 36
7.2 财 务 分析 37
第 八 章 结论 38
第一章 申报单位及项目概况
项目名称与申报单位
名称
xx 镇 xx 老年公寓建设项目
申报单位概况
xx 镇 xx 村委会
项目概况
项目报告编制的依据
国家发展改革委员会《关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投［ 2007］ 1169 号；
国家发改委、 建设部《建设项目经济评价方法与参数》 （第三版）；
《XX 省基本养老服务体系建设“十二五”规划》
项目建设背景
随着我省农村经济社会的全面发展和农民生活水平的提高， 我省开展了旨在改善广大农民群众居住条件和提升生活质量的新民居
建设工程项目，随着项目的不断深入，切实解决了广大农民的住房困难、对推进新农村建设起到了积极作用。
与此同时，随着我国人口老龄化的来临， 老年人问题同样是我国面临的一个严峻问题。 xx 也和全国一样老龄化程度为 10%以上。该县应保“五保”对象人数多，农村敬老院基础设施不健全，已
有的农村敬老院大部分由于年久失修，已成为危房，存在不同程度的安全隐患；加之一方面由于当初设计标准低，面积小，床位少，入院率低；另一方面，按要求应配备的浴室、食堂、供热设施、污水排放处理设施、
治疗康复中心、娱乐中心等项目，或缺失，或陈旧，部分早已超过使用年限，并经常发生故障，已无维修使用的价值，狭小的占地已远远不能满足园林化院区建设发展的要求，制约了社会福利事业的进一步发展。因此，该县福利事业目前的发展现状已远远不能满足“五保”老人的需要，不能适应新形势下发展要求，已严重影响着社会福利事业各项业务的正常开展，制约着福利事业的进一步发展。
2011 年， XX 省民政局制定了《 XX 省基本养老服务体系建设“十二五”规划》，规划内容明确指出： “十二五”期间，省和各设区市、县（市、区）采取新建、改扩建、购置等方式，整合现有医
院、学校、培训中心等闲置资源，至少建成一所公办示范性养老机构，提高全省机构养老服务整体水平。县（市、区）的示范性
供养与护理相结合的养老机构床位在 300 张以上。
为实现此目标，
《XX 省人民政府关于加快推进养老服务体系建设的意见》 （冀政
[2010]72 号）明确要优先保障养老机构建设用地，对各类投资主
体新建、改建、扩建的养老服务项目和养老服务设施，要优先予以立项；对新办的非营利性养老机构建设用地，可以采用划拨方式优先供地。
今年省委书记张庆黎在 XX 省八次党代会报告中明确提出“推进养老服务体系建设，培育壮大老龄服务事业和产业” 。省长张庆伟在今年的政府工作报告中 ,将农村互助幸福院建设作为 2012 年十大惠民工程之一，提出了今年“新建 312 个城市社区养老服务中心，所有市县有一所示范性养老机构，农村互助幸福院覆盖率达
到 40%以上”的目标。
按照省十二五规划要求，我县应该建设养老机构床位 3000 张，
其中，民办 1000 张，公办 2000 张，而目前我县仅有民办养老机
构 3
个，床位 300 张，公办养老机构 4 个，床位 500 张。距离十二五省确定的目标还有相当大的差距，我县养老机构建设任务非常繁
重。为加快推进我县养老服务体系建设，本项目拟建设一个 300
张床位的养老机构，为政府分忧，为老人造福，为推动我县农村养老事业的发展和养老服务体系建设贡献力量。
建设地点
项目拟建设于 xx 蠡吾镇 xx，距离县医院 1000 米，背靠蠡留公路。
建设条件
自然地理条件
xx 地处渤海湾盆地冀中坳陷西部构造带平原中部， 目前的地形地
貌均系第四纪洪积、冲积物沉积而成的平原， 总的地势是西南高、东北低，平均海拔高度 15.6 米，坡度在为 0.3--0.1 ‰，缓缓倾斜， 无明显起伏变化。境内沃野广袤，土壤、植被和水利资源丰富，
地下矿藏石油，地表平原，槽形洼地，河流相间。
xx 拥有耕地 60
万亩，占土地总面积的 73.3%，地势平坦，土地肥沃。适合种植粮、棉、油、林果等各种农作物和经济作物的生长，这就为特色 种植业和特色养殖业的发展创造了条件。
气候条件
全境处于温带大陆性季风气候区，四季分明，春季多风少雨，夏
季炎热雨盛，秋季风清气爽，冬季寒冷干燥。 境内年平均气温
11.9℃。全年无霜期 205 天左右。县内日照充足，年平均日照为
2637.8 小时，为植物生长提供了充足光照。县境内降水年变率较
大，各季降水量分布不均。年平均降水量 515.2 毫米。境内常年
东北风最多， 4 月至 6
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