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报告类
碧桂园集团营销中心市场管理部
Report
Sales & Marketing Division (Marketing Management Dept.)
Date日期：2014/ 21/15
Code编号：BGY/QD/2014-2-15/001
Present 呈送：徐蔚总
Department部门：青岛销售中心
Performer执行人：肖磊
Signature确认：李婧文经理
Subject：【说明报告类】青岛碧桂园市场及竞品调研报告（鲁东区域No. of pages ( including this page )页数：13页
市场部常务总经理审批：
是否需呈送杨永潮董事：是 否■
【说明报告类】青岛碧桂园市场及竞品调研报告（鲁东区域一、市场情况分析
1、城市描述
1）城市概况、定位及发展方向
城市概况——
?青岛是山东省第一大城市，全国五个计划单列市之一，山东半岛蓝色经济区的核心城市及龙头城市；辖6个市辖区、代管4个县级市，2012年全市总人口为871.51万人，市区人口277.09万人，青岛市总面积11282平方公里，市区面积1159平方公里，棘洪滩项目所在城阳区，总面积553.2平方公里，人口73.72万。
?青岛2012年GDP总量大陆排名12位，位列山东省首位；城阳区是青岛六个市辖区之一，是进入青岛的北大门；城阳区工业发达，高速列车、电子信息、精密器械、汽车制造、新材料等十大产业占规模以上总产值的65%以上。
城市定位及发展方向——
?城市定位：2011年提出“动车小镇”概念，打造以动车产业为龙头的高端制造业基地；棘洪滩位于青岛市 城阳区西北部，胶州湾北岸，辖24个行政村、3个居委会，总面积70.6平方公里，人口4.7万；G204国道南北贯穿该镇，可连接青银高速、胶州湾高速，便捷到达城市空港、青岛市区及城阳区；
?发展方向：地块所处青岛城阳棘洪滩街道，是青岛市建设胶州湾北部新城计划的重点打造区域；是环胶洲湾 经济聚集带的中坚地带和青岛市以动车产业等为特色的国家先进制造业基地、农副产品供应基地。
2）城市历史人文描述
自然资源：棘洪滩属于温带季风气候，春季气温回升缓慢；夏季湿热多雨，无酷暑；秋季天高气爽；冬季风大温低。
历史及古迹：棘洪滩历史悠久，早在新石器时代，该地就有先民繁衍生息；有口头文学，民间音乐、戏曲、民间手工技艺、剪纸等非物质文化遗产资源，是著名地方戏柳腔的发源地之一。
3）当地房地产现状简述及市场辐射区域内主要竞争对手项目
当地房地产现状简述：
年份
房地产投资(亿元)
商品房在建施工面积（万m2）
商品房销售面积
（万m2）
商品房销售额
（亿元）
2009
32.1
493.9
130.7
36.5
2010
49.4
547
126.3
90.2
2011
33.7
540.4
124.3
98.5
2012
46.6
576.8
122.6
100.5
房地产交易市场：
城阳区
◎2012年：市场整体新增供应1.495万套194.5万平，同比下降21.8%，共成交1.401万套（含积存）160.5万平122亿，同比上升15%，其中：
洋房新增供应1.2万套134.1万㎡，成交1.27万套133.4万平94亿（含积存），均价7050元/平；
别墅新增供应819套21.34万平，成交592套13.9万平15.5亿（含积存），均价11134元/平；
商铺新增供应1982套39.02万平，成交801套13.69万平12.3亿（含积存），均价9210元/平。
◎2013年：市场整体新增供应1.705万套237万平，共成交1.701万套（含积存）200.7万平160.2亿，其中：
洋房新增供应1.4万套166.7万㎡，成交1.56万套167万平121.9亿（含积存），均价7294元/平；
别墅新增供应1683套43.6万平，成交863套20.3万平21.4亿（含积存），均价10513元/平；
商铺新增供应1433套26.6万平、成交1224套13.2万平16.8亿（含积存），均价12745元/平。
2013年万科在继魅力之城、城市花园后又开发了春阳花园、玫瑰里、青岛国家广告产业园及桃花源，龙湖正在开发的项目有龙湖悠山郡、龙湖滟澜海岸。
棘洪滩处于青岛市建设胶州湾北部新城计划的重点打造区域。棘洪滩街道共有规模以上企业87家，员工50000人，60%员工在当地居住，2012年产值476亿，经济实力雄厚。该区域龙头企业多为搬迁至此，居住较为分散，每天公司大巴往返接送，对住宅表现为刚性需求。
地块所处棘洪滩街道处于初步发展期，暂无大的开发商，棘洪滩所在城阳区已有万科、龙湖等全国十强房地产商进入；棘洪滩区域内房价较低，以高层为主、加部分公寓，周边配套设施条件较差，房价较低，均价5000元/㎡。万科春阳花园为高层住宅处于商圈地带、龙湖悠山郡主要为别墅和高层。
2、项目/地块及区位描述
1）地块概况：地块位于青岛市城阳区棘洪滩街道，临近棘洪滩行政区及500亩湖泊主题城市公园，生态环境良好，风景宜人。项目内打造逾20亩人工湖。距离城阳区政府约14公里，距离流亭机场约20分钟车程，有204国道与青岛市区及城阳相连接。
2）地块现状及周边：
地块位于棘洪滩街道办事处附近，前侧为休闲运动公园，环境优美；地块东侧，北侧为宏平路，前面为徐院路，距离200米为204国道，交通便利；地块存在建筑物拆迁，需土地摘牌前拆除，市政配套基本齐全，基本满足项目开工临水临电等要求。
3）地块历史人文描述：棘洪滩历史悠久，早在新石器时代，该地就有先民繁衍生息；有口头文学，民间音乐、戏曲、民间手工技艺、剪纸等非物质文化遗产资源，是著名地方戏柳腔的发源地之一。
4）交通：距离城阳区政府约14公里，距离流亭机场约20分钟车程，有204国道与青岛市区及城阳相连接。
5）区域所在城市地位及发展方向：2011年，该镇提出“动车小镇”概念，打造以动车产业为龙头的高端制造业基地。街道将配套建设商务金融 、教育医疗 、文化康体、居住休闲等服务设施，使该镇成为可满足30万常住人口的特色小城镇。
6）当地人对地块的认知/印象：项目地块位于国家级高速列车产业基地，周边有青大工业园、金岭工业园。由于地处工业集中区且距城市中心较远，外区域客户对该地段抗性较大；而棘洪滩当地客户认为该地块位于棘洪滩商业及行政中心，是该镇较好地段。
3、项目规划描述
1）项目规模及定位: 首期用地382亩，项目定位为城阳区棘洪滩首席生态居住社区，产品以高层洋房为主的高品质五星级生活家园。
2）苑区及配套规划：项目配备大型商业街，高端综合楼，景观水体，体育场地以及多处活动中心。后期还将引入公交车等交通网络。
3）产品规划：首期高层为现代Ⅲ风格为主，别墅以西班牙双拼别墅为主，加配好景观的钻石墅产品。
产品类型：钻石墅、双拼别墅、多层、高层（总体容积率：1.5）
产品
本年总可售货量
明年货量
首期开盘货量
开盘后将于本年内供货
板房区
货量区
产品型号
套数
小计
套数
占比
建筑
面积
面积
占比
套数
金额
套数
金额
套数
金额
套数
金额
超豪
4
2690
-
-
G215T G216T
4
0.16%
1805
0.67%
-
-
-
-
双拼
24
6154
-
-
G171T G165T
24
0.96%
6013
2.2%
-
-
20
4919
多层
35
2690
-
-
J550 J552
35
1.42%
4137
1.53%
-
-
-
-
18层洋房
-
-
711
44361
J550 J552
711
29%
73862
27.3%
-
-
-
-
24-27层洋房
-
-
1686
101052
J550
J552
1686
68.5%
173123
64%
-
-
520
30623
商铺
-
11000
-
-
-
-
-
11602
4.3%
-
-
-
-
底商
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
5543
公寓
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
396
15000
合计
63
22534
2397
145413
-
2460
100%
270542
100%
主要产品户型图
户型图 -双拼G146
户型图 –双拼G165
户型图 –洋房 J550
户型图 –洋房 J552
4）环境规划
（1）园林档次定位：高端，活力。通过提升项目内部环境来加弥补项目外部整体环境短板
（2）销售展示区、货量区园林风格建议：五重立体西班牙皇家风格
（3）主干道、入口、雕塑、植被等营造高品质
（4）设置休闲桌椅、阳伞、木栈道、景观小品等营造高品质，增加儿童游乐设施，增加丰富性。
5）项目首期规划图及规划方案
青岛碧桂园项目首期规划平面图
青岛碧桂园项目首期规划方案
4、项目SWOT分析
优势：
1、碧桂园为国内著名开发商，大品牌房地产企业；
2、距离地块200米为S204国道，5分钟上G20高速40分钟直达青岛市中心，交通便利；
3、地块平整，地质较好，施工难度小、周期短；
4、紧邻棘洪滩街道政府，前为湖泊和广场。
劣势：
1、与主城区有一定距离，教育、医疗配套等资源不完善；
2、工厂的迁入对居住环境及居住品质产生不利影响。
机会：
1、项目所在区域未来将打造成胶州湾北部新城的核心区域，区域升值潜力大；
2、位于高速列车产业基地，企业聚集，员工较多且收入较高，需求大，购买力强；
3、区域未形成规模房产，区域市场比较空白。
威胁：
1、区域整体价格较低，毛坯均价仅5200元/㎡；
2、周边成熟竞品项目可能拦截我项目部分客户资源。
二、项目主要竞品分析
1、项目竞品分析
卓越蔚蓝群岛：刚需项目，青岛大胶州湾生态居住岸线核心。优势：开发体量较大共1500亩，2013年青岛销冠，全年销售超3000套，项目比较成熟，小区内的配套比较完善，园区内跟政府共同招商引进北师大附小。劣势：2014年可推售货量较少，项目时间较长整体包装氛围一般。
世茂公园美地：度假改善型，城阳区祥茂河东侧。优势：地处红岛高新区，临近祥茂河湿地公园，临近青岛最大的三级甲等医院。坐享红岛高端幼儿园小学配套。别墅产品居多，产品品质较高；争做青岛新八大关别墅群。劣势：位置较为偏僻，周边配套设施不完善，距离市中心交通相对不便。
青特花溪地：青岛市城阳区双元路12号白沙河入海口处，城市综合体。优势：地理位置属白沙河区域，和龙湖一同规划青岛新八大关别墅群，有小龙湖之称。每一棵树苗都亲自培育，每一栋建筑都隐于花海。劣势：周边的配套设施有待完善。
雨润星雨华府：高新区，改善型。优势：地理位置属于高新区中心位置；园区设计品质后现代风格；品质高端；施工工艺及建材比较考究；样板间聘请国际知名设计师（香港梁志天先生亲为设计），目的争做青岛第一豪宅。劣势：项目周边配套设施不完善。
2、竞品清单
序号
楼盘名称
开发商
开发规模
装标
所在位置
配套
主力产品
目前价格及优惠政策
近三个月推货及销售情况
主要卖点
产品定位及推广广告语
目标市场区域
1
卓越蔚蓝群岛
卓越置业集团
项目总占地面积1340亩，总规划面积128.62万平
规划14000户已售8000户
别墅：毛坯
洋房：毛坯
城阳区双元路南段白沙河入海口
区外配套：
地铁即将开通
区内配套：
2所幼儿园2所小学1所中学、固定业主班车
洋房：74-135平；均价：7200；别墅：380，均价7700；商铺：27-320平。
交5000抵3万，首付10%的活动（只限140㎡以上的房源）
推售时间：2013年11月16日
去化率：90%
价格优势，该楼盘价格相对较低、水景地产、教育地产：北师大幼儿园、小学、中学
首付仅10万，轻松当老板。
辛苦上班族，不如买个黄金铺。
一级市场：城阳区域
二级市场：青岛市区
三级市场：高新区
2
世茂公园美地
世茂地产
总规划：1500亩
毛坯
1、项目所在区位描述：位于胶州湾环湾正中心位置国家级高新区范围内，与高新区政府仅一河之隔。项目周边交通四横四纵，缩短了大青岛南北的直线距离，30分钟直达市政府。
区外配套：交通、区政府
洋房：主力户型：98-128平方
产品类型（毛坯）：均价12000元/方
优惠信息：电商5000抵30000；8000抵50000；10000抵70000
推售（套数及货值）：208套2.3亿
推售时间：11月23日
去化（套数及货值）：
品牌地产，客户认可度高，紧邻墨水河湿地公园，海景洋房
私人定制精彩人生，百变生活意墅派
一级市场：青岛市区
二级市场：城阳区域
三级市场：高新区
3
青特花溪地
青岛青特置业有限公司
项目总占地面积11.2万亩，总建筑面积面积13.5万平，总规划户数885户
洋房：毛坯
别墅：
毛坯
城阳白沙河南，环胶高速北，白沙河入海口
交通区位是最大的卖点，西班牙建筑风格，
三甲医院、湿地公园。
别墅：叠拼140㎡-150㎡
联排：170
㎡-190㎡
均价：12000
别墅150万起全款96折
推售：别墅
推售时间：2013年12月28日
去化率：80%
交通比较方便，复合地产
一生守望河与海的西班牙小镇。
出迎河海，归来花海
一级市场：青岛市区
二级市场：城阳区域
三级市场：高新区
4
雨润星雨华府
青岛地华房地产开发有限公司
总占地面积：170940平方米，总建筑面积：13.5万平方米，规划户数：2601户
洋房：毛坯
别墅：
毛坯
青岛市高新区和源路216号
有幼儿园，会所，商业中心（未开发）
别墅（联排）：196㎡230万 246㎡330万起（增：地下108㎡+车库+院100㎡）洋房：G-1 243㎡ G 166㎡
认购0.97折扣、按揭0.98（以上洋房）（别墅再调整）
预计2014年推出剩余三栋房源
紧邻地铁2号线、聘请著名设计师制作样板间、高品质的园林
争做青岛第一豪宅
一级市场：城阳区域
二级市场：青岛市区
三级市场：高新区
三、竞品拓客策略及广告投放分析
（一）卓越蔚蓝群岛楼盘
现场环境：卓越群岛地处青岛大胶州湾生态居住岸线核心，总占地面积1340亩，总建筑面积160万平米，规划包括128.62万平米住宅，6万平米的蔚蓝国际商街，1.6万平米的群岛会所，4.3万平米多语种精英教育区及其它社区综合配套。项目共分五期。
图一说明：卓越蔚蓝群岛总规图
图二说明：卓越蔚蓝群岛效果图
四三说明：卓越蔚蓝群岛别墅实景图
图四说明：卓越蔚蓝群岛样板间实景图
所分析阶段业绩：推售日期：11月中旬；销售产品：高层，洋房，别墅；销售货量：高层.洋房（180套）别墅（67套）；销售货值：4亿。洋房3000套，74-135平，均价6500元/平，毛坯，高层5500元/平起，多层6400元/平起；别墅均价8000-10000元/平。
1、主要拓展策略：全年在市南，市北，城阳区分布6个展点配合180个大学生派单和短信发送。维护老客户并以老带新成交奖励3000元购物卡的活动。其中以老带新活动执行效果较好占 30% 展点派单 30% 短信 8% 卓越生活圈（编外）6% 中介机构 6% 电商 18%。
阶段性拓展调查表：
渠道调研
1月1日至2月10日
开展数量
开展场地
开展频率
人流量最大/效果最佳场地
相关图片
拓客
外展点
外展点
6
市南，市北，城阳区大型商圈，超市
以年为单位表述
大型超市
派单
派单
1万/天
香港中路周边
视计划
大型超市
其他（看房团、大客户、电话营销）
其他（看房团、大客户、电话营销）
48
售楼处
周边
售楼处
2、活动执行情况分析
活动执行分析：全年每周一次暖场活动，主要以抽奖活动为主配合线上线下，客户主要与老业主和电商客户。
效果较好的活动分析：暖场活动只起补助作用，增加客户来访量及现场人气。配合线上线下抽奖活动，只要领奖活动必须到现场领奖。
卓越蔚蓝群岛项目阶段性活动调查表：
现场活动调研（1月1日至2月10日）
项目
活动时间
活动主题
针对群体
活动人数
活动形式
整体效果
合作商家
照片
可借鉴之处
卓越蔚蓝群岛
全年
暖场活动（抽奖）
项目新老业主和意向客户及电商客户
50-60/周
线上线下
不注重成交，注重带动现场人气
电商
3、最近一次或某阶段集中推售广告投放分析
大众媒体投放选择及投放量描述，详细投放明细见下表：
报纸
媒体名称
投放周期
投放版面
投放尺寸
投放总量
投放金额
图片
阶段性合作
半岛都市报
2013年全年
3月5月7月8月
普通新闻版
整版
8个整
约64万
青岛早报
2013年全年
3月5月7月9月
新闻版封底
整版
4个整
约50万
青岛信报
2013年
6月
新闻版
整版
1个整
约10万
电台
媒体名称
投放周期
投放广告类型
投放长度
投放频率
投放金额
电台文案
阶段性合作
89.7交通电台
2013年8月10月11月
常规广告
15秒
每月10～15天
约30万
网络
媒体名称
投放周期
投放广告类型
投放频率
投放金额
硬广图片
阶段性合作
搜狐焦点网
3～4个月
电商
每天
成交 约400余套
新浪网
2012年
电商商广
定期
商广30万不含电商
（2）户外及其他线下媒体投放情况描述：目前现有户外投放数量、投放区域、投放特点分析，具体见下表：
竞争对手户外及其他媒体投放情况
广告类型
广告位置/针对区域
尺寸
媒体类别数量
投放具体个数
开始投放时间
现场图片/具体内容
户外牌
青岛香港路
1块
3个月
合计
（二）世茂公园美地楼盘
现场环境：
图一说明：世茂公园美地总规图
图二说明：世茂公园美地效果图
四三说明：世茂公园美地洋房效果图
图四说明：世茂公园美地销售中心实景图
1、主要拓展策略：主要拓展渠道为客户拦截，执行方式为巡展。主要针对拓展区域为市北、市南、李沧，执行方式为商圈巡展，其中执行效果较好。
阶段性拓展调查表：
渠道调研
1月1日至2月10日
开展数量
开展场地
开展频率
人流量最大/效果最佳场地
相关图片
拓客
外展点
2
李沧万达/大润发
以周为单位表述
大润发
派单
香港中路周边
视计划
麦凯乐/家乐福
其他（看房团、大客户、电话营销）
售楼处
周
售楼处
2、活动执行情况分析
活动执行分析：搜房看房团1次+1次专场+1次篮球赛冠名；
世贸公园美地项目阶段性活动调查表：
现场活动调研（12月1日至12月31日）
项目
活动时间
活动主题
针对群体
活动人数
活动形式
整体效果
合作商家
照片
可借鉴之处
世茂公园美地
变形金刚展+私人定制首映包场
项目新老业主和意向客户
500
变形金刚合影发照片赢取私人定制首映电影票
良
新闻网和搜房网
3、最近一次或某阶段集中推售广告投放分析
大众媒体投放选择及投放量描述，详细投放明细见下表：
报纸
媒体名称
投放周期
投放版面
投放尺寸
投放总量
投放金额
图片
阶段性合作
半岛都市报
2013年全年
6月和8月
普通新闻版
半版
1.5个整
约20万
不详
网络
媒体名称
投放周期
投放广告类型
投放频率
投放金额
硬广图片
阶段性合作
搜狐焦点网
2013年6月8月
横幅、全屏通栏
每天
约36万
（4）户外及其他线下媒体投放情况描述：目前现有户外投放数量、投放区域、投放特点分析，具体见下表：
竞争对手户外及其他媒体投放情况
广告类型
广告位置/针对区域
尺寸
媒体类别数量
投放具体个数
开始投放时间
现场图片/具体内容
户外牌
青岛南京路大牌
1块
3个月
合计
（三）青特花溪地楼盘
现场环境：
图一说明：青特花溪地地楼盘总规划图
图二说明：青特花溪地地楼盘效果图
四三说明：青特花溪地楼盘洋房实景图
图四说明：青特花溪地楼盘样板间实景图
所分析阶段业绩：推售日期：12月中旬；销售产品：别墅；销售货量：别墅（65套）；销售货值：1亿。
所分析阶段推广特点：老带新各送8000元别墅1万，去周边项目先路过项目。青岛市别墅项目较多，客户质量越来越差。
主要拓展策略：配合市区2个展点及派单促进客户到访，与电商合作做。
阶段性拓展调查表：
渠道调研
1月1日至12月31日
开展数量
开展场地
开展频率
人流量最大/效果最佳场地
相关图片
拓客
外展点
2
市南，市北，商圈，超市
以周为单位表述
大型超市
派单
其他（看房团、大客户、电话营销）
2
售楼处
周
售楼处
2、活动执行情况分析
活动执行分析：每周2次暖场活动，因与周边别墅项目相比价格低，户型有优势去化率达到100%
3、最近一次或某阶段集中推售广告投放分析
大众媒体投放选择及投放量描述，详细投放明细见下表：
报纸
媒体名称
投放周期
投放版面
投放尺寸
投放总量
投放金额
图片
阶段性合作
半岛都市报
2013年全年
11月和12月
新闻封底及
3版4版5版
整版和半版
累计：10.8版
约30万
青岛早报
2013年全年
12月
新闻版
整版
1个整
约7万
青岛晚报
2013年
11月
新闻封底
整版
累计：1整
约12.5万
网络
媒体名称
投放周期
投放广告类型
投放频率
投放金额
硬广图片
阶段性合作
半岛网
2013.10-2014.01
半岛网首页横幅、拉幕，房产首页拉幕、横幅；新闻详情页横幅、挂牌、
2- 4个 /每天
/
有
（2）平面及网络新闻输出情况
说明炒作使用媒体、软文炒作的阶段性主题、篇幅大小等情况，具体见下表：
序号
媒体
发布时间
规格
标题
1
半岛网
2013年10月
专题报道
青特花溪地开盘热销 周末灯笼DIY祝福业主；
青特花溪地即将全城派花；
青特花溪地二期130-220平花园美墅本周六开盘；青特花溪地"艺术DIY"绽放冬日色彩 二期即将公开
白沙湾看房团火爆招募 半岛网独家特惠大惊喜
2
软文
2013.10-2014.01
字数不同
8篇
3
微博/微信
2013.10-2014.01
2周一次
项目动态软文推荐；
（3）看房团及软文争取量情况
媒体配送资源汇总
说明与媒体接触后了解到的资源优势
媒体类型
媒体
时间
活动类型
活动场次
人数
配送版面量
网络
半岛网
2013.112013.12
专场看房团
2
30
（4）户外及其他线下媒体投放情况描述：目前现有户外投放数量、投放区域、投放特点分析，具体见下表：
竞争对手户外及其他媒体投放情况
广告类型
广告位置/针对区域
尺寸
媒体类别数量
投放具体个数
开始投放时间
现场图片/具体内容
户外牌
青银高速
1块
1年
合计
（四）雨润星雨华府
现场环境：
图一说明：雨润星雨华府总规图
图二说明：雨润星雨华府效果图
图三说明：雨润星雨华府洋房实景图
图四说明：：雨润星雨华府园区实景图
所分析阶段业绩：推售日期：11月中旬；销售产品：高层；销售货量：别墅（400套）；销售货值：2.5亿。
所分析阶段推广特点：前期拓展累计有效客户充分配合暖场活动及老带新。
主要拓展策略：市区已流动性展点为主配合派单促进客户到访，配合现场气氛做暖场活动。
阶段性拓展调查表：
渠道调研
1月1日至12月31日
开展数量
开展场地
开展频率
人流量最大/效果最佳场地
相关图片
拓客
外展点
市南，市北，城阳区商圈，超市
以周为单位表述
大型超市
派单
2000
其他（看房团、大客户、电话营销）
售楼处
售楼处
2、活动执行情况分析
活动执行分析：无活动
3、最近一次或某阶段集中推售广告投放分析
大众媒体投放选择及投放量描述，详细投放明细见下表：
报纸
媒体名称
投放周期
投放版面
投放尺寸
投放总量
投放金额
图片
阶段性合作
半岛都市报
2013年全年
3月和10月
普通新闻版
整版
2个整
约16.6万
青岛早报
2013年全年
4月和10月
新闻版
整版
2个整
约15.6万
青岛晚报
2013年
3月和10月
新闻3版
半版
累计：1整
约12.5万
青岛信报
2013年
4月和10月
新闻版
半版
累计：1整
约9万
青岛日报
2013年
11月
新闻版
半版
累计0.5个版
约5万
电台
媒体名称
投放周期
投放广告类型
投放长度
投放频率
投放金额
电台文案
阶段性合作
89.7交通广播电台
2013年1月
常规广告
15秒
10天
约5万
网络
媒体名称
投放周期
投放广告类型
投放频率
投放金额
硬广图片
阶段性合作
半岛网
2013.11.20-2013.12.03
新闻详情页横幅、房产首页横幅、半岛网首页横幅
3/每天
/
无
搜狐焦点网
5～6个月
横幅、通栏
每天
约65万左右
新浪网
2个月
电商
定期
（2）平面及网络新闻输出情况
说明炒作使用媒体、软文炒作的阶段性主题、篇幅大小等情况，具体见下表：
序号
媒体
发布时间
规格
标题
1
半岛网
2013.11-12
软文2篇，700字/篇
项目动态软文推荐
2
微博/微信
2013.11-12
300字，共1篇
项目动态软文推荐
三、我司拦截竞争对手策略方向说明
1、拓客策略说明：
1）整体拓客策略
（1）品牌落地期：A结合策划推广活动全面展开拓展工作，为品牌落地宣传，树立“城阳至高品质社区”的定位，高调亮相；B针对重点区域（棘洪滩当地、城阳区域）进行地毯式扫街、派单；C针对高端客户举办大客户圈层活动及顾问个人的客户定制类圈层活动，梳理拓客渠道；D利用展点进行宣传、推广、蓄客；E结合金滩拓展连队举办密集型的推介会等。
（2）前期渠道期：A 通过项目部引荐深入到政府及周边企业；B 利用一切可利用资源进行深入挖掘(政府、银行、企业、协会等）为后期圈层活动和编外经纪人做好铺垫；C 通过财务部的关系延伸到各大银行资源、公积金中心；D老带新，通过老业主开发新客户资源;E商家联盟活动有效落实。
（3）广泛拓客期：A品牌导入为目的后开始点对点找到真正目标客户群，全面启动各种拓客方式（派单、电销、分销、展点、渠道、圈层活动等），划分轻重，合理使用资源，力争效果最优化；B根据时间节点及各类针对性的主题活动进行邀约，扩大蓄客范围；C充分利用展厅展点进行收客、回访、活动邀约，收集有效客户；D关注各地区房交会等重大活动资源，进行有效嫁接;E充分利用看房大巴车邀约客户亲临现场体验，感受产品本身，实行体验式营销。
（4）硬广强拓期：A利用大型特色活动，各类圈层活动吸引客户到访，炒热销售中心，感官刺激客户派筹；B强化广告宣传力度，造声势，加强展点收客量；C临近开盘正逢“金九银十”时期，打造狼性团队截流竞争对手客户。
2）针对性策略
（1）性价比策略：项目竞品主要分布在项目至青岛市区的主要通道上，和项目相比，竞品距离市区较近，地理位置较为优越，且高新区发展潜力巨大，青岛市区客户群体较为认可。针对这一点，我项目会在竞品区域高调品牌落地，配合公众性活动广泛宣传，后期采用性价比策略，主要输出项目更为贴合市场的产品，更为优美的现场环境，更为完善的现场配套等，来吸引周边客户包含青岛客户的关注。
（2）时间策略：项目竞品大多为成熟型项目，并已深耕青岛市场多年，2014年推盘主要集中于前半年，而我项目开盘时间初步定为10月份，会通过与竞品比较凸显项目整体优势及产品经典卖点，给予客户不等待必遗憾的感觉，减少客户截流。
（3）方式策略：项目竞品依然采用传统的房地产营销模式，而我项目采用圈层营销模式，拓客方式及拓客覆盖面更广泛、更有效。在项目拓展上，我项目可加大圈层营销力度，利用圈层、利用老客户扩大项目的知名度，培养客户信心及忠诚度。竞品有效客户资源亦是项目圈层重点范围！
2、大众媒体、户外及其他线下媒体投放取得关键点说明：暂未开始
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